тел: +7 (927) 260-91-71
Многие российские агентства сегодня не ограничиваются продажей домов для отдыха или под сдачу в аренду - предлагают отели, рестораны, агротуристические хозяйства и другие варианты действующего бизнеса.
Мотивы явные и скрытые
В большинстве стран двери для обеспеченных иностранцев широко открыты. "Как правило, государства активно привлекают иностранные инвестиции в экономику, и ограничения для покупки или организации малого и среднего бизнеса минимальны, - замечает Кирилл Викулов, юрист компании "Бейкер и Макензи Си-Ай-Эс, Лимитед". - В первую очередь это характерно для развитых европейских стран и США".
Зачем же покупать или создавать бизнес за рубежом? Помимо очевидной главной цели - получения дохода, - многие рассчитывают и на другое. "В моей практике бизнес чаще всего приобретается для создания некоего "запасного аэродрома", - говорит владелец компании Sander Estates AG Сергей Сандер. - Инвестиции - это скорее некая красивая "обертка". Вариаций может быть сколько угодно - переезд и получение ВНЖ и гражданства, подготовка к пенсии, мечты о "свечном заводике" и долгой и счастливой жизни в другой стране, бизнес для детей и т. д. Но реальное желание - "запасной аэродром".
Легкие деньги или тяжелый труд?
Самые простые, понятные, а потому востребованные варианты бизнеса с недвижимостью, по оценке агентств, - квартиры в доходных домах или апарт-отелях либо небольшие гостиницы на 10-15 номеров.
"В Чехии и Германии супермодная тема для инвестирования - доходные дома, - рассказывает исполнительный директор Vessan Reality Анна Задвиль. - В плане прибыли это весьма стабильный сегмент. Покупается дом на 10, 15 или 20 квартир, проводится косметический ремонт, можно также надстроить мансарду или сделать перепланировку и сдавать квартиры в краткосрочную аренду. Сумма вложений начинается от 1 млн евро плюс ремонт. Прибыль составляет 800-1000 евро в месяц с каждого объекта, или 96 000-120 000 евро с 10-квартирного дома в год. Как вариант, можно покупать дом не целиком, а по одной квартире за год".
Что касается гостиниц, наибольшим спросом пользуются мини-отели в европейских странах: Чехии, Черногории, Хорватии, Испании, Италии, Греции. Стоимость их начинается от 1,5-2 млн евро, в среднем составляет 5-10 млн евро. За 10 млн евро и более можно приобрести полноценный отель, даже принадлежащий к одной из известных мировых сетей. Доходность очень сильно зависит от страны, расположения, управления. "Например, - поясняет директор компании CMM Investment Consulting Group Милан Миленкович, - в Черногории основной бизнес - туристический, поэтому отели - это всегда ликвидные инвестиции: прибыль по черногорским гостиницам достигает 10%. Даже в трудном 2009 году доход составил 7%". Однако относительно высокая прибыль подразумевает существенные затраты, прежде всего времени и сил. "Большинство наших инвесторов хотели бы получать стабильную прибыль и не всегда готовы вкалывать по 12-14 часов, чтобы их ресторан или отель приносил прибыль", - замечает Сергей Сандер. Облегчить себе жизнь можно, пригласив профессиональный менеджмент или управляющую компанию.
Стоит отметить, что купить действительно эффективно работающий и приносящий доход отель не так просто - их продают очень редко. К управленческой отчетности, которую предоставляет продавец, всегда нужно относиться критично. В Восточной Европе случается так, что владелец показывает якобы заниженные для налоговых служб показатели, но в действительности они оказываются вполне реальными.
Также весьма активно сейчас интересуются приобретением фермерских хозяйств, виноградников или ресторанов. Есть и совсем экзотические варианты бизнеса, например маленькая электростанция в Чехии. Анна Задвиль поясняет: "Покупаете земельный участок, устанавливаете на нем солнечные панели, заключаете договор с чешской энергетической компанией на 25 лет - и можете продавать электроэнергию. Проект окупается примерно за восемь лет".
Подводные камни
Специалисты предлагают разные способы приобрести бизнес. "Можно рассмотреть возможность как прямой покупки активов, например апартаментов, здания ресторана и сопутствующего оборудования и мебели, так и покупки акций организации - собственника активов, - рассказывает Кирилл Викулов. - Во втором случае сохраняется целостность бизнеса, нет необходимости перезаключать договоры с сотрудниками и контрагентами, получать необходимые лицензии или сертификаты. Но нужно учитывать, что вместе с акциями к новому собственнику переходит не только все имущество, но и все долги компании, обязательства перед контрагентами, задолженность перед государственными органами. Иностранцам, как правило, значительно сложнее получить достоверную информацию о приобретаемой компании. Поэтому при планировании покупки бизнеса или актива важно провести его юридическую проверку".
В любом государстве могут возникнуть трудности с получением разрешения или лицензии и из-за бюрократических проволочек, однако единого списка "подводных камней" нет. Многое зависит и от национальных традиций. Татьяна Васильева замечает: "Немец сказал "завтра" - значит завтра. А для итальянца, испанца "завтра" значит через неделю-две в лучшем случае. В Германии, Чехии процесс приобретения бизнеса и недвижимости под него четко регламентирован и предельно понятен. Все решается в одном окне. В Болгарии - та же безалаберность, что и в России. Часто стали спрашивать варианты бизнеса в Финляндии, Голландии, но адаптироваться в этих странах, по отзывам многих, сложно. Поэтому к базовому бизнес-плану нужно прибавлять дополнительные форс-мажорные затраты".
По словам Сергея Сандера, сложности возникают и с оценкой стоимости бизнеса: состояния оборудования, привлекательности для клиента, репутации. Оценить недвижимость гораздо проще.
Государству - сколько не жалко
Налоги - один из главных критериев при выборе страны для бизнеса. "При планировании инвестиций необходимо учитывать ставку налога на доходы, косвенные налоги, налоги при распределении прибыли, возможность получения вычетов или специальных налоговых статусов, практику налоговых органов, - предупреждает Кирилл Викулов. - США и страны Западной Европы традиционно являются высоконалоговыми юрисдикциями. Налог на доходы компаний здесь колеблется от 20 до 35%, на недвижимое имущество - до 5-7% стоимости объекта". Поэтому большое внимание здесь следует уделить налоговой оптимизации.
Гораздо более щадящий режим предлагает Восточная Европа и Кипр: в частности, в Черногории налог на прибыль организации - 9%, в Болгарии и на Кипре - 10%.
Заранее, как отмечает Кирилл Викулов, нужно определить способы получения прибыли - будут ли это дивиденды, проценты по предоставленным займам или доходы от продажи акций или имущества, - а также сопутствующие расходы. "Выбор эффективного способа инвестирования, например через специальную холдинговую или финансовую компанию, может существенно снизить налоговую нагрузку, - подчеркивает эксперт. - Важно выбрать правильный подход с самого начала, ведь изменение структуры в дальнейшем может потребовать существенных расходов".
Специалисты советуют определиться с долей собственного участия в деле. Инвестиции в доходные дома или апарт-отели гораздо проще в управлении, и доходность (хотя и не максимально высокая) четко определена и прописана в договоре. Оформление бизнеса в полную собственность и управление отелем, магазином, торговым центром, винодельческим хозяйством потребует значительных временных и трудовых ресурсов - но и прибыль может оказаться выше в несколько раз.
Анна Миронова, Homes Overseas
