Вопрос:

Что произойдет с ипотечным рынком в случае девальвации рубля, как это было в 1998 году? НЕ будут ли банки заставлять своих ипотечников силой перезаключать кредитные договоры (так называемый форс-мажор), чтобы не потерять % ?

Татьяна

Ответ
На сегодня предпосылок к девальвации нет, инфляция не настолько велика и наши обязательства как страны вполне подъёмны, цены на энергоносители растут итп итд Возможно, года через три будет деноминация, но это просто сокращение нулей без каких-либо последствий, кроме того, что это, мне кажется, логичное действие при стабильном развитии экономики и сделает цены более красивыми  И даже деноминация явно будет не сейчас, потому что она достаточно дорого стоит государству и у нас ещё не настолько стабилизировалась инфляция.

Но, тем не менее, можно рассмотреть девальвацию как некую гипотетическую ситуацию.

Итак. По каким-то причинам произошла девальвация. В стране кризис. На фоне скачкообразной инфляции резко снизилась покупательская способность и у массы людей главной заботой стало удовлетворение насущных потребностей, а не покупка квартиры, что привело к резкому снижению платежеспособного спроса, да и спроса вообще. Предложение по объёму изменилось незначительно из-за счёт того, что большая часть людей отложили изменение жилищных условий и на рынок вышло небольшое число квартир, владельцы которых вынуждены их продавать для покрытия долгов и текущих издержек, строительство многих объектов заморожено, поэтому инвестиционные квартиры в новостройках в принципе неинтересны, однако, большая часть инвестиционных квартир на вторичном рынке удержана "до лучших времён". Но, несмотря на незначительное изменение предложения, значительное снижение спроса привело в существенному удешевлению квартир. Замечу, что в этой ситуации несомненно найдутся те, кто, напротив, будет скупать недвижимость из-за неизбежного продолжения роста в дальнейшем, но их скорее всего будет не настолько много, чтобы повлиять на рынок.

К чему я об этом так подробно. К тому, что по части заложенных (ипотечных) квартир, объём текущих обязательств заёмщика будет превышать текущую рыночную стоимость квартиры. Не уверен, что это приведёт к массовым дефолтам, потому что многим людям всё равно надо где-то дальше жить, но это не та ситуация в которой банки будут заинтересованы в выкручивании рук заёмщикам.

Теперь про кредитные договора. В определённых случаях, по условиям кредитного договора могут существенно увеличиться ставки. Эти условия в каждом банке прописываются индивидуально и надо читать договор, например, может быть привязка к существенному увеличению ставки рефинансирования ЦБ, однако, я потому и начал с напоминания о снижении в условиях гипотетического кризиса рыночных цен на жильё, чтобы было ясно в каких патовых условиях будут находится заёмщик и банк.

В случае кризиса плохо будет всем - у заёмщика скорее всего понизится доход, у банка будет опасная ситуация со стоимостью заложенной недвижимости, а ведь именно обращение взыскания это тот самый, "последний рычаг" по воздействию на заёмщика. В этой шаткой ситуации ни у одного не будет возможности диктовать свои условия - если банк в связи с существенным увеличением ставки рефинансирования ЦБ существенно поднимет ставку по кредиту, то часть заёмщиков будет вынуждена отказаться от платежей, а компенсировать убытки за счёт продажи недвижимости у банка может и не получиться. Поэтому банки будут даже более готовы к компромиссам, чем сейчас.

Суслов Кирилл, директор ипотечного брокера Легкокредит

realtypress.ru