тел: +7 (927) 260-91-71
Новый кризис ликвидности может развернуть цены вниз
Санкции Евросоюза и США могут затруднить финансирование новых девелоперских проектов и привести к снижению платежеспособного спроса на жилье. Причем проблемы со спросом возникнут раньше, чем с предложением.
На прошлой неделе Евросоюз, недовольный политикой России на Украине, ввел так называемый третий пакет санкций против РФ. Европейским инвесторам теперь запрещено прямо или косвенно совершать операции с выпущенными после 1 августа ценными бумагами и долговыми инструментами российских госбанков – Сбербанка, Россельхозбанка, ВТБ, Газпромбанка и ВЭБа – длительностью более 90 дней. Ограничения также коснулись поставок оборудования для нефтяных проектов, контрактов на импорт и экспорт вооружений и продажи России товаров двойного назначения для оборонного сектора. Санкции приняты до 31 июля 2015 года, пишет «Коммерсантъ».
Ранее США предприняли аналогичные шаги: 29 июля Минфин США объявил о введении санкций против Банка Москвы, ВТБ и Россельхозбанка.
«На российском рынке недвижимости западные санкции могут отразиться главным образом через финансовую систему. Во всем остальном недвижимость локальна – к выделению земельных участков, строительно-монтажным работам и пр. санкции отношения не имеют. Стройматериалы из Европы и США используются разве что в элитном сегменте, однако Запад вряд ли запретит экспорт в Россию дорогого кирпича или лифтов. Основная проблема в финансовых возможностях – как строительных компаний, так и покупателей жилья», – говорит эксперт.
Фактически санкции ограничивают доступ российских банков и компаний к зарубежным финансам. Да, формально санкции введены лишь в отношении нескольких госбанков, но, во-первых, именно они являются системообразующими для отечественного банковского сектора, а во-вторых, сам факт введения санкций означает рост страновых рисков для всех российских заемщиков. Как следствие, иностранные банки, причем не только европейские или американские, либо вообще предпочтут не связываться с компаниями из России, либо повысят проценты по кредитам и сократят лимиты финансирования.
Конечно, далеко не все у нас финансируется на иностранные средства, а отечественные госбанки располагают собственными весьма значительными ресурсами, которые позволят им выполнять обязательства перед клиентами, несмотря на все санкции. Тем более что государство в лице Центробанка уже пообещало оказать помощь жертвам геополитического кризиса.
И возможности для этого имеются – только золотовалютные резервы РФ превышают $470 млрд. Еще примерно по $87 млрд лежит в Фонде национального благосостояния и Резервном фонде. Деньги эти в течение многих лет вкладывались в западные бумаги под мизерный процент, вопреки возражениям экспертов, настоятельно советовавших российским властям активнее инвестировать накопленное на черный день в развитие собственной экономики, вместо того чтобы финансировать чужие…
Но иностранные кредиты играют далеко не последнюю роль в самых разных отраслях отечественной экономики, поэтому ограничение доступа к этому источнику финансирования может привести к дефициту ликвидности – примерно как в 2008-2009 гг., когда российским компаниям тоже перестали давать в долг за рубежом. Тогда причиной был глобальный экономический кризис, сейчас – санкции, но последствия, скорее всего, будут похожими: рост ставок по всем кредитам, начиная с кредитов ЦБ для банков и заканчивая кредитами для бизнеса и населения (потребительскими, ипотечными и т.п.). Вырастет и процент по депозитам.
Собственно, это уже происходит. 25 июля Центробанк в третий раз с начала года поднял ключевую ставку – до 8%, объяснив свои действия увеличением «инфляционных рисков, связанных в том числе с усилением геополитической напряженности и ее возможным влиянием на динамику курса национальной валюты».
Подорожание кредитных ресурсов неизбежно затронет строительную отрасль, которая всегда очень сильно зависела от заемных финансов. Только попавший под европейские санкции Сбербанк сейчас финансирует строительство примерно 18 млн квадратных метров жилой недвижимости на общую сумму 197 млрд руб. Впрочем, на текущих проектах дефицит ликвидности вряд ли скажется – наученные горьким опытом 2008 г., застройщики заблаговременно договариваются с банками об открытии кредитных линий. Однако при поиске финансирования для новых проектов девелоперы могут столкнуться с серьезными трудностями, что в итоге приведет к сокращению объемов предложения. Но не в ближайшем будущем, а где-то через год-два.
Зато платежеспособный спрос на рынке недвижимости рискует ощутить последствия западных санкций уже осенью. Во-первых, рост ключевой ставки ЦБ вынудит банки поднять ставки по ипотечным кредитам, а во-вторых, из-за подорожания бизнес-кредитов упадут доходы потенциальных покупателей жилья – мелких и средних предпринимателей, топ-менеджеров и т.п. Таким образом, спрос на недвижимость сократится раньше, чем упадут объемы предложения, что, естественно, будет оказывать давление на цены.
В кризис 2008-2009 гг. долларовый индекс стоимости жилья в Москве просел на 30-35%, рублевый, благодаря ослаблению национальной валюты, – только на 10-15%. Сейчас глобального кризиса нет, нефтяные котировки остаются на высоком уровне, и, если не случится какого-то форс-мажора (в виде серьезного ужесточения санкций и т.п.), ценового обвала, по всей видимости, не случится. Скорее всего, осенью начнется плавное сползание средней стоимости жилья вниз, за счет выхода на рынок новых, более дешевых объектов, скидочных акций на первичном рынке и увеличения торга на вторичном. Рублевые цены в итоге могут снизиться на 5-10%, просадка в долларах будет больше – из-за роста курса американской валюты относительно рубля.
Куда серьезнее западные санкции могут повлиять на рынок офисной недвижимости, который уже и так страдает от перепроизводства. По данным компании Cushman & Wakefield за первое полугодие 2014 г., из 14,3 млн кв. м офисов в Москве пустует 2 млн, или 14,1% (25% в классе А, по данным Colliers International) – то есть больше, чем в кризисном 2009 г., когда уровень вакантных офисных площадей в столице составлял 12,9%. А объемы строительства бизнес-центров остаются огромными: по итогам года в Москве ожидается появление примерно 1,2 млн кв. м новых офисов.
В результате ставки на офисном рынке уже снижаются. По сравнению с концом 2013 г. средняя запрашиваемая ставка аренды на офисы класса А упала на 5,6%, до $755 за 1 кв. м, класса В — на 7,3%, до $454 за 1 кв. м в год, пишут «Ведомости» со ссылкой на Knight Frank.
Офисный рынок традиционно более чувствителен к экономическим катаклизмам, уровню деловой активности и т.п., поэтому долларовые цены на офисы (этот рынок живет в американской валюте) могут в итоге просесть примерно на 30%, а по отдельным объектам – до 50%, полагает Олег Репченко.
