Опубликованы итоги аудита Группы компаний «Урбан Групп»

Опубликованы результаты проверки финансово-хозяйственной деятельности группы компаний «Урбан Групп» с 2011 по 2017 год и I квартал 2018 года. Для выполнения отдельных работ в рамках проверки были привлечены ООО «Эрнст энд Янг», ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг», АО «НЭО Центр». Срок проведения проверки составил 44 рабочих дня.

По результатам проверки определён предварительный дефицит расходов на завершение объектов «Урбан Групп». Общая оценка стоимости завершения объектов составляет 67,6 млрд рублей, из них часть средств может быть получена за счет реализации непроданных в домах квартир, непроданных машиномест и прочих нежилых помещений общей справедливой рыночной стоимостью 11,9 млрд рублей. Дефицит расходов на окончание строительства объектов «Урбан Групп» предварительно оценивается в 55,7 млрд рублей.

Согласно представленным к проверке документам, в состав Группы входят 60 юридических лиц. Однако в ходе проверки дополнительно идентифицировано еще 92 юридических лица, имеющих признаки аффилированности с Группой. Проверка выявила ряд фактов, свидетельствующих о неудовлетворительном финансовом положении и наличии признаков неплатежеспособности застройщиков Группы компаний «Урбан Групп» по состоянию на 31 декабря 2017 года, в том числе установлено несоответствие данных между данными бухгалтерского учета и данными управленческого учета и выявлены факты внесения модификации учетных данных.

Выявлен ряд возможных нарушений, в том числе завышение стоимости работ и признаки нецелевого использования денежных средств, привлеченных у участников долевого строительства, в том числе:

• по результатам выборочной проверки стоимости работ выявленное завышение составило 63% от рыночной стоимости аналогичных работ. Наибольшее завышение стоимости выполненных работ от рыночной стоимости получено по расценкам на кирпичную кладку наружных стен и отделочные работы фасадов – на 155%. Приобретение строительных материалов осуществлялось в том числе у производителей, находящихся под контролем бенефициаров Группы;
• направление за счет указанных средств займов ООО «Профиконсалт» (организация, осуществляющая оказание прочих финансовых услуг и подконтрольная трем физическим лицам – Калашниковой Т.Ф., Луньковой Е.В. и Разомасовой И.В. с уставным капиталом в размере 102 тыс. рублей) в размере 31,1 млрд рублей. В дальнейшем в том числе за счет указанных средств по договорам займа были направлены средства аффилированным компаниям (19,2 млрд рублей) и прочим компаниям, не входящим в состав Группы (3,1 млрд рублей), а также физическим лицам, аффилированным с менеджментом Группы (2,3 млрд рублей);
• по договорам оказания услуг застройщики и генеральные подрядчики направили денежные средства в размере 0,44 млрд рублей за потенциально фиктивные услуги, оказанные ИП, зарегистрированными менеджментом и родственниками менеджмента Группы.

Также обнаружены признаки введения в заблуждение покупателей и недобросовестной конкуренции, в частности, расхождение рекламных материалов с градостроительной, исходно-разрешительной и проектной документацией. Исходя из представленной к проверке проектной документации, рабочей документации и буклетов из офисов продаж, выявлены значительное несоответствие в части элементов благоустройства территории общего пользования и придомовых территорий и изменения фасадных решений многоквартирных домов, по которым уже были получены разрешения на строительство. Установлены факты несоответствия данных документации стадии «Проект», на основании которой получены разрешения на строительство и привлекались средства дольщиков, и рабочей документации, на основании которой велось или планировалось вести строительство. В частности, аудиторской проверкой обнаружено:

• в проекте ЖК «Лайково» застройщиком ООО «Ивастрой» в презентационных буклетах представлены элементы каналов с перепускными шлюзами, автомобильными и пешеходными мостами через них, а глубина каналов предполагала возможность использования на них легких плавательных средств. Однако исходя из представленной к проверке проектной документации и технических заданий следует, что конфигурация (протяженность значительно уменьшена) и параметры этих каналов (глубина до 0,6 метра) не соответствуют рекламным материалам, а в утвержденном проекте планировки территории указанные элементы в большей своей части исключены;
• в ЖК «Лесобережный» проектом планировки территории предусмотрено расширение устья естественного ручья с организацией автомобильных и пешеходных мостов, при этом разрешительной документации по реконструкции водного объекта застройщиком получено не было, поскольку в этом случае возникает водоохранная зона, строительство в которой запрещено. Вместе с тем в указанной зоне ими уже осуществлялось строительство жилых домов с привлечением средств участников долевого строительства, в связи с чем реконструкция водного объекта не могла быть осуществлена;
• в проекте ЖК «Митино О2» в рекламных материалах застройщика указывалась организация искусственного водного объекта с элементами дополнительной инфраструктуры (лодочная стация, ресторан и зоны отдыха), однако данные объекты не предусмотрены утвержденным проектом планировки территории и проектной документацией, представленными к проверке. В буклетах присутствуют элементы разноуровневого благоустройства с автомобильными дорогами и парками. При этом в проектной документации эти элементы выполнены в одном уровне без архитектурных элементов в виде арок, ротонд и мостов;
• в проекте ЖК «Солнечная Система-2» по жилым домам № 2 и № 7 застройщик в полном объеме изменил проектную документацию, посадку объектов, их конфигурацию, планировки квартир, а также высотность домов с 17 до 25 этажей (без корректировки и получения новой градостроительной документации), новый проект был разработан и передан на рассмотрение и согласование в негосударственную экспертизу. Положительного заключения экспертизы по новой проектной документации на дату проверки получено не было.

По результатам проверки выявлено, что авторские права на проектную документацию принадлежат третьим лицам, подконтрольным менеджменту и акционерам Группы. По отдельным проектам застройщикам не переданы права на проектную документацию. У застройщиков отсутствуют архивы исходно-разрешительной, проектной и исполнительной документации. По состоянию на сегодняшний день застройщикам в лице конкурсного управляющего указанная документация не передана. В настоящее время Правительством Московской области совместно с Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства по поручению Заместителя Председателя Правительства РФ В.Л. Мутко ведется работа по обеспечению возврата и передачи техническому заказчику необходимой документации для возобновления строительства.

Застройщиками ООО «Ваш Город», ООО «Хайгейт», ООО «Ивастрой», ООО «Экоквартал», АО «Континент Проект», входящими в состав Группы «Урбан Групп», не завершено строительство 68 многоквартирных жилых домов в составе 6 жилых комплексов. ООО «Ваш Город» не достроено 17 домов, ООО «Хайгейт» – 22 дома, ООО «Ивастрой» – 14 домов, ООО «Экоквартал» – 9 домов, АО «Континент Проект» – 6 домов. Застройщиками привлечены средства дольщиков в размере 51,9 млрд рублей по 21 тыс. договоров участия в долевом строительстве, в том числе 50,2 млрд рублей – по 14,6 тыс. договоров участия в долевом строительстве. 9 июля 2018 года Арбитражный суд Московской области признал застройщиков банкротами. Завершение строительства объектов осуществляется в рамках «дорожной карты» по восстановлению прав граждан-участников долевого строительства в многоквартирных домах «Урбан групп», утвержденной Правительством Российской Федерации.