тел: +7 (927) 260-91-71
«Недоступная доступность» – так характеризуют большинство экспертов сложившуюся к сегодняшнему дню ситуацию на ипотечном рынке. Кредиты на жилье по-прежнему обременены высокими заградительными барьерами, а годовая ставка в три и более раза превышает мировые показатели. Власти намерены переломить ситуацию, однако не все аналитики считают такой подход оправданным.
Ставка по ипотечным кредитам для населения снизилась до рекордных для отечественной ипотеки 11%. Об этом объявил в среду на пресс-конференции глава АИЖК Александр Семеняка. В 2010 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) планирует заключить ряд соглашений о фондировании на сумму 40 млрд рублей, заявил гендиректор. «Целевых займов выдадим на половину этого объема, то есть 15–20 млрд рублей, а оставшиеся деньги будут зарезервированы под выкуп закладных по завершению строительства», – подчеркнул глава крупнейшего ипотечного агентства России. «Мы считаем, что эта программа в большей степени будет привлекательной для жилья эконом-класса и позволит простимулировать строительство порядка 1,5–1,7 млн кв. метров жилья», – считает гендиректор АИЖК.
Руководители агентства говорят, что «дополнительной мерой по стимулированию жилищного строительства является заключение трехсторонних соглашений между региональными властями, операторами и АИЖК». Цель соглашений – повышение доступности ипотечных кредитов для населения.
По словам Александра Семеняки, «нужно давать гарантии выкупа жилья у застройщика, средств дольщиков, гарантии выкупа незавершенного строительства». Также необходимо провести снижение ставок, чтобы снизить риски на этапе строительства новостроек, отмечает он.
Напомним, что президент России Дмитрий Медведев в середине февраля подписал изменения в закон «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы РФ», в соответствии с которыми изменяется срок кредита Внешэкономбанка (ВЭБа), предоставляемого АИЖК. Действующая редакция закона предусматривает предоставление ВЭБом кредитов агентству на общую сумму в 40 млрд рублей по ставке 9,5% годовых на срок до 1 июня 2015 года за счет средств Фонда национального благосостояния. Эти средства сегодня размещены в ВЭБе на депозитных счетах. Эти миллиарды предназначены для выкупа АИЖК закладных у коммерческих банков, предоставления займов банкам для стимулирования кредитования застройщиков, а также физических и юридических лиц, приобретающих жилье.
Александр Семеняка оценивает объем новой выдачи ипотечных кредитов за первый квартал 2010 года в 45–50 млрд рублей и ожидает удвоения их выдачи в течение года.
Процентные ипотечные ставки выросли до 14,3% по кредитам в рублях и до 12,7% по кредитам в валюте. В среднем рублевый кредит берут на 16,5 лет. Средний размер кредита уменьшился на 38%, доля кредитов в валюте снизилась до 6,6%.
Как прогнозирует АИЖК, к концу 2010 года ставки по кредитам могут снизиться до 12–13% в рублях и около 11% – в валюте.
Как уже сообщала газета ВЗГЛЯД, падение российского рынка ипотеки началось одновременно с началом финансового кризиса: большинство частных банков свернули кредитные программы или резко повысили ставки. Фактически на рынке сегодня активно работают с жилищными кредитами только пять крупных игроков: Сбербанк (на него приходится 77% всех выданных за последние 12 месяцев ипотечных займов), ВТБ24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы.
Однако не все аналитики рынка считают политику повышения доступности ипотеки правильной и своевременной. «С ипотекой нужно повременить, а основные усилия направить на наращивание объемов строительства», – говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По его мнению, рост жилищного предложения приведет к тому, что ипотека начнет развиваться сама, без всяких усилий.
Да, действительно, такое мнение имеет все основания и вполне оправданно, особенно в сегодняшних условиях, – говорит ВЗГЛЯДу директор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшев. – Резкое удешевление ипотечного продукта в обязательном порядке приведет к росту спроса на жилье, которого не будет в достаточном количестве в ближайшие 2–3 года. Это означает, что вместе с понижением ставок по кредитам вырастет стоимость жилья, причем в ближайшей перспективе разрыв примет угрожающие размеры, а цены на «квадраты» будут галопировать».
Согласно данным Росстата, в минувшем году в России построили почти на 10–11 млн квадратных метров жилья меньше, чем годом ранее. Однако строить больше, а главное дешевле мешают закрытость рынка, забюрократизированность всей системы и коррупция.
«Надо скорее разбюрократизировать эти строительные процедуры, – говорит Олег Репченко. – Это принятие соответствующих законопроектов, которые задавали бы четкие прозрачные правила игры по распределению площадок под застройку, по тому, чтобы землю было выгоднее не придерживать, а продавать».
В нынешнем году объемы строительства жилья, по прогнозам аналитиков, будут еще весьма скромными – около 50 млн «квадратов». Но эта цифра будет постоянно расти. Причем не только из-за усилий федеральных властей, но и повинуясь чисто рыночной логике. Нынешний тренд – выжать сверхприбыль с квадратного метра – рано или поздно должен смениться стремлением заработать на объемах.
«Не нужно прилагать каких-то сильных искусственных мер, насаждать ипотеку всеми правдами и неправдами, – убежден Олег Репченко. – Надо создавать рыночные условия, в которых банкам будет самим выгодно кредитовать население, населению брать кредиты, но не за счет субсидирования ставки и выделения каких-то дотаций на ипотеку, иначе это просто приведет к перекосу рынка».
Как сообщается на сайте IRN.RU, соцопросы показывают, что в ближайшие три года подавляющее большинство россиян не готовы улучшать свои жилищные условия даже с помощью банковских кредитов.
«Все-таки главным и определяющим фактором, который должен учитываться, является средний уровень реальных доходов граждан, – говорит газете ВЗГЛЯД гендиректор компании «Аудиторский контроль и реструктуризация проблемных активов» Никита Житинский. – На сегодняшний день он ничтожно мал, и самое печальное состоит в том, что, по оценкам экспертов, никаких позитивных кардинальных изменений в оплате труда в ближайшее время происходить не будет. Конечно, если не считать работников крупных госкорпораций, банков и чиновников».
Александр Аксенов realty.vz.ru
