Кому выгодна ипотека на землю?

За последние полторы тысячи лет все немного изменилось. Теперь ипотека на землю (она же земельная ипотека) — это разновидность целевого ипотечного кредита, который выдается на приобретение земельного участка. А вот залогом, как и раньше, выступает сам участок земли. Земля — это выгодное капиталовложение, ее довольно трудно украсть, угнать, а главное, как подметил Марк Твен, «ее больше не производят». Выгодно ли покупать землю в ипотеку?

По мнению Александра Титова, начальника кредитного отдела Московского филиала банка «Окский», земельная ипотека дает возможность строить жилые дома для личных нужд. Для клиентов преимущества вполне очевидны. Существует возможность как строительства собственного дома за счет кредитных средств банка на собственном земельном участке (который передается в залог банку, с последующим залогом построенного жилья), так и получения кредита на покупку земельного участка и строительства на нем жилого дома под иное обеспечение.

Риски банка

Банки, особенно в последние годы, неохотно выдают кредиты под столь вечный залог. Причины тому — низкая ликвидность земельных участков и сложность оценки. Ликвидность (или скорость, с которой можно продать объект недвижимости) может быть довольно высокой, когда речь идет о городских квартирах, и относительно низкая в случае продажи загородного дома и земли под ним. Спрос на такие объекты невелик по сравнению с городским жильем, так что банки стремятся кредитовать только те участки, которые можно продать быстро. Например, в Москве и Санкт-Петербурге банки дают ипотеку только на участки, расположенные поблизости от города, то есть не далее чем 50-100 километров от городской черты.

Ипотека на земельный участок сельскохозяйственного назначения будет отличаться по своим условиям от кредитования земли под индивидуальное жилищное строительство.

Другая важная проблема заключается в сложности оценки объекта кредитования. Например, для квартир и автомобилей есть типовые решения, есть сравнения с большим количеством аналогичных предложений и, как результат, некая точная стоимость. Ипотека на покупку земельного участка выдается только после оценки объекта, которая в большинстве случаев является усредненной. Поэтому для покупателя всегда есть риск, что стоимость его участка окажется завышенной. «Как правило, оценочные компании проводят оценку на основании данных о стоимости в том числе близлежащих участков, наличии коммуникаций, типе земли и прочее. Сложнее принять во внимание и учитывать качество конкретного земельного участка», — говорит Александр Титов.

Кроме того, со временем по соседству могут построить вредное производство, устроить свалку или проложить автомагистраль, что сразу отразится на стоимости участка в неблагоприятную для владельца сторону. Поэтому, выдавая кредиты под залог земли, банки стремятся минимизировать собственные риски и фактически перекладывают значительную их часть на заемщика.

Вывод: ипотека земельных участков возможна, но получить ее в банке намного сложнее, чем кредит на покупку квартиры.

Риски клиента и риски девелопера

Основной риск в любой ипотечной сделке для клиента — это риск неуплаты процентов и невозврата основной суммы долга с последующим истребованием банком предмета залога. Помимо этого, клиент всегда несет риски, связанные с застройщиком (девелопером) проекта: прежде всего риск неоформления в собственность предмета ипотеки. В данном случае кредитные деньги продолжают генерировать убыток независимо от сроков оформления собственности. А вот риски нестабильности конкретного банка, предоставляющего кредит, не должны пугать клиента, так как это проблема Банка России и Агентства по страхованию вкладов.

Есть еще ряд завуалированных рисков, например, когда застройщик не указывает полную стоимость земли в договоре. При таком раскладе у покупателя всегда сохраняется риск неполучения полной суммы в случае спорных ситуаций. Но, как правило, банки просто не кредитуют такие покупки.

Что до девелоперских рисков, как считает Алексей Колядин, руководитель проекта коттеджного поселка АкваВилла, они грозят только недобросовестным застройщикам. Так как в случае судебных разбирательств по объекту ипотеки банки выступают на стороне заемщика. Соответственно, против такого девелопера начинает выступать не только конкретное физическое лицо — покупатель недвижимости, а еще и банк с сильным юридическим департаментом.

Требования банка

Ипотека земельных участков регулируется Гражданским кодексом РФ, федеральным законом «Об ипотеке» и Земельным кодексом РФ. Залог земельного участка возможен с точки зрения закона, если соответствующие земли не исключены из оборота и не ограничены в обороте.

Для получения ипотечного кредита в банке объект залога, то есть земельный участок, должен отвечать целому ряду требований. Прежде всего, права на землю должны быть зарегистрированы, участок поставлен на кадастровый учет (ему присвоен кадастровый номер и составлен план с обозначением границ). Банк потребует выписку из кадастрового плана земельного участка.

Участок, приобретаемый в залог как обеспечение по кредиту, должен принадлежать к категории земель поселения или сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования садоводство, овощеводство, фермерство с разрешением на строительство жилого дома.

Жестко необходимое требование, чтобы участок находился в регионе, где присутствует банк. Кроме того, есть дополнительные требования (они возможны, но не обязательны), такие как подведение к участку канализации, электро- и водоснабжения. Требования по размеру участка могут варьироваться у разных банков (например, в одном банке не менее 8, в другом — не менее 12 соток).

Кто в выигрыше?

Ипотека выгодна людям, для которых кредит оказывается дешевле, чем изъятие части денег из собственного дела, например предпринимателям. Правда, получить кредит на покупку земельного участка без подряда по-прежнему довольно сложно. В большинстве своем банки не готовы выдавать кредиты под залог приобретаемого земельного участка, требуя в качестве залога дополнительную недвижимость. На практике часто возникают проблемы с утверждением банком объекта кредитования. Банки осторожничают, не очень доверяют девелоперам и кредитуют только те объекты, которые прошли все банковские проверки, возводятся в соответствии с законодательством и имеют необходимую документацию.

Именно поэтому для покупателя наличие у девелопера банка-партнера, предоставляющего ипотечный кредит на покупку участка или домовладения в коттеджном поселке, является неплохим гарантом стабильности и надежности девелопера.

Практически все банки первой сотни имеют программы ипотечного кредитования, в том числе и на покупку земельных участков, но каждый из них предлагает разные условия по срокам и процентным ставкам. Покупателю земельного участка выгодно, если девелопер сотрудничает с рядом банков и предлагает целый спектр программ на выбор.

Алексей Колядин, руководитель проекта коттеджного поселка АкваВилла, так прокомментировал свою работу с банками: «Нашими партнерами стали Сбербанк РФ, Росбанк, Нордеа Банк. Банки, которые мы выбрали, предложили наиболее оптимальные условия непосредственно для нашего коттеджного поселка, а именно: минимальные ставки, максимальные сроки, либеральные требования и гибкость в подходе к ипотеке на землю, готовые домовладения и строительство домов. И если Росбанк и Сбербанк предлагают покупателям в целом стандартные условия кредитования, то Нордеа Банк подготовил специальную взаимную программу на покупку земельных участков под залог уже имеющейся недвижимости. По сути, он дает потребительский кредит на покупку по самой низкой ставке».

Прогноз на повышение... ставок

Александр Титов считает, что развитие земельной ипотеки — это перспективное направление: «Сама земля в цене будет только расти. Желание людей улучшить свои жилищные условия тоже постоянно растет, что в свою очередь будет увеличивать объемы жилищного строительства».

В целом эксперты рынка склоняются к мнению, что Россия пойдет, скорее, по западному пути развития земельного кредитования. То есть кредиты на землю будут выдаваться одновременно с залогом на застройку.

Ну а пока что оформляют кредиты на землю под строительство лишь единицы покупателей. Остальные занимаются покупкой земельных участков с целью их дальнейшей перепродажи. Именно это и провоцирует банки повышать процентные ставки по кредитам такого рода: слишком велик риск падения цен и, как следствие, невыплаты заемщиком процентов и основной суммы долга.