тел: +7 (927) 260-91-71
Кто платит – покупатель или продавец? Проверяем обещания
Среди услуг, которую застройщики предлагают покупателям – оформление квартиры в собственность. Не секрет, что многим жителям новостроек приходится это делать через суд. Поэтому не удивительно, что те компании, которые это дело до суда не доводят, данную услугу рекламируют и выделяют ее как конкурентное преимущество. Правда, в рекламной информации не уточняется – придется ли покупателю платить за данный сервис или это такой милый жест застройщика.
Изначально покупателя квартиры в новостройке терзает мысль – а вдруг дом не достроят? Когда уже все страхи позади – дом стоит, его сдали Госкомиссии и даже отдали ключи, чтобы люди начинали ремонт, наступает другой трепетный момент – ожидание получения документа о праве собственности. Свидетельство о собственности могут оформить сами застройщики, риелторы или специалисты юридических контор. Покупали также правомочны зарегистрировать недвижимость самостоятельно. Правда, в таком случае, предупреждает Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP, придется потратить много времени на сбор необходимых документов и подачу их в регистрационную палату. В сложных ситуациях, регистрировать сделку приходится через суд. (О таком развитии событий можно прочитать в статье «Собственность через суд: застройщики навязывают традицию. Принимать ее не нужно»). В сегодняшней статье с помощью экспертов попытаемся разобраться в следующем. Когда, предлагая покупателю услугу по оформлению квартиры в собственность, застройщик совершает некий рекламный ход и зарабатывает на дополнительной услуге (или позволяет это сделать дружественным агентству недвижимости/юридической конторе), или действительно берет на себя расходы по сбору документов и подает их в регистрационную палату. Эксперты подтверждают, что многие покупатели хотели бы получать свидетельства непосредственно у застройщиков. «Все проблемы связанные с подготовкой документов по объекту, по самому застройщику решаются комплексно в одном месте», - говорит Михаил Желтов, начальник отдела сопровождения сделок компании «Загородный проект». - Покупатель получает свидетельство, не тратя дополнительно время на поиск компаний, оказывающих подобные юридические услуги». Для застройщика эта услуга, по мнению эксперта не обременительна, поскольку все процессы, связанные оформлением документации и регистрацией права собственности на объект недвижимости, отработаны еще на этапе подготовки к строительству. Не удивительно, что услуга пользуется популярностью среди тех покупателей, которые дорожат своим временем. По информации Ксении Архиповой, юрисконсульта департамента оформления недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», на данный момент существует несколько схем, по которым квартиры оформляются в собственность жильцам. Один из вариантов – застройщик привлекает организации, которые оказывают посреднические юридические услуги или риелторов, которые были агентами на данном объекте. Эти организации выступают представителями застройщика и покупателя в территориальном управлении Росреестра (Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии). «В случае с ГК «МИЦ» таким агентом является компания «МИЦ-сити», входящая в группу компаний», - говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». Другой вариант – застройщик самостоятельно занимается оформлением в собственность построенных и проданных квартир, без привлечения посредников. Но так происходит только в том случае, если у компании есть определенный штат специалистов – постоянный или временный. Большая заслуга или ничего особенного? Так, по мнению Ольги Барабановой, руководителя Департамента продаж SEZAR GROUP, на сегодня практически все застройщики предлагают услугу по оформлению приобретенных квартир в собственность, поэтому, сложно назвать ее конкурентным преимуществом. Наоборот, отсутствие услуги поставит компанию в невыгодное положение относительно конкурентов. А Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», отмечает, что сегодня большинство проектов реализуется в соответствии с 214-ФЗ. По данному закону застройщик должен не только построить жилье в обозначенные сроки, но и передать его в собственность покупателя. «И в данном случае отказ от действий по оформлению квартиры в собственность покупателя будет считаться нарушением закона»,- подчеркивает эксперт. Время оформления На практике времени уходит гораздо больше. Например, когда застройщик возводит на территории несколько домов, то оформлением прав собственности покупателей он начинает заниматься, когда заканчивается застройка всего жилого комплекса, а иногда и целого жилого микрорайона. Вот тогда покупателям приходится решать вопрос в судебном порядке и получать свидетельство о собственности через суд, несмотря на то, что застройщик формально не отказывается от услуги предоставить свидетельство о собственности. Кстати, отправляющиеся в суд покупатели, как правило, уже заплатили за услугу оформления деньги, еще на этапе покупки квартиры. Как подтверждает Аркадий Власенко, генеральный директор «АН «Мегаполис-Сервис», Железнодорожный», в большинстве девелоперских компаний о плате за услугу регистрации права собственности покупатель и компания договариваются еще задолго до сдачи дома Госкомиссии. «Договор долевого участия в строительстве не заключить, если не подписан договор на оформление в собственность», - подчеркивает эксперт. Цена вопроса Но щедрость пока не стала привычным явлением на первичном рынке недвижимости. «Я пока не встречал застройщиков, которые предлагают данную услугу бесплатно, - говорит Аркадий Власенко («АН «Мегаполис-Сервис», Железнодорожный»). - А за 1,5-2% от стоимости квартиры, которую возьмут в компании с клиента - эта услуга вряд ли дает конкурентные преимущества». Однако в некоторых случаях стоимость услуги входит в цену квартиры. По данным Анны Соколовой, руководителя департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», такое может практиковаться в дорогих объектах. Иногда бесплатное оформление на объектах, где плохо идут продажи, - в качестве скидки. На практике же большинство игроков рынка услугу по регистрации права собственности предлагают клиентам за отдельные деньги. «Застройщики берут на себя эту услугу для поддержания своих отделов продаж и получения дополнительной прибыли», - объясняет Аркадий Власенко («АН «Мегаполис-Сервис», Железнодорожный»). По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», цена услуги варьируется для экономкласса от 30 до 60 тыс. рублей, для бизнес-сегмента от 50 до 150 тыс. рублей, либо взимается в качестве 1-2 % от стоимости квартиры. «В среднем, стоимость сбора всех необходимых документов в разных фирмах начинается от 20 тысяч рублей», - говорит Павел Лепиш («Домус финанс»). А по мнению Аркадия Власенко («АН «Мегаполис-Сервис», Железнодорожный»), - «эта техническая работа не стоит более 15 тыс. рублей. Роман Семчишин (TEKTA GROUP) также назвал похожую ставку. По его словам, если услуга добровольная, средняя цена составляет от 12 тыс. руб. в Москве и от 15 тыс. руб. в области. Например, TEKTA GROUP сейчас предоставляет услугу оформления недвижимости в собственность в ЖК «Гранд Парк» в Сергиевом Посаде за 10 тыс. рублей. «Мы планируем предложить эту услугу и в остальных наших жилых комплексах, когда дома будут введены в эксплуатацию», - добавляет эксперт. По словам Вадима Рубцова, ведущего специалиста «Риелторской компании «Русский дом недвижимости», услугу по регистрации права собственности компания предоставляет по всем своим строящимся объектам: Куркино, мкрн. 13А; ЖК «Маршал», улица Маршала Рыбалко, вл. 2; Лавров пер., вл.8. В зависимости от адреса она обойдется покупателю от 20 до 50 тыс. руб. «Но некоторые клиенты отказываются от этой услуги и оформляют самостоятельно», - уточняет эксперт.
Однако не все эксперты склонны считать, что услуга оформления квартир в собственность – это нечто выдающееся.
Стоит обратить внимание еще на один нюанс – в какой момент данная услуга предлагается. Для регистрации права собственности в государственных органах застройщику необходимо предоставить кроме инвестиционного контракта, разрешение на ввод в эксплуатацию нового дома. Поэтому если такие документы у застройщика уже есть, можно надеяться, что заветный правоустанавливающий документ у покупателя появится в установленный законом срок - в течение 30 дней с момента предоставления регистраторам необходимых документов, или чуть позже.
Эксперты считают, что услуга по оформлению права собственности на жилье действительно является преимуществом застройщика только в том случае, если за нее покупателю не нужно платить денег. «Бонус в виде бесплатного оформления, безусловно, привлекателен, поэтому имеет право на использование в качестве инструмента для привлечения клиентов», - соглашается Александр Энгель (ГК «МИЦ»).
