тел: +7 (927) 260-91-71
Новая квартира – значимое событие в жизни каждого. Но современные цены на рынке недвижимости делают эту покупку возможной для многих лишь с привлечением кредитных денег. А жить с ипотекой не так-то и просто.
Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп», обращает внимание, что любой кредит стоит на трех китах: возвратности, срочности и платности.
С первым пунктом всегда все понятно: кредит необходимо возвращать. Под срочностью же подразумевается, что погашение должно происходить в сроки, предусмотренные графиком платежей. «Обязательно надо помнить, что на вашем счете, с которого происходит 
списание, деньги должны появиться заранее, то есть не в день списания и не позже, а минимум за 1-2 дня – это избавит вас от лишних звонков, уведомлений и главное - от штрафов, пеней и порчи кредитной истории. Помните, что три просрочки – даже по 2-3 дня - это повод для досрочного взыскания долга», – советует эксперт.
Кроме всего этого, кредиты платны, то есть эта услуга стоит денег. Платность зависит от ставки и срока, на которые был взят кредит. Мария Литинецкая рассказывает: «Люди, берущие ипотеку, делятся на две группы. Первая – те, кто старались максимально снизить свой ежемесячный платеж за счет увеличения срока, чтобы иметь больше свободы в распоряжении своим семейным бюджетом. Вторая – те, кто, наоборот, брал кредит с расчётом под максимальный платеж в максимально короткий срок. Обычно банки не одобряют платежи, превышающие 50 % от семейного бюджета, но в период роста рынка бывало всякое: многие шли на поводу у людей, уверенных в росте своих доходов, и выдавали кредиты, оставляя «на жизнь» до 40 % от доходов. Общим у этих двух групп является желание погасить кредит досрочно, чтобы не переплачивать проценты, полностью или частично. Такой уж менталитет у наших соотечественников: их тяготит обременение, в отличие от американцев, которые живут в заложенных домах, перекредитовываются и платят за них по 20 и более лет».
Если доход позволяет платить больше
В ипотечных договорах, заключенных до 2012 года, как правило, были предусмотрены ограничения досрочного погашения – по суммам и срокам. В одних случаях досрочное погашение можно делать в любой момент, в других – только в дату списания задолженности и по предварительному заявлению. Были также ограничения по минимальным суммам – от 10 000 до 200 000 рублей. После 2012 года такой порядок был изменен. Произошло это, главным образом, под давлением Роспотребнадзора . Теперь этих ограничений нет. 
Однако генеральный директор «Метриум Групп» обращает внимание, что совершенно не обязательно стараться каждый месяц переплачивать сумму платежа на две или даже пятнадцать тысяч рублей. Ваш график от этого не улучшиться. «Важно понимать, что досрочное погашение влияет не только на график платежей, который подлежит пересчету и обязательному уведомлению клиента, но и на график страховых выплат. За этим следует получение нового графика по кредиту, заключение дополнительного соглашения к договору страхования. В итоге, ежемесячное перечисление незначительных сумм вызовет больше лишних движений, чем выгоды». Чтобы этого избежать, лучше открыть отдельный счет, куда и вносить ежемесячно небольшие суммы денег. А вот после того, когда на этом дополнительном счете будет лежать сумма, равная 2-3 ежемесячным платежам, можно делать досрочное погашение. Такой платеж существенно повлияет на график погашения. Обычно такие действия сокращают срок кредита, если же вы хотите уменьшить ежемесячную сумму, то необходимо оговаривать это с банком.
Мария Литинецкая также напоминает, что необходимо ежегодно оплачивать и страховые платежи, про которые многие забывают. «Просрочка такого платежа более, чем на 30 дней влечет расторжение договора страхования. А отсутствие такого договора – повод для банка потребовать досрочного возврата долга».
Если ипотечные платежи стали неподъемными
В жизни бывают разные ситуации. А уж за столь длительный срок, на который берется ипотека, произойти может всякое. Ваш семейный доход может снизиться, и здесь важно правильно оценить ситуацию. Необходимо понять, изменятся ли обстоятельства через несколько месяцев или таких перспектив на ближайшее время у вашей семьи нет.
Если уменьшение бюджета явление краткосрочное, то можно взять деньги в долг. А вот если твердой уверенности в том, что все будет хорошо в ближайшие три месяца, нет, то необходимо обратиться за помощью в банк. «В период кризиса 2008-2010 гг. было создано Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК), оно помогло очень многим семьям, не допустив выселения из залоговых 
квартир. Вместе с тем, появились стандарты реструктуризации кредитов и в самих банках. Самое простое и очевидное предложение в этих случаях – это увеличение срока кредитования и снижение платежа. Иногда могут предоставить отсрочку в погашении основного долга, но этот способ хорош, когда кредит успел «пожить» какое-то время и соотношение - основной долг/проценты - изменилось в пользу основного долга. Могут быть и другие индивидуальные варианты реструктуризации»,– объясняет Мария Литинецкая.
Полное погашение долга
Если же в вашей жизни настал долгожданный момент, и вы готовы полностью погасить ипотеку, то также надо учесть некоторые нюансы. В некоторых банках кредитным договором предусмотрено полное погашение в любой момент. Если это ваш вариант, то вам необходимо запросить у банка полный расчет по остатку долга и начисленным процентам на конкретную дату и обеспечить наличие необходимой суммы на счете. А есть банки, где в договоре прописано, что полное погашение долга возможно лишь в дату списания по графику. И здесь уже придется ждать этой даты и платить проценты за дни ожидания. Но в любом случае у вас на руках должен остаться документ от банка о полном расчете и погашении кредита!
Рассчитаться с банком – событие, но не стоит на этом расслабляться. Необходимо снять с квартиры обременение. Ведь по документам она находится в залоге у банка, а снятие это не происходит автоматически. Иногда, спустя годы, люди с удивлением обнаруживают, что не могут продать квартиру, так как она находится под залогом. Для этого необходимо получить от кредитора заявление на погашение ипотеки, закладную, найти время и обратится в регистрационный орган с этим заявлением. После этих процедур вы должны стать самым счастливым обладателем «чистого» свидетельства о собственности.
