тел: +7 (927) 260-91-71
География стран, где россияне покупают недвижимость, постоянно расширяется. Словения, входившая до распада страны в состав Югославии, – один из новых рынков для россиян, впрочем, как и для европейцев тоже. Как рассказал журналу www.metrinfo.ru, Вадим Оришак, директор компании Pleiada International, рынок недвижимости для иностранных покупателей был открыт после вхождения страны в Евросоюз в 2004 году. А по данным налоговой администрации Словении, с 2006 по 2009 годы иностранцами было куплено около 2 тысяч жилых объектов. С лета 2010 года на рынке недвижимости Словении отмечается увеличение спроса и количества заключаемых сделок. Например, в столице страны Любляне их количество возросло с 141 в 2009 году до 357 в 2010 году. Традиционно больше всего в Словении покупателей из Великобритании, Италии, Австрии и Германии. Однако в последние два года число подданных Британской короны существенно сократилось. Одновременно эксперты отмечают рост числа сделок, заключенных гражданами России и Израиля.
Курорты и достопримечательности
Прежде всего привлекательна Словения своей уникальной природой, благодаря чему здесь есть и горнолыжные трассы, и бальнеологические курорты. Удачно и ее географическое положение: страна имеет выход на Адриатическое море (которое является частью Средиземного), у нее общие границы с Италией, Австрией, Венгрией и Хорватией.
Как отметил Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, в Словении существует по меньшей мере семь здравниц бальнеологической направленности. Топлице-Добрна – самый старый курорт Словении, где лечат заболевания, связанные с урологией и гинекологией. Доленьске-Топлице и Терме-Чареж ориентированы на излечение ревматизма и восстановление после травм; Рогашка-Слатина славится источниками минеральной воды, используемой для лечения и профилактики гастроэнтерологических заболеваний; Терме-Зрече – программами лечения заболеваний опорно-двигательного аппарата. Шмарьешке-Топлице – климатический курорт с прекрасно ионизированным воздухом, большим количеством зелени и минеральных источников. Это отличное место для реабилитации людей, страдающих сердечно-сосудистыми заболеваниями. Кроме этого в Словении очень популярно Озеро Блед – типичный экологический курорт, посещаемый в основном местными жителями. На озере находится два городских пляжа, а сам водоем окружен живописными горами.
В Словении функционирует пять известных и популярных горнолыжных курортов. Самый высокогорный – Бовец, располагающийся на стыке границ Словении с Австрией и Италией. Самый популярный - Краньска Гора на высоте в 810 метров, сезон на нем длится с начала декабря до конца апреля. А Марибор – самый большой горнолыжный курорт Словении. Курорт славится самой длинной освещенной трассой в Европе. Ее протяженность составляет 4,5 км. Другие горнолыжные трассы: Бохинь, имеющий также трассы для катания на сноуборде, санях, и Рогла – горнолыжный курорт, располагающийся на высоте в 1517 м вблизи термального курорта Терме-Зрече.
Кроме курортов в Словении много архитектурных памятников. Так, в Любляне находятся церковь Благовещения, построенная в 1646 - 1660 гг., Епископский дворец, Церковная семинария с фресками работы Джулио Калио (1721 г.), церковь Св. Иакова (1615 г.) с восьмигранной часовней, Св. Франциска (1660 г.) и др. В городах Словении можно также посетить средневековые замки, знаменитые словенские пещеры (Постойнская и Шкоцьянская) и национальные парки, добавляет Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM».
Покупателю жилья придется стать бизнесменом
Как мы уже говорили, рынок недвижимости Словении пока незначительно обжили иностранцы, и в большей степени он продолжает оставаться ориентированным на местных жителей. В этом Наталья Завалишина («МИЭЛЬ-DPM») видит и свои преимущества – местные жители очень приветливы с приезжими, а близкий к русскому словенский язык и вовсе понятен нашим соотечественникам, которые в стране могут общаться без переводчиков.
Эксперты считают, что в определенной степени тормозит активность иностранных покупателей то, что нерезиденты ЕС не могут приобрести словенскую недвижимость на себя как на физическое лицо. Сделки оформляются только на компании, зарегистрированные в Словении. Положительный момент, что словенский закон допускает, чтобы учредителем или директором компании был сам иностранец, а не его представитель – житель этой страны. Впрочем, резиденты ЕС могут покупать недвижимость без ограничений, за исключением земли сельскохозяйственного назначения. После покупки недвижимости вид на жительство в Словении выдается на 2 года, а уже через 5 лет после открытия юридического лица можно оформить ПМЖ. «После оформления ПМЖ можно перерегистрировать объект недвижимости на физическое лицо», - говорит Наталья Завалишина («МИЭЛЬ-DPM»).
Покупка недвижимости в Словении нерезидентами ЕС строго регулируется Законом о взаимности, поэтому перед сделкой необходимо получить разрешение в Министерстве юстиции, - рассказывает Вадим Оришак (Pleiada International). По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), оптимальной формой собственности является компания, минимальный уставной капитал которой составляет 7500 евро. Как правило, на открытие фирмы уходит до четырех недель. Еще от месяца до трех забирает оформление самой недвижимости.
Нюансы сделок
Словенские законы в части оформления и эксплуатации недвижимости отличаются от действующих в России. В частности, налог на оборот недвижимости при заключении сделки всегда оплачивает продавец. А доходы, полученные от сдачи жилья в аренду, облагаются налоговой ставкой в размере 25%. К тому же арендодатель вынужден регистрироваться в качестве частного предпринимателя.
В Словении установлен низкий налог на недвижимость, и это преимущество. Он варьируется в зависимости от типа и стоимости недвижимости. Налогообложение жилых помещений осуществляется по ставкам от 0,1% до 1%.
Перед покупкой недвижимости в Словении необходимо получить налоговый номер и номер EMSO (аналог социального номера) от местных властей, где находится недвижимость, рассказывает Вадим Оришак (Pleiada International), а также нанять местного риелтора, который должен иметь соответствующую лицензию.
Расходы на приобретение жилья в Словении, как правило, не превышают 3 тыс. евро, причем львиную долю занимает косвенный платеж – 2 тыс. евро за регистрацию фирмы, на которую она и будет она оформлена. Остальные расходы небольшие – это 80 евро за регистрацию недвижимости в земельной книге, 100 - 200 евро за нотариальные услуги и примерно 200 евро придется заплатить за перевод всех документов.
Коммунальные платежи в Словении соизмеримы с российскими - 150 до 250 евро в зависимости от площади жилья.
Приоритеты: курорты и недвижимость в столице
Спрос на словенскую недвижимость прежде всего сконцентрирован на населенных пунктах, примыкающих к морю и горам. Это, например, прибрежный курорт Порторож, который располагает песчаным пляжем и термальными источниками, поселки Струнян, Изола и Пиран.
По данным компании Gordon Rock, лидеры по темпам роста спроса - Любляна – столица государства, Прекмурье и Горенска. Причем в Прекмурье и Горенской продажи увеличились за счет завершения строительства автострад, связующих эти населенные пункты с Любляной и другими частями страны.
Особенность рынка недвижимости Словении заключается в том, что на нем превалирует вторичная недвижимость. Первичное жилье представлено мало - недостаточно развит девелоперский бизнес. К слову, это сыграло и положительную роль в кризис. По словам Натальи Завалишиной («МИЭЛЬ-DPM»), рынок недвижимости Словении почти не пострадал от финансового кризиса, а недостроя не образовалось.
Однако, по данным Боштьяна Васле, главы словенского Института макроэкономического анализа и развития, опубликованным словенскими СМИ, объемы строительства жилья в 2010 году все же сократились на 15,5% по сравнению с годом ранее. Всего в прошлом году в стране строилось 19 400 единиц жилья, а в 2009-м – 19 700, что на 17% меньше чем в 2008 году.
Падение цен за кризисные годы в Словении тоже было не таким сильным, как у вблизи расположенных стран. Согласно данным Бюро статистики Республики Словения, цены на недвижимость снизились на 0,8% в III квартале 2010 года, после снижения на 1,2% во II квартале, однако индекс вырос на 2,4% по отношению к тому же периоду годом ранее. Впрочем, с 2004 по 2007 год благодаря сильному экономическому росту вторичное жилье росло в цене ежегодно в среднем на 16,7%.
По информации Станислава Зингеля (Gordon Rock), на курорте Бовек цены сократились за кризис на 8 - 10% и в настоящий момент составляют 1400-1850 евро за кв. м. Стоимость небольших и качественных квартир достигает 1900 - 2200 евро за кв. метр. Хотя даже местные риелторы называют экономически обоснованными цены в районе 900 - 1000 евро. Еще больше переоцененной оказалась недвижимость на курорте Краньска Гора, где до кризиса средняя стоимость жилья на первичном рынке колебалась от 3600 до 4000 евро за кв. м. В другом курортном городе Морибор цены тоже сократились на 20 - 30%, а сделок фактически нет.
Что предлагает рынок
Как уже отмечалось выше, большая часть предложения рынка недвижимости Словении - вторичное жилье. Новостроек мало, а интерес к ним небольшой. Например, на курорте Кранська Гора компания IPI Investicije ведет строительство двенадцатиквартирного жилого дома. Хотя объект реализуется по ценам ниже средних - по 2400 - 2550 евро за кв. метр, в 2010 году в доме было продано лишь две квартиры, рассказывает Станислав Зингель (Gordon Rock).
По мнению экспертов, цены предложений в Словении все же необоснованно высокие. Цена приличных апартаментов с одной спальней в среднем составляет 100 - 150 тыс. евро, индивидуального дома – от 300 тыс. евро. Например, на курорте Блед (поселок Горье) на продажу выставлен двухэтажный дом общей площадью 200 кв.м. По всей длине дома расположен балкон. На участке есть гараж, в доме телефон. Так как дом требует ремонта, цена невысокая – 153 тыс. евро.
В регионе Горишко (г. Айдовщина) продается новостройка. Площадь дома 174 кв. м, участок - 526 кв.м. Дом имеет подвал, два этажа и мансарду (90 кв.м) с незавершенной отделкой. Подведены все коммунальные сети. Объявленная цена – 393,8 тыс. евро, но хозяин согласен на торг.
Хорошую двухуровневую четырехкомнатную квартиру в Любляне площадью около 100 кв.м можно купить за 265 тыс. евро. Она занимает второй и третий этаж в многоквартирном доме. Квартира имеет террасу 25 кв.м и гараж 20 кв.м.
На курорте Блед (поселок Бегунье) двухкомнатная двухуровневая квартира общей площадью 67 кв.м с гаражом и подвалом стоит 153 тыс. евро. Недорогие предложения есть и на побережье. Например, в г.Копер можно приобрести квартиру с одной спальней общей площадью 35 кв.м за 112,2 тыс. евро, в поселке Декани, вблизи г. Копер, апартаменты общей площадью 31 кв.м со всеми сетями и установленным кондиционером обойдутся уже 76,5 тыс. евро.
Инвестиции? Лучше для себя!
«Для инвестиционных целей рынок Словении непригодный», - заявил www.metrinfo.ru Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills. По его мнению, в стране не предвидится причин для возможного роста цен на жилье, а цены и сейчас уже предельно высокие, и на объекты, которые могут привлечь иностранцев, выше чем, например, в соседней Италии и даже Австрии и Франции, где сформировался стабильный спрос на жилье как со стороны местных, так и международных покупателей недвижимости.
Об этом говорят и другие эксперты: рынок недвижимости Словении можно рассматривать только с позиции приобретения недвижимости для собственных нужд. В частности, как прекрасное место для жизни после выхода на пенсию – множество дешевых термальных курортов поможет поддерживать здоровье в хорошем состоянии. Да и дети, которые могут проводить здесь каникулы, наберутся сил перед школой.
Людмила Чичерова www.metrinfo.ru
