Тонкости покупки и реализации квартиры с материнским капиталом

Траты на цели

Программа материнского семейного капитала (МСК) в России продлена на два года, и по закону право на его получение имеют семьи, в которых по 31 декабря 2018 года включительно родится или будет усыновлен второй или последующие дети. Размер выплат в 2016 году составляет 453 тысячи рублей, в следующем вырастит до 480, а 2018 году — почти 505 тысяч рублей. Использовать средства материнского капитала можно на улучшение жилищных условий, обучение ребенка, пенсионное обеспечение матери или реабилитацию ребенка-инвалида.

Как отмечают в компании Est-a-Tet, первый вариант является наиболее популярным. Закон разрешает потратить МСК на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, на приобретение жилого помещения или доли в нем, отмечает ведущий юрист Европейской юридической службы Оксана Красовская.

Также выделенные средства разрешается привлекать к участию в долевом строительстве или вступительного взноса в качестве участника жилищных кооперативов. По словам управляющего партнера "Метриум Групп" Марии Литинецкой, сертификат можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке, а также частично-досрочного погашения по кредиту и уплату процентов по таким займам.

Непростая покупка

Риелторы вспоминают случаи, когда семьи при использовании материнского капитала сталкивались с трудностями.

Например, в компании "Миэль-Новостройки" рассказывают о ситуации, когда женщина планировала купить с привлечением маткапитала квартиру у частного инвестора в новостройке, которая на тот момент еще не была достроена, и ее волновал вопрос — могут ли возникнуть какие-то трудности. При этом предполагалось, что покупка будет произведена за безналичный расчет, не в ипотеку.

В ее случае речь идет о таком сложном понятии, как договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве. "Формально получается, что она, как конечный покупатель, используя материнский капитал, должна перечислить физическому лицу средства за покупку, но при этом достроенного объекта недвижимости нет. У Пенсионного фонда однозначная позиция, что такая ситуация недопустима", — объясняет генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина.

По ее словам, здесь крайне велик риск того, что при проведении сделки женщина получит отказ от Пенсионного фонда о перечислении средств материнского капитала. Но есть и судебная практика, свидетельствующая, что разрешения все-таки выдавались.

Если человек не хочет тратить свое время, деньги и нервы на судебные разбирательства, Шаталина рекомендует присмотреть другой объект для покупки. "По крайней мере, если вас интересует покупка квартиры в новостройке, то совершать сделку нужно с юридическим лицом, то есть с застройщиком", — говорит она.

Ипотечный вариант

Еще один пример сложной ситуации. Молодая семья с двумя детьми, не имеющая собственной жилплощади и средств для первоначального взноса, решила взять в ипотеку квартиру стоимостью 3,7 миллиона рублей, используя МСК. Они присмотрели вариант в одном из жилых комплексов в Москве, но на сегодняшний день дом тоже не построен — идет заливка фундамента. Главный вопрос — получится ли привлечь сертификат?

"Новостройка находится на начальной стадии строительства, а это значит, что она аккредитована пока еще в небольшом количестве банков, и, скорее всего, это будут не самые крупные банки. Но не все банки готовы рассматривать материнский капитал в качестве первоначального взноса, а если рассматривают, то размер материнского капитала не должен быть меньше суммы минимального первоначального взноса в банке, как правило, это 20% от стоимости квартиры", — рассуждает эксперт "Миэль-Новостройки". Также в компании замечают, что некоторые банки готовы предоставить ипотечный кредит на покупку квартиры в новостройке на начальной стадии только с дополнительным обеспечением, например, в виде залога имеющейся квартиры или поручительства. Это является сдерживающим фактором для 90% потенциальных заемщиков.

"В нашей конкретной ситуации читатель указывает, что стоимость квартиры составляет 3,7 миллиона рублей, следовательно, размер первоначального взноса должен быть не менее 740 тысяч рублей. При этом материнский капитал в этом году составляет 453 тысячи рублей. А это значит, что все равно будут необходимые собственные средства в размере 287 тысяч рублей", — обращает внимание Шаталина.

Эксперт также советует узнать у банков, не предоставляют ли они более доступные условия для молодой семьи — такое практикуется. Как правило, это как раз сниженный размер первоначального взноса, который может быть уменьшен до 10% от стоимости квартиры.

Ребенок в доле

"Есть мнение, что банки неохотно дают кредиты на квартиры, где прописаны в качестве собственника несовершенные дети, поскольку реализовать залоговую квартиру с таким собственником практически невозможно», — рассказывает заместитель руководителя  юридического департамента Est-a-Tet Вера Богучарова. По ее словам, это достаточно преувеличенный миф, поскольку маткапитал изначально предполагал использование для ипотеки. При покупке квартиры банки спокойно кредитуют таких заемщиков. Правда, ждать одобрения заявки им приходиться несколько дольше — около 1 месяца.

Другое дело, если квартира покупается в ипотеку не на вторичном рынке, а в новостройке, говорят в Est-a-tet. Дело в том, что пока объект строительства не достроен и на него нет права собственности, предметом залога будет являться не реальная квартира, а право требования, по которому ребенок не может нести ответственность в случае неуплаты кредита. Поэтому эксперты компании Est-a-Tet не советуют вносить в документ ребенка, и банк может не одобрить кредит, поскольку ребенок не может согласовать сделку.

При этом, замечает Богучарова, доля ребенка при приобретении квартиры с маткапиталом должна быть оформлена в течение 6 месяцев после подписи акта приема-передачи новостройки. Причем по истечению этого срока право собственности должно быть оформлено на всех членов семьи, то есть на супруга в том числе.

Тонкости продажи

Богучарова предупреждает, что в случае развода супругов и раздела недвижимости, приобретенной с помощью материнского капитала, чаще всего супруги договариваются о доплате со стороны одного из супругов за долю другого супруга, чтобы квартира полностью оформлялась на одного супруга, который дальше и будет выплачивать кредит.

"Если супруги хотят расторгнуть договор с застройщиком, то с разрешения пенсионного фонда можно сделать возврат средств на счет матери", — говорит она.

При желании продать квартиру, приобретенную с помощью МСК, по переуступке прав требования по ДДУ, дольщикам придется тоже согласовать это с пенсионным фондом, который с большой долей вероятности откажет в такой сделке. Это нужно учитывать, покупая квартиру в новостройке и имея намерение ее перепродать для оформления права собственности.