Ипотека коммерческой недвижимости: падение на взлете

После принятия поправок к закону "Об ипотеке", которые позволили считать нежилые помещения, приобретенные с использованием кредитных средств, "находящимися в залоге с момента госрегистрации права собственности заемщика", прошло четыре года. Однако говорить о том, что за это время покупка коммерческой недвижимости по ипотечным схемам приобрела широкое распространение, не приходится. Данная кредитная ниша до сих пор находится в начале процесса формирования и в зоне повышенных рисков. Что, естественно, проявляется в более жестких условиях предоставления средств по сравнению с жилищной ипотекой. В общем объеме ипотечного кредитования доля коммерческой ипотеки сегодня не превышает 5%.

Объективные трудности

В условиях текущего кризиса ситуация для ипотеки коммерческой недвижимости складывается далеко не благополучно, учитывая, что даже в лучшие времена — при изначально высоком интересе к данному продукту — его развитие ограничивалось рядом факторов. "Компании, как правило, не имеют свободных денежных ресурсов на первоначальные взносы, и многие просто боятся давать в залог имеющиеся объекты, так как не уверены в дальнейших среднесрочных перспективах своего бизнеса, — говорит генеральный директор "Миэль-Коммерческая недвижимость" Александр Болотов. — Банки, в свою очередь, не готовы смягчать условия и принимать риски на себя".

Сейчас число сделок купли-продажи коммерческой недвижимости снижается, что обусловлено проблемами с прогнозированием будущего арендного дохода, который напрямую влияет на цену объектов. Это соответствующим образом отражается на востребованности ипотечных кредитов на приобретение нежилых объектов, поскольку основной целью их получения является покупка коммерческой недвижимости с последующей продажей или сдачей в аренду. "На сегодняшний день арендные ставки падают, — продолжает Александр Болотов. — Велика вероятность, что приобретенный по высокой цене объект придется сдавать в аренду по низкой ставке".

Вице-президент, управляющий директор по развитию малого бизнеса Промсвязьбанка Кирилл Тихонов подтверждает, что в нынешних условиях можно прогнозировать только снижение инвестиционных расходов бизнеса и, как следствие, сокращение спроса на кредитный продукт "Бизнес-ипотека". Одновременно с ростом ставок и "закручиванием гаек" по условиям, и без того достаточно жестким. "Пока наши условия, например, не менялись, — говорит Кирилл Тихонов, — более того, срок кредитования в рамках продукта "Кредит-Недвижимость" был увеличен с 10 до 15 лет". Однако он добавляет, что в соответствии с тенденциями экономики в будущем очень вероятно увеличение процентных ставок.

Условия выживания

Между тем в целом на рынке это уже происходит. По словам Александра Болотова, по сравнению с предыдущим годом ставки по коммерческой ипотеке выросли с 14–15% до 16–18%. И то, как говорит директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG Юрий Тараненко, это самый лояльный вариант. Эксперт считает, что для того, чтобы сегмент развивался, банки должны начать проявлять большую гибкость. "Во многом коммерческая ипотека не работает именно из-за консервативности банкиров, — считает Юрий Тараненко. — Так, сегодня по-прежнему недоступны некоторые виды сделок, например, банки не кредитуют покупку компаний, владеющих недвижимостью. Поэтому нет и роста объемов выдачи кредитов на приобретение коммерческой недвижимости". В свою очередь Кирилл Тихонов из ПСБ предполагает, что серьезным стимулом для развития данного сегмента могла бы стать отмена налога при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет.

Так или иначе, но пока, как говорит начальник управления сегмента малого и среднего бизнеса ЗАО "ЮниКредит Банк" Федор Бухаров, наблюдается значительное снижение спроса со стороны малого бизнеса на инвестиционные кредиты, включая коммерческую ипотеку. Предприниматели в условиях экономической неопределенности не готовы вкладываться в долгосрочные инвестиционные проекты. И увеличению спроса на этот продукт, по мнению Федора Бухарова, в первую очередь может способствовать стабилизация ситуации в экономике.

По словам Александра Болотова, сейчас объекты коммерческой недвижимости в ипотеку приобретаются только по очень выгодной цене в рублях и с договором аренды в рублях, где можно рассчитывать на возвратность потраченных средств, даже в случае дальнейшего падения арендных ставок.

Альтернативный выход

В сложившейся ситуации альтернативой может стать приобретение коммерческой недвижимости в рассрочку и лизинг.

"Как правило, получить рассрочку от застройщика значительно проще, чем взять ипотечный кредит в банке: продавец готов в индивидуальном порядке идти навстречу клиенту", — говорит директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова. К такой схеме, например, сегодня обращается около 25% покупателей офисов. Правда, здесь минус в том, что рассрочка не превышает двух лет — девелопер не может идти на растянутые во времени издержки.

Лизинг — относительно новый для рынка коммерческой недвижимости продукт. Он рассчитан на более длительный срок кредитования. По условиям лизинга покупатель делает первоначальный взнос от 20% и может выплачивать оставшуюся сумму в течение 7–10 лет, при удорожании всего на 5–8% в год. Как объясняет Евгения Старкова, размер выплат при этом сопоставим с арендными платежами, но принципиальная разница заключается в том, что в конце срока выплаты покупатель получает офис в собственность без дополнительной оплаты. Как правило, такой продукт могут предложить только девелоперы, имеющие крупный портфель проектов с офисными блоками на продажу.