Как оспорить кадастровую стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости, к каковым относится и квартира, высчитывается в результате проведения процедуры оценки данного объекта, регламентированной законами (ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а с 1 января 2017 года вступит в силу Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке") и подзаконными актами.

На сегодняшний день оценкой квартир в целях определения их кадастровой стоимости могут заниматься и бюджетные (государственные), и коммерческие (частные) оценщики. После вступления в силу с 1 января 2017 года Закона о государственной кадастровой оценке, это правило будет действовать еще три года, до 1 января 2020 года. После этого оказывать услуги по оценке квартир и иного недвижимого имущества будут только бюджетные оценщики.

На основании подготовленного оценщиком отчета об оценке квартиры, ее кадастровая стоимость утверждается региональными или местными властями, заказавшими оценку. 

Применительно к кадастровой оценке квартиры нужно иметь в виду, что обычно она определяется путем "массовой оценки", когда оценщик отбирает массив квартир по схожим характеристикам, а затем оценивает все квартиры, включенные в массив, одинаково. Массовая оценка предусмотрена нормами Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508.

Тем не менее, в целях дальнейшего оспаривания кадастровой стоимости квартиры, есть возможность узнать, какая организация определила стоимость именно вашей квартиры. Для этого нужно обратиться в органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Помимо непосредственного посещения управления Росреестра по субъекту Федерации, например, по городу Москве, или отправки туда письменного обращения, существует возможность получить эти сведения на сайте Росреестра при условии, что вы знаете кадастровый номер вашей квартиры. 

В принципе, да. Как указывает Росреестр: выявить (подтвердить) ошибку в отчете об определении кадастровой стоимости в части некорректного отнесения объекта недвижимости к группе видов разрешенного использования может только оценщик (исполнитель), составивший такой отчет, или соответствующая саморегулируемая организация оценщиков.

Поскольку речь идет о госконтракте, то требование об ошибках может быть предъявлено одной из сторон контракта другой стороне. Сторонами контракта являются властный орган в (заказчик), c одной стороны (скажем, в Москве это Правительство Москвы или муниципалитеты), и оценщик (исполнитель), c другой. Значит, надо обращаться к заказчику или к исполнителю с заявлением об устранении ошибок в отчете в рамках гарантийных обязательств по госконтракту. Кстати, в указанном в данном пункте письме Росреестр заявил, что его органы не могут пересматривать ошибки в отчетах об определении кадастровой стоимости. Платить за такое заявление ничего не нужно, если только за пересылку его по почте. Другое дело, что оценщики и соответствующие СРО не заинтересованы в признании и устранении собственных ошибок. В таком случае остается только оспаривать кадастровую стоимость в установленном порядке.

Например, у вас резко (в несколько раз) вырос или в перспективе вырастет налог на имущество, который рассчитывается теперь от кадастровой стоимости. При этом ставка налога будет расти. Вы уточняете кадастровую стоимость квартиры и понимаете, что ваша квартира оценена по выше, чем вы бы заплатили за нее на тот момент, когда была произведена кадастровая оценка. Если кадастр превышает рынок, это значит, вы платите налог с суммы большей, чем реально стоит квартира. Это примерно то же самое, как если бы у вас зарплата была 30 тысяч рублей в месяц, а подоходный налог у вас при этом рассчитывался от суммы 50 тысяч рублей. Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью значительна, имеет смысл ее подравнять путем обращения в суд.

Таким образом, одним из оснований оспаривания кадастровой стоимости квартиры в случае, если последняя превышает ее рыночную стоимость, является установление этой рыночной стоимости. Отчет о стоимости квартиры (включая рыночную) заказывает владелец квартиры, подающий заявление в суд.

Для судебного оспаривания кадастровой стоимости квартиры в суде, в первую очередь, нужно на основе анализа наличествующих фактов и норм закона принять решение о необходимости такого оспаривания и о том, по силам ли оно вам самому, без привлечения специалистов с юридическим образованием и опытом судебного представительства в подобных делах. Практика рассмотрения в судах дел об оспаривании кадастровой стоимости квартир показывает, что если вы хотите добиться в них результата, вам не обойтись без профессионалов. Однако если вы все же решите это сделать, имейте в виду, в первую очередь, следующее:

1) "По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений" (пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"). Это означает, в том числе, что вам самому придется собирать сведения и оформлять документы (включая само исковое заявление), необходимые для того, чтобы суд рассмотрел ваше требование.

2) Вы должны будете представить при обращении в суд целый ряд документов:

а) Административное исковое заявление, оформленное по правилам, содержащимся в Кодексе административного судопроизводства РФ (КАС РФ).

б) Кадастровую справку о кадастровой стоимости квартиры, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость квартиры.

в) Нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на квартиру.

г) Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в связи с недостоверными сведениями о квартире, использованными при определении ее кадастровой стоимости, необходимо предоставить документы и иные данные, подтверждающие недостоверность указанных сведений и/или наличие кадастровой и (или) технической ошибки;

д) При подаче заявления об установлении в отношении квартиры ее рыночной стоимости необходимым документом является отчет оценщика о стоимости квартиры, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

е) В случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, - подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение по отчету о стоимости квартиры. Положительное заключение в данном контексте означает, что СРО оценщиков подтверждает качество отчета оценщика о стоимости квартиры. Положительное заключение получает сам оценщик в отношении составленного им отчета, оно служит подтверждением его качества.

ж) Если до обращения в суд заявитель предварительно обращался за разрешением спора в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (создаются при территориальных органах Росреестра), то решение этой комиссии тоже можно приложить, хотя это и не обязательно. Но из практических соображений в ряде случаев его можно рекомендовать.

з) Квитанцию об оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

и) Иные документы и материалы, имеющие значение для дела.

В случае отсутствия какого-либо из необходимых документов, исковое заявление будет оставлено без движения, а при неустранении указанных недостатков в установленный судом срок - возвращается заявителю.

3) Вы должны будете в процессуальных рамках, очерченных КАС РФ, доказать суду законность и обоснованность вашего требования.

Как видно из изложенного выше, как при подготовке дела об оспаривании кадастровой стоимости квартиры, так и в процессе его рассмотрения в судебных органах существует необходимость в совершении большого количества действий и в подготовке разнообразных документов. Перечень таких действий и документов может быть определен только для конкретного случая. Поэтому стоимость юридических услуг по сопровождению дел об оспаривании кадастровой стоимости определяется на основе общих расценок на представительство в суде, исходя из ситуации, с которой приходит клиент и задачи. Скажем, если уменьшение кадастровой стоимости вызвано необходимостью уменьшить налог на имущество, то оплата услуг может быть привязана, в том числе, к конкретной экономии на налоге. "К примеру, минимальная стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости квартир в коллегии составляет порядка 50 тысяч рублей. Впрочем, мне доводилось сталкиваться с тем, что наши коллеги указывают стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости в твердой сумме. Скорее всего, в таких случаях клиенту приходится доплачивать за услуги юриста, так как в сложных делах, о которых мы говорим, сразу все нюансы учесть и заложить в цену услуг невозможно", - поясняет Зелепухин.

По данным официальной статистики, например, приводимой Росреестром, российские суды удовлетворяют более половины исков об оспаривании кадастровой стоимости. В практике юристов процент выигранных дел такого рода выше среднестатистического. Это говорит о том, что при профессиональной подготовке и ведении дел об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости есть хорошие шансы добиться результата.

Суд может, если кадастровая стоимость выше рыночной, определить кадастровую стоимость в размере рыночной, тем самым снивелировав разницу между ними, которая по среднестатистической московской "двушке" может составить до 10 миллионов рублей (а по более крупным квартирам - на порядок больше). В итоге, может значительно уменьшится сумма ежегодного налога на имущество физических лиц, уплачиваемого за квартиру. Конечно, целесообразность оспаривания кадастровой стоимости квартиры нужно определять в каждом случае исходя из ее конкретных параметров.

В случае выигрыша есть возможность взыскать с ответчика судебные расходы. Так как "при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.