тел: +7 (927) 260-91-71
Продуктовый магазин, парикмахерская, стоматология или салон красоты на первом этаже жилого дома — вроде бы и жильцам удобно, и предпринимателям выгодно, но только в том случае, когда помещение под бизнес арендовано правильно. О тонкостях аренды коммерческих площадей на первых этажах новостроек.
Поиск варианта
Малый бизнес может арендовать коммерческие площади не только у частного лица, но и напрямую у застройщика. Например, в некоторых компаниях есть целые структуры, которые занимается непосредственно сдачей в аренду подобных площадей.
Получается, что при поиске коммерческих помещений под аренду можно обратиться не только к "частникам", но и крупным девелоперам. Сейчас, к примеру, в Московском регионе, предложения на рынке достаточно, говорит управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
Также помощь могут оказать риелторские агентства или общедоступные каналы в интернете, например как, базы "Авито" или ЦИАН, добавляет руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина.
Привлекательность места
"Прежде чем арендовать нежилое помещение, нужно в принципе понять, будет ли оно рентабельным в данный момент "жизни" комплекса. Так, самыми востребованными на любом этапе оказываются продуктовые магазины. На втором месте — бытовые услуги: химчистки, парикмахерские и аптеки, на третьем — кафе и рестораны", — рассказывает Литинецкая.
Она добавляет, что, конечно, со временем рейтинг востребованности бизнесов в жилых комплексах может меняться. Например, в первые несколько лет, пока идет активное заселение, востребованными становятся салоны штор, магазины со стройматериалами. Со временем, когда основная часть ремонтных работ завершена, такой бизнес теряет рентабельность в конкретном жилом доме. На его место приходят кафе, развивающие детские центры, детские магазины и прочие заведения.
"В случае со стрит-ритейлом важнее всего определиться с тем, какая целевая аудитория у предприятия и соответствует ли трафик данного помещения ей. В первую очередь, важно оценить пешеходные потоки помещения, поскольку это главный источник клиентов для подобных объектов в среднем ценовом сегменте. Конечно, помещения у метро дают самый большой трафик, однако и ставки у них довольно высоки", — говорит Мишина из Est-a-Tet.
По ее словам, достаточно, чтобы объект находился в границах плотной жилой застройки, имел выход на оживленные пешеходные улицы, и хорошо, если рядом есть точки притяжения вроде крупных супермаркетов, вузов, детских или спортивных учреждений, которые будут генерировать дополнительной поток клиентов.
Договориться об условиях
Переговоры об арендной ставке — это целая наука, в которой множество своих тонкостей. "В качестве общих правил — не соглашаться сразу на ту ставку, которую озвучивает собственник. Лучше всего, изучить как минимум конкурентное окружение объекта или аналогичные предложения в других районах и понять, насколько предложенная ставка соответствует среднерыночной. Как правило, это основной аргумент на переговорах с арендодателем, который позволяет цену привести к рыночным показателям", — отмечает Мишина.
Мишина отмечает, что депозит в размере месячной арендной ставки — это совершенно нормальная деловая практика, без которой представить себе заключение договорных отношений сложно, арендодателю нужны же какие-то гарантии на случай расторжения или порчи имущества.
"Другой вопрос, что страховой депозит более чем за один месяц оставлять не стоит, лучше пустить эти деньги на развитие бизнеса, а не "замораживать" таким образом", — советует она.
Кроме того, Мишина говорит, что в 90% случаях собственники не делают ремонт в таких помещениях, поскольку спектр их возможных арендаторов широк, и предугадать, какая отделка, планировка и инженерия понадобится в том или ином случае сложно
