тел: +7 (927) 260-91-71
Сегодняшняя ситуация на рынке жилья Москвы можно назвать патовой - те, кто имеет возможность, его приобретает впрок в инвестиционных целях, а те, кто нуждается не имеют достаточного количества денег даже на самое бюджетное. В результате цены «пляшут», говорят эксперты.
Согласно данным мониторинга цен аналитического портала Metroinfo.ru, за последнюю неделю жилой квадратный метр в Москве потерял почти 1800 рублей (минус 1,3%). Средний ценовой показатель на сегодня – 136 тыс. рублей. Однако, как считает большинство опрошенных ВЗГЛЯДом экспертов столичного рынка считают, что доступнее столичное жилье не становится, во всяком случае, в пределах МКАД.
Что касается загородных домов и таунхаусов, то кризисное падение, зафиксированное на «пике падения» зимой прошлого года на отметке в 45%, практически не отыграно сегодня даже наполовину. На не очень престижных направлениях - Горьковском, Щелковском, Ярославском, Егорьевском, Новорязанском, Варшавском, Каширском, Симферопольском - с осени прошлого года средняя цена метра снизилась примерно на 11% и сегодня составляет около 42 тыс. рублей. Как считают «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN), средняя цена коттеджей класса «эконом» составляет сейчас порядка 9,4 млн. рублей, что лишь подтверждает тот факт, что с осени потери одного дома оцениваются в 1,3 млн. рублей.
«В столице сегодня складывается совсем непростая и совершенно отличная от докризисных времен ситуация, - говорит ВЗГЛЯДу член совета директоров строительного холдинга «ЭверестСтрой-М» Глеб Ремчуков. – Главная проблема – отсутствие массового покупателя или, говоря проще, отсутствие достаточных денег для приобретения потенциальными покупателями любого жилья, кроме самого дешевого, панельного и за пределами МКАД». На конец июня цены в Москве выглядят следующим образом: типовая панель оценивается в 125,9 тыс. рублей за квадратный метр, «сталинские» дома – 158.9 тыс., «хрущевки» - 121 тыс., монолит-кирпич – 155 тыс.рублей.
При этом, как утверждают риелторы Москвы, отсутствие массового спроса и, как следствие, стабилизация и даже некоторый откат цен компенсируются активностью наиболее обеспеченных россиян на столичном рынке. Они по-прежнему считают вложения в жилую недвижимость самым надежным и эффективным способом как сохранения, так и преумножения своих капиталов. Таковы данные опроса активных покупателей роскоши (доход от 250 тыс. долларов в год), проведенного исследовательским агентством IRG совместно с Международным университетом Монако и компанией Chesterton.
34% респондентов собираются обзавестись квартирой в Москве. Среди них и те, у кого еще нет собственного жилья в Москве, и те, у кого оно есть, но и лишнее не помешает.
Этому способствует и рост доходов россиян, во всяком случае, так утверждает Росстат. По его данным, в январе-мае доходы россиян увеличились на 6,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В тоже время жилье еще не отыграло потерянного во время кризиса. Так, квартира в сегменте самого дорогого жилья обходится сегодня в 13,2 млн долларов, что ниже, чем до кризиса, почти на 10%.
Долларовая цена элитного квадратного метра вернула 0,4%, а рублевая - упала почти на 10%. Средняя стоимость составила 14,6 тыс. долларов, или 441 тыс. рублей.
Многие риелторы прогнозируют, что цены будут показывать небольшой рост, но в переделах темпов инфляции, что будет способствовать росту спроса на премиальные квартиры. Хотя до европейского разнообразия Москве еще очень далеко: предложений готовых квартир элитного сегмента в российской столице в 4-5 раз меньше, чем в Лондоне, который по числу и богатству состоятельных жителей занимает после нее второе место в Европе.
Неспешность восстановления цен особенно заметна в сегменте загородного жилья: в 72% коттеджных поселков стоимость «квадрата» не превышает 90 тыс. рублей, в 27% - находится в диапазоне 90-200 тыс. рублей. Фактически стоимость дома с землей, расположенного в 20 километрах от МКАД, сравнялась со стоимостью двухкомнатной квартиры на периферии столицы и стоит до 5 млн рублей.
К слову, кризисное падение на жилую недвижимость не отыграно и на популярных у определенной части россиян зарубежных рынках недвижимости. В Испании, например, цены упали на 20–30%, а в некоторых регионах, причем, на побережье Средиземного моря упали на 45–60%. По экспертным оценкам, на испанских курортах пустует около 1,5 млн нераспроданных домов.
В десятку наиболее популярных среди россиян стран для покупки недвижимости, по версии портала о зарубежной недвижимости Prian.ru, входят Италия и Германия. В кризис квартиры и дома здесь подешевели незначительно. Отчасти это объясняется тем, что итальянский и немецкий рынки до кризиса не привлекали спекулянтов, потому ценовые пузыри здесь если и встречаются, то носят локальный характер.
В Германии цены на недвижимость оставались стабильными как до кризиса, так и после него. В первом квартале 2010 года вторичное жилье в Германии упало на 1,5% в годовом исчислении. Средняя стоимость квадратного метра в Дюссельдорфе составляет 2,3 тыс. евро, в Мюнхене - 3,4 тыс., в Берлине - 2,2 тыс. Стоит заметить, что ценовая стабильность на немецком рынке сохраняется вопреки резкому снижению объемов строительства. Например, если в 1997 году было возведено 700 тыс. квартир, то в 2007−м - всего 230 тыс.
На фоне остальных стран вполне «здоровым» кажется рынок недвижимости Великобритании, в чем немалая заслуга россиян. По оценкам главы отдела продаж недвижимости агентства Sloane Street for Savills Ноэла де Кайзера, больше половины от продаж на сумму свыше 20 млн фунтов в этом году пришлось на долю российских покупателей.
«Сейчас невыгодно приобретать объекты в новостройках на развивающихся рынках, как было распространено до кризиса. Большинство инвесторов устремилось на стабильные рынки в поисках наиболее качественных и ликвидных объектов в престижных районах с максимальными скидками», - считает директор департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерина Тейн. В последнее время все больше инвесторов осознает, что стабильно высокую доходность можно получать даже при минимальном росте рынка - около 5%. Если же рынок растет взрывообразно, то от недвижимости лучше избавляться, поскольку пропорционально цене возрастают и инвестиционные риски.
Впрочем, столичному и тем более российскому рынку жилья «взрывы» пока не угрожают.
Александр Аксенов realty.vz.ru
