тел: +7 (927) 260-91-71
По оценкам экспертов, в 2010 году суммарный объем инвестиций в гостиничную недвижимость в Европе составил 4.5 миллиарда евро, а доля инвесторов из России и стран СНГ составила порядка 8%. В соответствии с прогнозами, в 2011 году рост объемов транзакций с европейской гостиничной недвижимостью составит не менее 20%, а доля инвесторов из России и стран СНГ может увеличиться до 10%. Это означает, что в 2011 году инвесторы из России и стран СНГ приобретут отели в Европе на суммуф более 500 миллионов евро.
Инвесторы из России и стран СНГ за последние 2 года стали одними из ведущих зарубежных игроков на рынке транзакций с гостиничной недвижимостью Европы. Наряду с фондами, институциональными и частными инвесторами из Америки, Ближнего Востока, Китая и Индии, инвесторы из России и стран СНГ входят в ТОП-5 основных зарубежных инвесторов, совершающих сделки по покупке отелей в Европе. А в таких странах, как Болгария, Черногория и Чехия, россияне держат лидерство среди иностранных инвесторов по сделкам с гостиничной недвижимостью этих стран.
Вместе с тем, рейтинг предпочтений инвесторов из России и стран СНГ существенно зависит от инвестируемого бюджета:
- в бюджете до 2 млн.евро наибольший спрос наблюдается к мини-отелям в Болгарии, Чехии, Черногории, Турции, Германии;
- в бюджете от 2 до 7 млн.евро – к покупке мини-отелей и отелей в Чехии, Австрии, Германии, Испании;
- в бюджете свыше 7 млн.евро – к покупке отелей в Австрии, Франции, Англии, Германии.
При этом на сделки в бюджете до 2 млн.евро (мини-отели до 25 номеров) приходится 60% запросов, на покупку отелей стоимостью до 7 млн.евро (отели до 50 номеров) приходится 25% запросов, а на покупку гостиниц ценой свыше 7 млн.евро (отели свыше 50 номеров) приходится 15% запросов со стороны инвесторов из России и стран СНГ.
Есть 3 города в Европе, покупка отелей в которых вызывает наибольший интерес со стороны россиян и инвесторов из стран СНГ: Карловы Вары, Баден-Баден и Прага. К сожалению, именно благодаря неоправданно высокому интересу со стороны потенциальных покупателей из России, Украины и Казахстана, цены на объекты гостиничной недвижимости в этих городах за последние 2 года выросли в среднем 1.5 раза - при том, что в пост-кризисный период ключевые показатели (RevPAR и ADR) в этих городах восстанавливаются слабыми темпами. Как следствие, срок окупаемости инвестиций в покупку отелей в этих городах может составлять 20 и более лет, что существенно хуже, чем окупаемость инвестиций в случае покупки отелей, например, в Австрии, Лондоне, Мюнхене или Гамбурге, где срок окупаемости инвестиций составляет в среднем 12 лет.
По оценкам Gordon Rock, среди покупателей отелей за рубежом, только 30% имеют опыт управления гостиничным бизнесом в России или странах СНГ, а оставшиеся 70% - инвесторы, в прежней своей деятельности не сталкивавшиеся с ведением отельного бизнеса. Как следствие, не более 40% покупателей отелей за рубежом планируют управлять лично приобретаемым гостиничным бизнесом, а 60% инвесторов планируют поручить управление отелем профессиональной управляющей компании.
Порядка 80% инвесторов из России и стран СНГ – это те инвесторы, которые рассматривают приобретение зарубежного бизнеса как средство диверсификации. Иными словами, такие инвесторы не планируют уезжать из страны, не планируют продавать свой отечественный бизнес. Вместе с тем, свободные финансовые ресурсы они хотят направить не на дальнейшее расширение своего существующего бизнеса, а проинвестировать их в зарубежный гостиничный бизнес. При этом только 20% инвесторов – те, кто в средне-срочной перспективе планируют личный переезд за рубеж и в этих целях приобретают за рубежом отельный бизнес, который будет приносить стабильный (пусть и меньший, чем приносит инвестору его существующий бизнес) уровень дохода и который позволит получить ВНЖ в одной из европейских стран.
В спросе на европейскую гостиничную недвижимость среди инвесторов из стран СНГ лидируют россияне (60% запросов). Также активную позицию занимают инвесторы из Украины, Казахстана и Азербайджана (по 10% запросов).
Комментирует Президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель: «Отдельно стоит отметить многократный рост интереса со стороны инвесторов из России и стран СНГ к покупке отелей с гарантированным доходом. Особенностью таких отелей является то, что они продаются с долгосрочным договором на управление, заключенным с одной из ведущих европейских гостиничных сетей. Договор заключается на 15-20 лет, а гарантированный доход, выплачиваемый управляющей компанией собственнику отеля, составляет 6-8% годовых. С учетом того, что приобретение таких отелей с удовольствием кредитуется европейскими банками (до 65% по ставке от 3.2%), то рентабельность на вложенные инвестиции может достигать 11-12% годовых. Это - достаточно новое даже для Европы направление инвестирования - становится очень востребованным со стороны инвесторов из России и стран СНГ. Дело в том, что отелей, продаваемых в Европе по такой схеме, крайне мало (несколько десятков – не более), а средний срок экспозиции такого отеля составляет не более 2-х месяцев. Наличие гарантированного дохода позволяет «непрофильному» инвестору (т.е. инвестору, не имеющему опыта управления гостиничным бизнесом) сделать безрисковые инвестиции в Европе».
