тел: +7 (927) 260-91-71
Совет Федерации одобрил закон, смягчающий требования к секьюритизации ипотечных кредитов. Теперь банки смогут снизить первоначальный взнос по ипотеке с 30% до 20%. Закон сделает ипотеку доступней для населения и станет стимулом для развития рынка посткризисного ипотечного кредитования, который потянет за собой развитие строительной сферы и сопутствующих отраслей промышленности, считают депутаты. Эксперты в свою очередь относятся к закону скептически - первоначальный взнос не единственная проблема рынка, считают они.
Правительство уже давно озабочено высокими ставками по ипотеке. В 2009 году премьер-министр Владимир Путин поручил направить ВЭБу четверть триллиона рублей на выкуп ипотечных облигаций у банков, чтобы в результате ставки по ипотеке упали до 10-11%.
АИЖК, которое уже выкупило у банков ипотеки на 136 млрд рублей, поддержало инициативу, ВЭБ и агентство начали мирно разрабатывать схему взаимодействия. Однако правительство неоднократно поторапливало с решением вопроса о доступности ипотеки, в итоге в Госдуму были внесены и сразу в трех чтениях приняты поправки к закону "Об ипотечных ценных бумагах". Сегодня поправки одобрены Советом Федерации. В соответствии с ними первоначальный взнос по ипотечным кредитам, которые могут выступать залогом по облигациям, понижен с 30 до 20%.
Кредиты с соотношением суммы кредита и оценочной стоимости предмета залога выше 70% не могут быть секьюритизированы, что ограничивает возможности банков при выдаче таких кредитов, пояснял ранее один из авторов документа, глава думского комитета по финансовому рынку Владислав Резник.
Стимул для ипотечного рынка
Как считают в Совете Федерации, принятие таких уточняющих норм позволит расширить перечень ипотечных активов, что позитивно отразится на увеличении объемов предоставления ипотечных кредитов и повысит их доступность для населения, нуждающегося в социальной поддержке, в первую очередь для молодых семей.
Закон станет стимулом для развития рынка посткризисного ипотечного кредитования, который потянет за собой развитие строительной сферы и сопутствующих отраслей промышленности, считают депутаты. Сегодня большинство банков выдают ипотеку с первоначальным взносом от 30%. По оценке одного из авторов законопроекта, заместителя председателя комитета по финансовому рынку Лианы Пепеляевой, принятая мера позволит повысить доступность ипотеки в 2,7 раза. По ее словам, планируется, что в 2010 году что будет выдано около 190 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 350 млрд рублей.
Риски растут?
Эта поправка в значительной мере носит символический характер, сигнализирует о возврате к "нормальной жизни" после кризиса, ведь исторически соотношение 20:80 является "идеальным" балансом в ипотеке - между доступностью первого взноса и риском обесценения залога, говорит RB.ru Георгий Писков, председатель комиссии Ассоциации Российских Банков по проблемным активам. При этом он отмечает, что существенного увеличения рисков для банков здесь нет, особенно учитывая, что основная фаза падения цен на недвижимость уже пройдена. "На что банкам следует обращать серьезное внимание, так это на то, чтобы первоначальный взнос осуществлялся за счет реальных сбережений клиента, а не за счет кредита, взятого в другом банке", - отмечает эксперт.
С введением этого изменения в первую очередь увеличиваются риски инвесторов в ипотечные бумаги, которые сейчас и так не пользуются особенной популярностью, говорит RB.ru аналитик банка "КИТ Финанс" Мария Кальварская. Что касается поведения банков, отмечает эксперт, они могут также пойти на изменение требований при выдаче ипотеки, так как это не повлияет на возможность банков включать соответствующие кредиты в ипотечные портфели.
Сокращение минимального размера первоначального взноса на 30%, по оценкам главного экономиста УК "Финам Менеджмент" Александра Осина, эквивалентно увеличению срока погашения кредита приблизительно на 20%. "Соответственно, приблизительно на 20% возрастают и шансы неплатежей по кредиту", - отмечает собеседник RB.ru.
Что будет со ставками
В то же время, по его мнению, в условиях роста рисков банки будут, напротив, стремиться повысить кредитные ставки, тем более, что сейчас кредитные организации и так не особенно активны из-за большого объема "плохих долгов" и необходимости наращивать резервы. "На этом фоне банки если и будут снижать ставки кредитования - на фоне проводимого ЦБ РФ административного давления и интервенций госбанков на кредитном рынке - то не слишком активно", - считает Александр Осин.
На днях премьер Владимир Путин рассказал, что с апреля в России начнет действовать госпрограмма в области ипотечного жилищного кредитования. Согласно ей, банки, пользующиеся господдержкой, должны будут предоставлять кредиты на покупку жилья по ставке 11% годовых с первоначальным взносом не более 20%. Глава правительства пояснил, что выдаваться займы будут только под покупку квартир в новостройках. По мнению Александра Осина, в соответствии с мировой практикой оптимальными являются ставки по ипотеке на уровне не более 7% годовых.
Ряд банков уже пошли на снижение первоначального взноса по жилищным займам. Так, с февраля у "Абсолют банка" он равен 10% при ставке 14% годовых. Правда, банк выдает деньги на этих условиях только при залоге двух квартир - новой и имеющейся в распоряжении заемщика. Московский кредитный банк снизил в феврале размер первого взноса с 30% до 20%. Правда, в этом случае процентная ставка будет выше на 3% - не менее 13% годовых в рублях. С 30% до 20% размер первого взноса по ипотечным кредитам снизили в конце прошлого года "ВТБ 24" и Сбербанк.
В чем проблемы рынка?
Проблема формирования массового рынка ипотеки в РФ, по мнению Александра Осина, не в сумме и доле первоначального взноса. "При текущем уровне ипотечных ставок, составляющих 14% годовых в среднем, ежемесячный средний платеж по кредиту я оцениваю приблизительно в 25 тыс. рублей, или 65% среднемесячного дохода на семью в докризисный, сравнительно благоприятный, с точки зрения текущей ситуации период", - говорит RB.ru эксперт.
По его словам, для достижения ставки по ипотеке уровня в 7% годовых нужно устойчивое сокращение инфляции, чего в перспективе ближайших лет не предвидится. По мнению Осина, нынешнее принятие поправок будет носить "косметический" характер для кредитного рынка с точки зрения перспективы ближайших лет, хотя, возможно, ставки по ипотеке, все же, в ближайшие месяцы снизятся под влиянием интервенций на кредитном рынке, проводимых госбанками, в частности ВЭБ, который намерен вложить часть пенсионных средств в рублевые ипотечные бумаги.
Напомним, по последним данным ЦБ РФ, на 1 января 2010 года объем задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным банками физическим лицам, снизился на 5,5%, тогда как по итогам 2008 года он вырос на 75,1%. При этом объем выданных ипотечных кредитов в прошлом году уменьшился в 2 раза (на 51,5%) - в 2009 году этот показатель достиг всего 805,7 млрд рублей вместо 1,6 трлн в предшествующий год.
Правительство в последнее время принимает активные меры по возрождению ипотеки. Ипотека в России может быстрее стать доступной благодаря снижению стоимости квадратного метра жилья, а не уменьшению процентной ставки по кредиту, считает директор по макроэкономическим исследованиям ГУ-ВШЭ Сергей Алексашенко. "Снижение ипотечной ставки с 11% до 8% дает меньший эффект, чем снижение стоимости квадратного метра на 10%", - заявил он в среду в рамках "круглого стола" в РИА Новости, посвященного перспективам развития ипотеки в РФ.
По его мнению, если правительство возродит ипотеку, то "стройкомплекс России будет к этому не готов". "Если хлынут ипотечные деньги, их некому будет поддержать. У строительных компаний остаются проблемы с финансированием, они еще не разобрались со своими долгами и им не на что будет строить", - подчеркнул эксперт.
Дина Савельева rb.ru
