тел: +7 (927) 260-91-71
Вопреки кризису и предвыборной неопределенности, элитная лондонская недвижимость за год выросла в цене на 20%. Британский рынок недвижимости в очередной раз доказал свою непотопляемость: даже в условиях глобального кризиса цены снижались только один год, а затем последовал год роста.
Сегодня, пытаясь оценить инвестиционные перспективы британской недвижимости, эксперты больше, чем обычно, обращают внимание на политику и макроэкономику. «Подвешенный» парламент и дефицит бюджета, глобальный передел на валютном рынке и планы консерваторов по изменению законодательства - все эти факторы способны определить ценовую динамику на ближайшие годы.
Выборы - время раздумий
7 мая 2010 г. были обнародованы результаты парламентских выборов в Великобритании. Победили консерваторы, однако для самостоятельного формирования правительства им не хватило голосов, поэтому пришлось привлечь в коалицию третью силу - либерал-демократов. Эта вполне привычная для Западных демократий схема создания правительства весьма необычна для Англии, где ключевую роль обычно играют лишь консерваторы и лейбористы. После пяти дней политического торга Гордон Браун ушел в отставку, а 43-летний лидер консерваторов Дэвид Кэмерон получил от королевы официальное предложение сформировать первое в послевоенные годы коалиционное правительство Великобритании. Консерваторам досталось непростое политическое наследство. Главной проблемой остается бюджетный дефицит. Аналитики считают, что консерваторы будут весьма агрессивно сокращать бюджетные расходы, воздерживаясь при этом от увеличения налогов.
В компании Knight Frank отмечают, что выборы замедлили рынок недвижимости: хотя объемы продаж в апреле и выросли на 18% по отношению к апрелю прошлого года, но они упали на 23% к марту 2010 г. «Традиционно во время выборов интерес к инвестициям снижается, так как люди хотят знать, с каким правительством они будут иметь дело, - говорит Татьяна Игнатьева, генеральный директор компании TSI Realty. - Новости о создании коалиции консерваторов и либерал-демократов были позитивно восприняты валютным рынком: позиции фунта по отношению к доллару и евро укрепились».
С одной стороны, некоторое укрепление фунта создает благоприятные условия для инвестиций в британскую недвижимость. Однако для инвесторов, чьи активы хранятся в евро, конвертация в фунты сейчас невыгодна. Впрочем, никто не может исключить, что евро просядет еще глубже. Но валютный фактор не единственный и не главный. «Если рассматривать ситуацию в краткосрочной перспективе, то кризис в еврозоне сейчас оказывает позитивное влияние на рынок недвижимости Великобритании, в частности, на его премиальный сегмент, - считает Елена Юргенева, директор по развитию бизнеса-департамента элитной недвижимости Knight Frank. - В апреле в центральном Лондоне доля иностранных покупателей, приобретающих недвижимость стоимостью от 2 млн фунтов, выросла до 56%. В частности, резко возросло число покупателей из Греции - их доля увеличилась с 3% до 6%. Греки стали третьими после россиян (15%) и итальянцев (13%) среди иностранных покупателей элитной недвижимости Лондона. Богатые греческие семьи инвестируют в недвижимость в Великобритании по разным причинам, но главная из них - это поиск тихой гавани».
Низкий старт - залог успеха
Прогноз по динамике цен на ближайшие месяцы остается неопределенным, однако в более долгосрочной перспективе у инвесторов есть причины для оптимизма. Полтора года назад лондонская штаб-квартира Knight Frank выпустила прогноз «Возможности в нестабильном мире», в котором призывала инвесторов совершить приобретение в первой половине, в крайнем случае до конца 2009 г., предсказывая в дальнейшем рост цен на недвижимость в Великобритании.
По мнению экспертов компании, этот рост должен был начаться с середины 2009 г. и продолжиться до 2017 г., а следом за Великобританией с 2010 г. должна начать расти и Европа. В отношении Соединенного Королевства прогноз сбылся, и даже с некоторым опережением графика: «С марта 2009 г. средние цены в Великобритании показывают стабильный рост, что связано с острым дефицитом предложения и растущим спросом, вызванным низкими ценами и ставками по ипотеке, - говорит Елена Юргенева - По итогам 2009 г. цены на недвижимость на Туманном Альбионе выросли на 3,4% (рост во втором полугодии составил 5,2%). Лидируют по темпам восстановления Лондон и юго-восток страны. Согласно прогнозу, восстановление рынка жилья всей Великобритании будет постепенным, рост в 6-9% ожидается начиная с 2011 г.».
Один из индикаторов, свидетельствующий о позитивной динамике жилищного рынка, - рост ставок и сокращение предложения на рынке аренды жилья, о котором свидетельствует исследование Королевского общества оценщиков Великобритании (RICS). В то же время ожидается, что внутренний спрос будет в ближайшее время ограничен из-за жестких условий получения ипотеки. Хотя ставки находятся на весьма привлекательном уровне, эксперты полагают, что в ближайшие два года банки будут вынуждены ужесточать условия для заемщиков, неспособных внести большой начальный взнос, поскольку им придется расплачиваться по займам, предоставленным правительством в разгар кризиса ликвидности. Правда, внутренние проблемы с ипотекой оказывают слабое влияние на премиальный сегмент лондонского рынка, где первую скрипку играют зарубежные инвесторы, обычно не испытывающие проблем с капиталом.
Эксперты ожидают, что в законодательной сфере инициативы нового правительства окажутся благоприятными для рынка. Одним из первых шагов новой коалиции стало издание 13 мая документа об отмене непопулярного у профессионалов «информационного пакета на недвижимость» (Home Information Pack), который обязывал продавца бесплатно предоставлять покупателю подробную информацию о своем объекте. «Отмена этого пакета будет с радостью воспринята большинством агентов, которые рассматривают его как дорогостоящее бюрократическое препятствие при продаже недвижимости», - считает Татьяна Игнатьева. Эта мера была настолько ожидаемой, что, по данным TSI Realty Ltd, накануне выборов многие продавцы временно снимали объекты с рынка. Правда, пока неизвестно, когда решение об отмене информационных пакетов вступит в силу.
Итоги кризиса
Финансовый кризис привел к расслоению британского рынка недвижимости. «Рынок элитного жилья сильно пострадал - падение цен продолжалось до марта 2009 г., - говорит Елена Юргенева. - Зато потом он продемонстрировал исключительный рост, в том числе благодаря активности иностранных инвесторов. За год с апреля 2009 г. цены на элитную недвижимость в центральном Лондоне выросли на 21%. В этом секторе спрос заметно превышает предложение. Поэтому с начала года мы наблюдаем все большее количество сделок по пиковым ценам, особенно в районах Мэйфер, Кенсингтон, Холланд Парк и Найтсбридж, где предложение объектов невелико и покупатели готовы заплатить цену выше средней, чтобы получить правильный дом».
На первичном рынке кардинально изменилось соотношение инвестиционного и потребительского спроса: если до кризиса соотношение инвесторов и конечных потребителей было 70 на 30, то сейчас наоборот - 30 на 70. «В элитном сегменте предложение по-прежнему остается крайне ограниченным, - продолжает Елена Юргенева. - Для агентов настоящая проблема убедить потенциальных продавцов в необходимости выставления объекта на продажу. Дефицит предложения на рынке может привести к ситуации, когда потенциальные продавцы будут откладывать решение о продаже до того момента, пока они не увидят рост предложения».
По мнению экспертов, сейчас правильное, но очень непростое время для покупки. Проблемой для покупателей являются завышенные ожидания продавцов. Информированные о росте цен, некоторые собственники готовы выставлять свои объекты только по пиковым ценам. Но для любых объектов, за исключением уникальных и эксклюзивных, эта стратегия очень рискованная, считают в Knight Frank, так как рынок пока еще не был по-настоящему протестирован большим объемом предложения. «Если предложение вырастет, то переоцененные объекты на рынке задержатся очень надолго», - говорит Елена Юргенева.
Время спешить
Какой вывод из всего этого должен сделать покупатель? «Если вы нашли объект недвижимости и можете провести переговоры о цене немедленно, то вы находитесь в сильной позиции, чтобы получить реальную сделку», - говорит Татьяна Игнатьева. По мнению экспертов TSI Realty Ltd, ожидание едва ли оправданно, поскольку рынок ускоряется и цены, вероятно, продолжат свой рост в III квартале этого года. Правда, большого ценового скачка в этом году большинство участников рынка не ожидают: вероятно, годовой подъем цен по всему Лондону не превысит 5% (в Knight Frank прогнозируют 3%), а в целом по стране не исключено даже незначительное снижение. Наиболее стабильным сегодня называют элитный сектор Лондона - он поддерживается растущим спросом со стороны зарубежных инвесторов, которые слабо зависят от ситуации с ипотекой и внутренней политической конъюнктуры.
