тел: +7 (927) 260-91-71
Людей, собирающихся инвестировать в зарубежную недвижимость, поджидает много опасностей: незнание рынка, возможность обмана, ошибки в документах. Но самая большая опасность – это неверный выбор страны инвестирования. О том, в каких странах мира покупатели встречаются сегодня с самыми крупными рисками на рынке жилья, РИА Новости рассказал директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.
Финансовые игры
По словам Индриксонса, рынок недвижимости Дубая, в частности, был высокорисковым и до появления информации о проблемах у Dubai World.
В среду, 25 ноября, власти Дубая сообщили о том, что собираются реструктурировать государственный фонд княжества - Dubai World, одним из основных активов которого была недвижимость. Причиной этого стало обращение фонда к инвесторам с просьбой отсрочить погашение его долговых обязательств на шесть месяцев. Отсрочка, требующаяся Dubai World, прежде всего касается его девелоперского подразделения - компании Nakheel, которое должно в конце этого года погасить обязательства на 3,5 миллиарда долларов.
"Рынок жилья Дубая был построен на стратегии Real Estate Option Trading (торговля опционами недвижимости). Торговля опционами может сделать инвестора сказочно богатым в кратчайшие сроки, но рынки недвижимости, основанные на данной стратегии, имеют очень низкую ликвидность самой недвижимости и высокую ликвидность опционов (контрактов)", - объясняет эксперт.
В пример он приводит другой финансовый инструмент - фьючерс на нефть.
"Трейдеру, купившему фьючерс на 1 тысячу баррелей нефти, сама нефть для перепродажи не нужна. Он не заинтересован в самом продукте, а играет на производных от этого продукта (деривативах)", - отмечает он.
То же самое, по словам собеседника агентства, происходило и на рынке недвижимости Дубая - только на месте фьючерсов на нефть были опционы на жилье.
"Не факт, что вам удастся перепродать контракт, и тогда вы должны будете заниматься реализацией готового объекта. А на таких рынках обычно проигрывает последний в цепочке инвестор - тот, которому достаются ключи от квартиры или апартаментов", - констатирует он.
При этом, предупреждает Индриксонс, в настоящее время ситуация, аналогичная дубайской, складывается в Панаме, которую практически все аналитики рынка зарубежной недвижимости склоны называть латиноамериканским Дубаем.
"Если вы вкладываете деньги в этот рынок, то не надо заниматься самообманом - вы не инвестируете в недвижимость, а играете деривативами. Данный рынок опасен не в силу последствий кризиса, а сам по себе, как классический пример спекулятивного рынка", - подчеркивает он.
Представитель IntermakSavills напоминает, что, по данным ЦРУ США, 37% населения Панамы живет за чертой бедности.
"Рост населения там - 1,5% в год, а рост число введенных жилых объектов - 10% в год. Соответственно, идет расчет на то, что как минимум 8,5% жилья будут скупать иностранцы. Неудивительно, что цены на дома и кондоминиумы там уже упали, по сравнению с 2008 годом, на 13,14% - до 2,263 тысячи долларов", - говорит он.
США: обманчивый рост
Рынок жилой недвижимости США, как утверждает Индриксонс, также все еще очень опасен для инвесторов.
"Говорят, что рынок жилья в Штатах начал восстанавливаться. При этом, как правило, люди ориентируются на индекс Кейса-Шиллера, рассчитываемый рейтинговым агентством Standard&Poor`s (S&P). Но аналитики, делающие такие заявления, забывают, что этот индекс подсчитывается с опозданием на четыре месяца. А это значит, что последние данные индекса Кейса-Шиллера фактически указывают на положение дел летом этого года, когда власти США "вкачивали" огромные деньги в экономику страны", - уточняет он.
По мнению Индриксонса, есть другие, более оперативные индексы, на которые можно опираться при анализе рынка, и они "отнюдь не вдохновляют".
"Например, в августе индекс лишений прав собственности из-за дефолта по ипотеке бил все рекорды. Рынок среагировал на это осенью, и уже сейчас в США падают такие субрынки жилья, как Детройт, Калифорния, Майями", - указывает собеседник РИА Новости.
Он также добавляет, что в третьем квартале этого года ипотечные "гиганты" Freddie Mac и Fannie Mae были вынуждены списать 5 миллиардов долларов и 15 миллиардов долларов соответственно.
К тому же, обращает внимание специалист, пока в жилье в Штатах не спешат вкладывать даже американские инвесторы.
"В частности, за последний год на балансе фонда Equity Residential, созданного чикагским миллиардером Сэмом Зеллом, сделавшим состояние на инвестициях в недвижимость, число апартаментов в США не выросло. Зачем же идти в страну, куда не инвестируют пока даже собственные "гуру"?", - задается вопросом он.
Страны "неликвида"
Наконец, по словам главы департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills, третья группы стран, при вложениях в недвижимость которых можно крупно потерять, состоит из Испании, Болгарии, Таиланда, Туниса и Египта.
Все эти государства, рассказывает он, объединяет так называемый виртуальный рост цен на жилье.
"Идет высокий рост цен на первичном рынке при низкой ликвидности на вторичном. Застройщик увеличивает цены в прайс-листах в процессе строительства объекта, эти данные попадают в статистику и дезориентируют инвесторов. Видя, допустим, 50-процентный рост рынка в данных статистики, инвесторы вкладываются в него. В результате мы имеем некий снежный ком - недвижимость растет, потому что покупают, а покупают, потому что растет", - поясняет Индриксонс.
Он подчеркивает, что о рынке жилья можно судить объективно, если при анализе используется 20 - 30% данных с первичного рынка, а 70 - 80% - со вторичного.
"К тому же и Испания, и Болгария, и Египет больны одной и той же проблемой - бесконтрольной застройкой. Если честно, я пока не знаю ни одного человека, который бы приобрел жилье в новостройке в них, а затем вышел из проекта "с плюсом": ведь рынок готового жилья в этих странах развит очень слабо", - заключает эксперт.
riarealty.ru
