тел: +7 (927) 260-91-71
Ипотека строящегося загородного жилья пока почти что редкость на нашем рынке. Как объяснила www.metrinfo.ru Екатерина Орлова, заместитель генерального директора «АИН-Девелопмент», покупатели коттеджей в первую очередь интересуются рассрочкой, и только в том случае, если срок оплаты оказывается слишком коротким, покупатель рассматривает вариант ипотеки. «В 2008-2009 годах случаи получения таких кредитов были единичны, в основном - в элитных поселках», - сообщает Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Между тем 2010 год для загородной ипотеки был неплох. Например, «в BSGV по сравнению с 2009 годом доля выданных кредитов на приобретение загородной недвижимости выросла в 1,5 раза», - говорит Наталья Хмелевская, начальник управления по работе с частными клиентами Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV).
Прогресс отмечался во многом за счет увеличения числа совместных программ между застройщиками и банками. Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP, подсчитал, что сейчас ипотечные сделки в экономклассе составляют 7%, в бизнес-классе - около 8%, в премиум-классе - 3% от общего объема сделок. По данным Алексея Кудрявцева, директора по маркетингу управляющей компании «Волжские дачи», ипотечные программы предлагаются не менее чем в 20% поселках, представленных на рынке. Число таких поселков растет медленно, так как «банки кредитуют только те объекты, которые прошли их юридическую экспертизу», - объясняет Анастасия Мангилева, заместитель начальника управления розничного кредитования РосЕвроБанка.
Нюансы загородной ипотеки
На рынке загородных новостроек ипотеку можно получить на покупку только земельного участка, на участок и построенный дом или на участок и строящийся дом. Чтобы получить ипотеку на участок, требуется оформленный пакет документов о праве собственности на землю со стороны землевладельца или девелопера. В таком случае предметом залога является сама приобретаемая земля после государственной регистрации права собственности заемщика на этот участок. По словам Ильи Анурова, генерального директора компании RCF Capital Trust, чтобы земельный участок был признан предметом залога, потребуется его оценка у независимого оценщика и договор страхования.
Земельный участок с оформленным правом собственности также может являться предметом залога на строящийся дом. Но обычно суммы, получаемой при залоге участка, не достаточно на строительство полноценного дома, говорит Алексей Кудрявцев («Волжские дачи»). При залоге земельного участка доля личного участия покупателя составляет до 70% от контракта, говорит Наталья Малинина, коммерческий директор компании «ЛОГИС - Загородная Недвижимость». Получить кредит под залог земли можно в ограниченном числе банков, в частности, в РосЕвроБанке. Особенность предлагаемого продукта – высокий первый взнос – от 50% от стоимости объекта, а преимущество – нет необходимости аккредитовать застройщика в банке, достаточно, чтобы земля была размежевана и на участок имелось свидетельство
Если же необходимо взять ипотеку и на земельный участок, и на строящийся или уже построенный, но не оформленный в собственность дом, в качестве обеспечения кредита на земельный участок банк возьмет в залог землю, а в качестве обеспечения кредита на дом - вправе потребовать в залог другое недвижимое имущество заемщика, например, городскую квартиру. В частности, по программе NORDEA Банка предметом залога могут выступать находящиеся в собственности квартира, жилой дом, земельный участок, нежилое помещение, расположенные в любом регионе присутствия банка, - говорит Анна Шишкина, директор по маркетингу УК «Абсолют Менеджмент». После окончания строительства и оформления жилого дома в собственность заемщика предметом залога становится новый дом.
«По договору инвестирования ни один банк не будет рассматривать строящийся загородный дом в качестве залога», - подчеркивает Татьяна Капланова, коммерческий директор ГК MOZAIK Development.
Хотя есть и исключения. Сбербанк предоставляет ипотечные кредиты при степени готовности объекта от 70%, - говорит Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group.
Эксперты признают, что до кризиса бывало, когда объектом залога могли выступать также права требования на создаваемый объект недвижимого имущества (коттеджи, таунхаусы). Сегодня «залог прав на требования на создаваемые объекты, которые будут построены только в будущем, возможен только под финансовую гарантию застройщика», - уточняет Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family.
Взаимовыгодное сотрудничество
Ипотечные продукты, созданные банками и застройщиками под конкретные загородные проекты, все же позволили многим получить ипотеку. Так, в Ивакино-Покровском таунхаусы с использованием ипотеки приобрели около 40% покупателей. Порядка 5-7% покупателей купили земельные участки с привлечением кредитов в компании «Загородный Проект». 2-4% от общего числа покупателей приобрели участки в ипотеку в компании RCF Capital Trust. В компании «ЛОГИС - Загородная Недвижимость» оценивают долю покупателей, воспользовавшихся ипотекой, на уровне 12%. Объем ипотечных сделок в RODEX GROUP за 11 месяцев составил 5,5% от общего числа продаж: в среднем в месяц получается две такие сделки. А менеджмент «Волжских дач» сейчас завершает аккредитацию семи коттеджных поселков в банках и ожидает, что доля сделок с привлечением ипотеки составит не менее 20%.
Сегодня ипотеку на приобретение загородной «первички» можно получить в Сбербанке, РосЕвроБанке, ВТБ24, BSGV, NORDEA-Банке.
Ипотечные продукты под конкретные проекты
Эксперты подчеркивают, что партнерские программы выгодны и банкам, и застройщикам, и клиентам. Чаще всего банки участвуют в таких программах, если изначально кредитуют девелоперский проект, - говорит Сергей Цывин («ИНКОМ-Недвижимость»). Другой возможный вариант, подсказывает Валерий Мищенко (Kaskad Family), когда в банке находится депозит застройщика. «По сути это означает кредитование самим застройщиком будущих покупателей, поскольку все риски перекладываются непосредственно на него», - отмечает эксперт.
Конечно, покупатель может прийти в любой банк, который не имеет какой-то своей программы с застройщиком и работает с частными клиентами на своих условиях. Однако, по мнению экспертов, при выборе «стороннего» банка покупатель получает массу минусов: увеличенный срок рассмотрения заявки, повышенную процентную ставку; необходимость предоставить дополнительное обеспечение по кредиту.
Если клиент придет в банк самостоятельно, то ему предстоит получить от застройщика полный пакет документов и пройти по сути ту же процедуру, которую застройщик проходит, на протяжении не одного и не двух месяцев, переговариваясь с соответствующим банком.
И если покупатель обратится за ипотекой самостоятельно, он может лишиться тех бонусов, которые ему предлагает совместная программа, разработанная застройщиком и банком-партнером. Например, по условиям программы холдинга RODEX GROUP и Инвестторгбанка застройщик выступает поручителем и относится к заемщику более лояльно.
Условия все-таки улучшились
За 2010 год на рынке загородного кредитования были серьезно улучшены условия, в частности - снижены ставки за пользование кредитами. Как подтвердила Анастасия Мангилева, заместитель начальника управления розничного кредитования РосЕвроБанка, в 2010 году ставки в программах «Новый дом» и «Земля» были снижены с 17,5% до 12,5% в валюте и с 20% до 14% в рублях. Также было изменено требование к первоначальному взносу с 40% до 20% от стоимости объекта. На таких условиях можно получить в РосЕвроБанке ипотечные кредиты в поселках «Крючково-2», «Опушкино», «Дальние дачи», «Наумово», «Вестфалия», «Новорижские ключи», «Чулково-клаб» и «Глаголево-Парк».
По информации Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», средняя ставка по ипотеке на загородном рынке составляет около 13%, минимальная – 12%, а максимальная – 16% (в рублях). Минимальный первоначальный взнос сохраняется на уровне 20%, а максимальный – 50%.
О том, какие ипотечные программы застройщики разработали совместно с банками, журналу www.metrinfo.ru рассказывают представители компаний:
Наталья Малинина, коммерческий директор компании «ЛОГИС - Загородная Недвижимость»:
Ипотечные программы разработаны для покупателей поселков «Заповедный Парк», «Заповедный Берег» и «Красная Поляна». Совместная программа со Сбербанком предполагает получение кредита на сумму до 70% от стоимости контракта под залог земельного участка. Условия установлены с 2009 года и не менялись. Процентная ставка составляет от 14,75 % и снижается при оформлении построенного дома в собственность и оформлении его под залог банку.
С UniKreditBank совместная программа предусматривает залог имеющейся недвижимости покупателя, первоначальный взнос составляет от 20%, а процентная ставка от 10%. Кстати, для клиентов, обратившихся в банк через нашу компанию, - на 0,5% ниже, чем для тех клиентов, кто обратился в банк «с улицы».
Илья Ануров, генеральный директор компании RCF Capital Trust:
Наша компания работает по поселкам «Пушкинская дубрава», «Зеленый город» (28 км Ярославского шоссе) со Сбербанком России, который предоставляет выбор из нескольких ипотечных программ. Это может быть кредит на приобретение, строительство объекта недвижимости под залог кредитуемого объекта недвижимости и кредит на приобретение и строительство объекта недвижимости, построенного или строящегося с участием кредитных средств Банка, под залог кредитуемого объекта недвижимости.
Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости«ИНКОМ-Недвижимость»:
В поселке «Старые Кузьменки», расположенном в районе 62 км Симферопольского шоссе, предлагаются земельные участки с коммуникациями и дорогами от 800 тыс. руб. за 8 соток. Кредит на покупку земли предоставляется Донским отделением Сбербанка РФ. Срок рассмотрения заявок - около 7 дней, процентные ставки - от 9% годовых в валюте, 12,5-14% в рублях. Минимальный первоначальный взнос составляет 20%. Комиссия за выдачу кредита: 0%.
Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP:
Сейчас у нас активно работают совместные программы двух банков-партнеров: Инвестторгбанка и NORDEA Банка. В ипотечных программах принимают участие все коттеджные поселки RODEX GROUP, расположенные в Московской области: на Новой Риге – КП «Звенигорье», КП «Перелески» и на первой линии Можайского водохранилища – КП «Сосновые берега» и КП «Золотые пески».
Инвестторгбанк предоставляет ипотечные кредиты сроком до 30 лет. Условия: первоначальный взнос 30% от стоимости домовладения и кредитная ставка от 10,25% в рублях. Клиенту предоставляется возможность получить поручительство холдинга RODEX GROUP до регистрации права на собственность, а также оставить в качестве залога приобретаемую недвижимость, но уже после регистрации права собственности. Инвестторгбанк также дает возможность досрочного погашения кредита без комиссий.
Другая программа, разработанная RODEX GROUP и NORDEA Банком, предоставляет возможность взять кредит сроком до 30 лет, от 6,5% годовых в валюте и от 9% годовых в рублях. Кредит отличает отсутствие ограничений по количеству владельцев передаваемой в залог квартиры (за исключением несовершеннолетних детей) и числу зарегистрированных в ней лиц, бесплатное рассмотрение кредитной заявки. Учет доходов заемщика может подтверждаться как официальной налоговой отчетностью, так и другими способами.
Предметом залога могут выступать находящиеся в собственности, в т.ч. третьих лиц, квартира, жилой (садовый) дом, земельный участок, нежилое помещение, расположенные в Московском регионе или в любом другом регионе присутствия Банка. Максимальная сумма кредита — не более 85% от рыночной стоимости передаваемой в залог квартиры и не более 70% от стоимости жилого (садового) дома или нежилого помещения.
Михаил Желтов, руководитель отдела сопровождения сделок компании «Загородный Проект»:
Мы сотрудничаем со Сбербанком РФ, который обеспечивает выдачу ипотечных кредитов для приобретения земельных участков без подряда. Условия программы стандартные – средняя процентная ставка 13,5 % годовых в рублях, обязательны поручители, предмет залога – земельный участок, приобретаемый с использованием кредитных денежных средств либо уже имеющееся недвижимое имущество заемщика.
Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group:
Мы предлагаем покупателям таунхаусов в Ивакино-Покровском несколько ипотечных продуктов с различными банками. Таунхаусы построены и сданы. Например, совместная программа Сбербанка и Urban Group позволяет воспользоваться кредитом с первоначальным взносом от 15%. Ставка от 13,5% годовых в рублях, на срок до 30 лет. Совместная программа ВТБ и Urban Group предусматривает первоначальный взнос 20%. Ставка от 11% годовых в рублях, на срок до 30 лет. Программы Русского ипотечного банка – это первоначальный взнос 10%, ставка от 10,5% годовых в рублях, на срок до 30 лет; Московского банка реконструкции и развития включает первоначальный взнос 30% от стоимости объекта по ставке от 11,5% годовых в рублях, на срок до 25 лет, а от Металлинвестбанка – первоначальный взнос 20% при ставке от 13 % в рублях и от 10 % в долларах США на срок до 25 лет.
Евгений Стогов, директор по корпоративным вопросам Uniparx Service:
У наших покупателей есть возможность приобрести дом с участком в коттеджном поселке «Велегож-Парк» по программе «Ипотека+» от Сбербанка России. Сумма первоначального взноса по данному кредиту - от 10%, а процентная ставка составляет от 9,5% до 12,75% годовых в рублях. Приобретаемый объект недвижимости находится в стадии строительства, поэтому залогом выступают земельный участок и имущественные права на возводимый дом.
Сбербанк проводит для клиентов различные акции, среди которых хотелось бы отметить акцию «В десятку!»: процентная ставка по ипотечному кредиту 10% годовых, на 10 лет, с первоначальным взносом от 10%. На данный момент такие программы действуют для покупателей домовладений в коттеджном поселке «Велегож-Парк». Земельный участок и дом в данном поселке можно приобрести по программе «Ипотека +» и специальной акции - «В десятку!» от Сбербанка России.
Условия программы «Ипотека +» следующие:
* Сумма первоначального взноса от 10%
* Процентная ставка от 9,5% годовых в рублях
* Срок кредитования – от 10 до 30 лет
* Без поручительства третьих лиц
* Минимальный пакет документов от заёмщика (заявление, паспорт, документ, подтверждающий доход, заверенная работодателем копия трудовой книжки)
Людмила Чичерова www.metrinfo.ru
