Ипотека в России: от агрессивного роста до зрелого рынка за 15 лет

Ипотечное детство

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" был принят 16 июля 1998 года и тем самым положил официальное начало развитию рынка финансовых услуг, благодаря которым можно было, взяв кредит в банке, улучшить свои жилищные условия. Тем не менее, по словам  генерального директора компании "Главмосстрой-недвижимость" Натальи Козловой, активный рост ипотечного кредитования, как и в целом розничного кредитования в России, пришелся на 2004-2005 годы.

"До того момента ипотека не носила массовый характер, а ипотечные кредиты предоставлялись всего несколькими банками, требовался большой первоначальный взнос и сроки кредитования были небольшими", - поясняет она. С ней в целом согласна генеральный директор "Независимого бюро ипотечного кредитования" (НБИК) Евгения Таубкина. Она считает, что реальную точку отсчета развития рынка нужно поставить  в 2005-2006 годах, так как даже в 2006 году люди с трудом представляли, что такое ипотека.

Кроме того, 2006 год считается ключевым для российской ипотеки и еще по одной причине. Именно тогда изменился состав профессиональных участников рынка – финансовых организаций, занимающихся рефинансированием ипотечных жилищных кредитов. Так по данным Банка России, в 2005 году основной объем операций по рефинансированию кредитных организаций (73,6% общего объема выкупленных прав по договорам) осуществляли специализированные ипотечные компании и, в первую очередь, федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и региональные операторы. В 2006 году в связи с развитием рыночных механизмов доля специализированных агентств снизилась до 58,5%, в то время как доля российских банков выросла с 14,3% до 21,2%, иностранных компаний - с 1,9% до 14,5% как за счет расширения объема операций, так и за счет появления новых участников.

Тем не менее, роль АИЖК и по сей день остается значимой, так как агентство сегодня является крупнейшим эмитентом ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации. Доля ипотечных агентов АИЖК во внутренних сделках секьюритизации составляет 38%. В период с 2007 года по 2012 год агентством осуществлено семь выпусков облигаций с ипотечным покрытием на общую сумму 66,3 миллиарда рублей.

Уроки кризиса 2008 года

Следующим этапом развития ипотечного рынка, напоминает Козлова, стал кризис 2008 года. "Большинством банков был объявлен мораторий на предоставление ипотечных кредитов, многие банки предлагали своим заемщикам провести реструктуризацию кредита с целью снижения нагрузки на семейный бюджет по выплате ежемесячных платежей в погашение кредита", - поясняет она. О полноценном восстановлении рынка можно говорить только к 2010 году, считает эксперт.

Ее поддерживает заместитель начальника управления  разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Михаил Сероштан. "Многие банки были вынуждены заморозить свои ипотечные программы ввиду проблем с доступом к ресурсам", - вспоминает он.

Тем не менее, банкир считает, что необходимо позитивно рассматривать  уроки кризиса 2008-2009 годов, из которых, по его мнению, банки сделали правильные выводы, став реально оценивать риски и работу в сабпрайм-сегменте. Кроме того, это дало стимул к разработке и внедрению на рынке новых инструментов, которые позволяют балансировать доступность ипотеки и риски (программы страхования ответственности, продукты с переменными ставками и встроенными механизмами государственной поддержки), обращает внимание Сероштан.

Он также отмечает, что из докризисной валютной ипотека превратилась в рублевую, что крайне важно для устойчивости сектора. "Сейчас 98% ипотечных кредитов выдается в рублях", - добавляет Таубкина.

Ипотека сегодня

Сероштан констатирует, что ипотечный рынок уже давно преодолел посткризисный период и вышел на новый этап развития. Так, в 2012 году ипотечное кредитование в нашей стране демонстрировало динамичный рост, даже несмотря на некоторую тенденцию к росту ставок из-за ухудшения ликвидности.

По данным Банка России, ставки по кредитам, выданным в рублях, за год возросли с 11,8% в январе до 12,7%  в декабре 2012 года. В прошлом году кредитными организациями было предоставлено 691,724 тысячи ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 1,032 триллиона рублей, а средний размер предоставленных кредитов увеличился по России до 1,49 миллиона рублей против 1,37 миллиона рублей в 2011 году.

При этом одним из двигателей сегодняшнего рынка ипотеки многие собеседники РИА Новости считают программу инвестиций ВЭБ в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2013 годах. "Эта программа продолжает способствовать росту продаж и развитию ипотечного кредитования на первичном рынке. Она оказала существенное влияние на развитие ипотечного кредитования на первичном рынке жилья за последние три года", - утверждает Козлова.

Директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Алымова в свою очередь называет этот проект ВЭБа значительным шагом в направлении массовой реализации механизма секьюритизации для привлечения долгосрочного фондирования ипотечных кредитов. "В рамках программы Внешэкономбанка за 2011-2013 годы Сбербанк выдал более 62 миллиардов рублей ипотечных кредитов для 40 тысяч домохозяйств со ставкой не более 11% годовых в рублях после регистрации ипотеки", - приводит пример она.

Настрой на подъем

Прогнозы экспертов по дальнейшему развитию рынка позитивны. Это касается как объемов выдачи ипотечных кредитов, так и удержания ставок на уровне не выше 13% годовых по рублевым кредитам, а также запуска финансовыми организациями новых программ и развитию вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.

Руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева хотя и отмечает, что сейчас рост во многом происходит за счет того, что  заемщики стремятся реализовать свой спрос на жилье, опасаясь негативных последствий кризиса в Еврозоне, тем не менее, прогнозирует по итогам года объемы выдачи новой ипотеки на уровне 1,2 триллиона рублей.

По ее мнению, ставки до конца года будут держаться в коридоре 12,5-13%. "Ранее мы прогнозировали выдачу ипотеки объемами в 1-1,2 триллиона рублей. Мы видим, что исходя из объемов выданной ипотеки за январь-май, наш прогноз идет по верхней границе", - поясняет аналитик.

Эксперты двух крупнейших финансовых структур с государственным участием – Сбербанка и группы ВТБ (ВТБ 24, Банк Москвы и Транскредитбанк), на долю которых приходится порядка 70% российского ипотечного рынка, – положительно оценивают перспективу развития своих ипотечных подразделений в этом году и рынка в целом.

По словам Алымовой, одним из самых значительных событий стал перевод ипотечного кредитования в Сбербанке на технологию "Кредитная фабрика", который начался во второй половине 2011 года. "На текущий момент более 85% ипотечных сделок в банке проходит через данную технологию, и доля их будет увеличиваться до 100%", – говорит эксперт, уточняя, что, по итогам 2012 года, портфель ипотечных кредитов Сбербанка достиг 1 триллиона рублей. По предварительным данным в июне 2013 года, банк установил новый рекорд в выдаче ипотечных кредитов – более 50 миллиардов рублей за месяц. "Предыдущий рекорд был в апреле 2013 года  – 49,3 миллиарда рублей", - уточняет Алымова.

Как замечает собеседница агентства, текущие темпы ипотечного кредитования в Сбербанке на 17% выше, чем в прошлом году, и это связано, в том числе, с удержанием достаточно низких процентных ставок. Средняя ипотечная ставка в Сбербанке по выдачам на начало 2013 года была на уровне 12,5% годовых в рублях и постепенно уменьшается после снижения с 1 марта 2013 года всех ставок по ипотечному кредитованию на 1 процентный пункт, включая кредиты в валюте. Кроме того, отмечает Алымова, весной была запущена акция на первичном рынке жилья со ставкой 12% годовых в рублях, продленная затем на все лето 2013 года. 

В свою очередь Сероштан рассказывает, что ВТБ 24 является вторым на ипотечном рынке страны, с долей 16,1% рынка. Он уточняет, что у ВТБ 24 порядка 290 тысяч действующих ипотечных заемщиков, а объем портфеля составляет около 380 миллиардов рублей. "Уже сегодня мы ежемесячно выдаем 10-12 тысяч ипотечных кредитов, а наши планы до конца года еще более амбициозны – довести ежемесячный объем выдачи ипотеки к концу года до 21 тысячи кредитов, а долю в продажах ипотеки по всей стране до 20%", - говорит собеседник агентства.

Переход к зрелому рынку

При этом все собеседники РИА Новости сетуют, что ключевой проблемой для российского рынка ипотеки по-прежнему остается отсутствие долгосрочных источников фондирования. Российскому рынку нужны институциональные инвесторы и развитие механизмов внутренней секьюритизации, говорят они.

"В настоящее время рынок ипотечного жилищного кредитования переходит из стадии активного роста в стадию зрелости, когда основной целью его развития является не столько увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов, сколько качественное развитие, повышение уровня конкуренции, снижения банковской маржи (что позволит снизить конечную ставку для заемщика). На первый план выходят проблемы обеспечения участников рынка долгосрочной ликвидностью, снижения рисков, а также предоставления им инфраструктурных услуг", - поясняет генеральный директор АИЖК Александр Семеняка.

Одно из самых перспективных направлений с точки зрения главы АИЖК – использование мультиоригинаторной платформы секьюритизации, то есть объединения в рамках сделки пулов нескольких первичных кредиторов. Это, по мнению Семеняки, позволит поставить на поток организацию выпусков ипотечных ценных бумаг, снизить издержки участников рынка и сроки проведения сделок.

Еще один вопрос, над которым все еще продолжают биться участники отечественного ипотечного рынка, – это стандартизация кредитов, что как надеются многие из них, позволит классифицировать их по качеству. "Стандарты должны позволить регуляторам и потенциальным инвесторам оценивать качество ипотечных кредитов. По первоклассным кредитам надо стремиться снизить вес риска до 35%, что будет соответствовать лучшей международной практике. При этом АИЖК рассматривает проблему стандартизации в комплексе, поэтому стратегией предусмотрена не только стандартизация ипотечных кредитов, но и создание стандартов секьюритизации", - говорит гендиректор агентства.

Сероштан также отмечает, что повышение доступности для банков долгосрочного финансирования, в том числе за счет секьюритизации ипотечных активов внутри страны, позволит сделать ипотеку более дешевой для конечного потребителя.

Правда, по словам Таубкиной, хотя банки в России и стали более лояльными к заемщикам, конкуренция между финансовыми институтами невысокая. Кроме того,  часто заемщик, живущий в небольшом городке, вынужден выбирать банк исходя из присутствия территориальных отделений в его регионе, потому что у него нет возможности ездить в более крупный город. Далеко не факт, что эти банки предлагают лучшие условия, а переплата в размере 1-1,5 процентного пункта со ставки при кредите на 15 лет выливается в стоимость автомобиля, обращает внимание брокер.

А вот по мнению аналитиков  рейтингового агентства "РИА Рейтинг", входящего в группу РИА Новости, ни конкуренция среди банков, ни даже более низкие ставки по кредитам далеко не всегда обеспечивают в том или ином регионе России большую доступность ипотеки. Согласно выводам экспертов, последнее место рейтинга субъектов РФ по доступности ипотечного жилья заняла Москва, тогда как среди лидеров – преимущественно северные, нефтедобывающие и дальневосточные регионы, например, Ямало-Ненецкий автономный округ. "…Даже если удастся в разы снизить процентные ставки по ипотеке, то, скорее всего, это очень быстро будет "съедено" ростом цен на недвижимость из-за повышенного спроса на нее. Таким образом, для значительного повышения доступности жилья более действенным было бы влияние на предложение более дешевого жилья, путем стимулирования масштабного строительства", – подчеркивается в докладе.

С подобным выводом, кстати, согласна и Алымова, которая считает, что улучшить ситуацию с жильем может помочь рост объемов возводимого жилья эконом-класса с доступной стоимостью квадратных метров: "В части фондирования важные шаги уже сделаны (развитие секьюритизации) и теперь нужно развивать это направление дальше".

Как подчеркивает Таубкина из НБИК, пока российскому рынку ипотеки не хватает гибкости, и если зарубежные банки умеют работать с гибкими продуктами, то российским всегда проще, когда все расчеты идут по стандартной схеме. "Так, например, до кризиса у Swedbank был специальный продукт, в котором на время беременности заемщице предоставлялись каникулы. Это была настоящая ипотека с человеческим лицом", - приводит пример она.

В общем в свое 15-летие российская ипотека уже явно преодолела трудный переходный возраст, и подростковым отечественный рынок жилищного кредитования назвать сложно. Но с окончанием взрывного агрессивного роста, когда на первом плане были новые продукты и борьба за клиента, появились и новые, более взрослые и сложные финансовые задачи. И если некоторые из них, как, в частности, развитие механизмов секьюритизации, можно решить внутри рынка, то работа с другими, например, с увеличением объемов строительства жилья и снижением его стоимости, явно требует комплексных подходов.