тел: +7 (927) 260-91-71
Ситуации: 1) продавец оставил мебель, 2) долги по ЖКУ; 3) разгром. Как все предусмотреть и не допустить
Логическое завершение сделки купли-продажи квартиры, ее финальный аккорд – это передача недвижимости от продавца покупателю. Все предшествующие этапы (просмотры, торги, закладка денег в банк, подписание договора, подача его на госрегистрацию и т.п.), спору нет, тоже важны. Но именно в тот момент, когда продавец отдает ключи, и за его сутулой спиной захлопывается входная дверь, покупатель понимает: все, дело сделано, квартира однозначно моя!
Как правило, этот последний этап проходит без особых эксцессов: люди в массе своей вменяемы, продал – так уезжай. Но иногда случается и так, что все идет, что называется, «не по резьбе». Как оно должно быть и обычно бывает? Итак, место. Здесь без вариантов – только сама передаваемая квартира. Как ни любят некоторые риелторы свой родной офис (там же чай, компьютерные пасьянсы и возможность посудачить с товарками), тут приходится, кряхтя, отправляться на объект – дабы убедиться, что он в порядке, не произошло никаких аварий и т.п. Второе – время. Опрошенные нами эксперты называли разные сроки. «По сложившейся практике свободные квартиры передаются в течение одного дня после регистрации либо в срок, не превышающий семи дней, - считает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. – При альтернативных сделках сроки зависят от количества квартир в цепочке: сначала передается последняя квартира, потом предпоследняя, покупатель первой квартиры ждет освобождения в порядке очередности». Елена Жданова, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья», говорит о времени от двух недель до двух месяцев. С чем согласились абсолютно все специалисты рынка (даже называя несколько отличающиеся конкретные сроки) – этот вопрос определяется сторонами сделки. Как покупатель с продавцом договорятся – так и будет. Теперь о действиях. Их, напоминает Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость», довольно много: 1. покупатель должен удостовериться в том, что квартира передается ему в том состоянии, которое было согласовано до сделки; Все перечисленное записывается в специальном документе – акте приема-передачи. Несмотря на некоторую внешнюю «несерьезность» (акт составляется в произвольной форме, может быть написан от руки и просто подписывается сторонами – не надо его никак заверять, ставить печати), это очень важная бумага. Именно с подписанием передаточного акта договор считается окончательно исполненным. А отказ одной из сторон подписать акт, напоминает Олег Самойлов, может считаться нарушением договорных обязательств. Это дает возможность противоположной стороне подавать иск о возмещении нанесенных убытков согласно п. 1 ст. 405 ГК РФ («Должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения»). «Разумный» - это какой? «Ст. 457 ГК РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи», - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». А если этот срок вовсе не указан? Тогда вступает в силу ст. 314, которая – увы! – написана в высшей степени обтекаемо. Судите сами: «2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства». Надо ли говорить, что представление о «разумности» у граждан бывает самое разное – иллюстрацию этому вы сможете прочитать ближе к концу данной статьи. Сначала корица, потом разгром Между тем, напоминает Александр Рюмин, коммерческий директор агентства недвижимости «Премьер эстейт», закон подразумевает передачу квартиры в пригодном для проживания состоянии. «Это как минимум наличие всей сантехники, плиты, стекол на окнах, дверей на своих местах», - говорит эксперт. Что же делать, если вы, покупатель, приехали в квартиру, а там подобное безобразие? Как обращает внимание Светлана Кузнецова, специалист по работе с недвижимостью ЗАО «Триумфальная арка», ответ можно найти в п. 2 ст. 556 ГК: «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи, … не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора». Иными словами, квартиру, конечно, надо принять – не отказываться же. Но все свои претензии внести с передаточный акт и впоследствии обращаться в суд, требуя от продавца соответствующей компенсации. Частным случаем данной проблемы является ситуация, когда объект продается с обстановкой: за прекрасную мебель и бытовую технику, которые продавец оставляет в квартире, он получает от покупателя дополнительную денежку. Как гарантировать, что все это имущество действительно останется? Пути два: либо включить соответствующие пункты в договор купли-продажи, либо составить на этот счет отдельный документ. В любом случае, говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», должна быть составлена подробная опись передаваемого имущества, его стоимость, четкие фотографии, а также отмечено его состояние. Также необходимо указать, какие штрафные санкции будут возложены на продавца в случае нарушения. Потому как если ничего этого не сделать – придется просто положиться на порядочность противоположной стороны. А простая формулировка вроде «два дивана» (без указания, что же это за диваны такие и в каком состоянии) может привести к тому, что в день получения квартиры вы обнаружите пару предметов мебели, принесенных с соседней помойки… «Возмущаться, доказывая, что обо всем было договорено совсем не так, будет абсолютно бесполезно», - подводит итог Римма Балясникова, директор отдела информации агентства ЕГСН. Жилищно-коммунальные страдания Практика показывает, что соответствующие организации (ЖЭКи, телефонные узлы, филиалы «Мосэнерго»), конечно, очень хотят получить все долги за прошлые годы. Хотят настолько, что напрочь «забывают» о ст. 153 Жилищного кодекса РФ, где вообще-то ясно сказано, что «обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение». В переводе на более понятный язык это означает, что покупатель квартиры отвечает по всем долгам, возникшим после регистрации договора купли-продажи в Росреестре – соответствующая дата проставлена на свидетельстве о собственности. А если организации ЖКХ имеют какие-то претензии к тому, что произошло до этой даты – они могут разыскать прежнего хозяина квартиры и потребовать деньги с него. Опираясь на собственный опыт, автор может засвидетельствовать: жилищно-коммунальные трудящиеся, когда дело доходит до обсуждения данной темы, обычно изволят очень громко визжать и даже топать ножками. Но стоит деликатно намекнуть, что содержание вашего конфликта и текст ст. 153 ЖК вы сейчас изложите на бумаге и отнесете в прокуратуру с просьбой проверить, нет ли здесь вымогательства с использованием служебного положения – вышеозначенные трудящиеся ЖКХ скучнеют и переводят разговор на погоду. История из жизни «Квартиру я покупала в апреле. Продавец мне не очень понравилась – такая наглая молодая баба (оценка, конечно, не очень лестная – но, как мне кажется, Людмила вполне имеет на нее право. – В.А.). В частности, она оставила нам серьезные долги по коммунальным платежам. Кроме этого, в квартире обнаружились шесть огромных кроватей. Дело в том, что хозяйка раньше сдавала жилье… баскетбольной команде. И мебель оказалась под стать тем гигантам, которые жили здесь. Кровати она вывозить отказалась. Довольно категорично потребовала, чтобы они «какое-то время» полежали на балконе. Я, добрая душа, согласилась. Сошлись на том, что имущество будет вывезено в течение месяца. Потом начались звонки по телефону: незнакомые люди интересовались мебелью. Некоторые даже приезжали посмотреть. Стыдили меня за то, что я в объявлениях указывала, что мебель хорошая и новая – а она старая и огромная. Как выяснилось, прежняя хозяйка пыталась свое имущество продать, для чего размещала объявления на досках в интернете. Там писала, что все новое – а мне приходилось оправдываться перед незнакомыми людьми, объясняя, что это не я писала насчет замечательного состояния. Прошел месяц, потом еще один, и еще. Покупать кровати никто и не думал, а прежняя хозяйка постоянно звонила и выторговывала у меня еще «недельку». Прекратил это дело только мой взрослый сын – он позвонил и категорически потребовал, чтобы мебель уехала в ближайшую субботу. Продавец, конечно, выразила свое смертельное возмущение – но в означенный день приехала. Несчастный мальчонка хилого вида (на грузчиках она, получается, тоже сэкономила) отнес этот хлам туда, где ему и место – на соседнюю свалку». Обсуждать тут моральный облик продавца не хочется – в виду очевидности предмета. Обратим внимание на прочее. Во-первых, покупатель проявила себя как психологически не очень крепкий человек. Что ж – имеет право: клиент не обязан все уметь и знать, он квартиры покупает не каждый день. Но у Людмилы был агент – и этот «специалист по недвижимости» (кавычки тут, думаю, вполне уместны) самоустранился от решения проблемы. Не очень красиво, правда? И разруливать ситуацию пришлось сыну Людмилы. Второе: Людмилу очень интересовал вопрос, не могла ли она просто выбросить эти так надоевшие ей кровати? Тут сложно – с одной стороны, это имущество, которое де-юре принадлежит старой собственнице квартиры. Выбросить его – значит, с юридической точки зрения, совершить самоуправство, распорядившись чужим. Но – с другой стороны – по закону, нечто существует только в том случае, если упомянуто в документах. А нет записи – нет вещи. Так что вывод получается такой: если бы продавец навязала Людмиле письменное обязательство хранить эти многострадальные кровати до морковкиного заговенья, Людмила попала бы в очень тяжелое положение: надо было бы вывозить вещи на склад, оплачивать хранение. Но ничего письменного не было – только устное соглашение. А значит, надо было после первого же месяца отправить хлам на помойку, а при последующем звонке продавца изобразить страшное удивление: какие такие кровати?! Лично меня бы совесть после этого совершенно не мучила… Комментарии экспертов Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам В ГК РФ не разъясняется, что понимается под разумным сроком, вследствие чего между сторонами может возникнуть спорная ситуация, решать которую будет суд. При разрешении таких споров суд учитывает все обстоятельства сделки. Если в разумный срок после заключения договора передача товара не произведена, то продавец обязан это сделать в течение семи дней со дня предъявления требования покупателя (все требования к продавцу с указанием срока на исполнение нужно оформлять в письменной форме). На наш взгляд, с учетом обычаев делового оборота и правоприменительной практики максимально разумным сроком является один месяц с даты регистрации договора. Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Подписание передаточного акта означает, что с этого момента обязанности по содержанию квартиры переходят от продавца к покупателю. Важное обстоятельство заключается в том, что в передаточном акте покупатель указывает, имеет ли он претензии к жилью или нет. Как правило, такие претензии отсутствуют, хотя стоит присмотреться к квартире повнимательнее. Например, если через месяц после покупки в квартире прорвет водопровод и затопит соседей, то покупатель не сможет доказать, что это не его вина. Только указание всех недочетов и неисправностей в передаточном акте будет служить законной защитой и оправданием. Игорь Боачев, генеральный директор агентства недвижимости ООО «АэНБИ» Был случай с земельным участком – продавец продавал участки с полуразрушенными блочными ФБС фундаментами. Покупатель перед сделкой попросил небольшую скидку и сказал, что решит проблемы со строительным мусором или будущим фундаментом сам. Продавец отказался, сказав, что пригонит кран и заберет блоки. Кранов для вывоза блоков пришлось пригонять три, а работа по вывозу блоков обошлась в 6 раз дороже, чем стоят новые блоки и плиты с доставкой. Тут конечно, мне пришлось много и долго следить за процессом, постоянно подгонять и настаивать на вывозе, т.к. продавец, поняв, что он сделал глупость, вообще перестал торопиться. Спасло только то, что с продавца до полного исполнения взятого им обязательства бала удержана приличная сумма, которую ему было жалко терять. Юрий Шаранов, генеральный директор «ГЦН-групп» Мне вспоминается случай, когда мужчина купил квартиру и через полгода залил соседей снизу, так как в ванной прорвало трубы (они были неправильно заменены по вине предыдущего владельца квартиры). Этому человеку удалось доказать виновность в произошедшем предыдущего собственника и взыскать с него определенную сумму денег. К сожалению, подобные случаи скорее исключение, чем правило. Чаще всего в такой ситуации новому владельцу ничего не удается доказать. Вадим Рубцов, ведущий специалист «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости» По договору купли-продажи продавец обязуется освободить и передать квартиру в какой-то срок. Проблема может возникнуть, если продавец не передает ключи от квартиры и с ним нет возможности связаться. Даже имея документы о собственности, покупатель не имеет право самовольно взламывать дверь квартиры. Нужно привлекать сотрудников полиции. А если продавец отказывается пускать покупателя в квартиру, то выселить его можно только по решению суда. После передачи квартиры и подписания передаточного акта, покупатель освобождает квартиру самостоятельно и может обратиться с иском к продавцу о взыскании связанных с этим расходов. Аркадий Власенко, генеральный директор ООО «АН «Мегаполис-Сервис», Железнодорожный» Хорошей страховкой от плохого поведения продавца является удержание части суммы от продажи у покупателя или третьего лица (риелтора), как правило, достаточно удержать 50 - 100 тыс. рублей. Передаточный акт должен составляться в обязательном порядке, но в Москве он составляется реально и сдается на регистрацию после регистрации сделки купли-продажи, а в Московской области - формально и сдается на регистрацию вместе с договором купли-продажи, одновременно. Это связано с тем, что в области этот передаточный акт (если его сдать после регистрации сделки) будут регистрировать как саму сделку, т.е. минимум 14 дней, что, как правило, не устраивает и продавца, и покупателя, и риелтора.
В те давние годы, когда автор этих строк еще не был вечно брюзжащим и одышливым толстяком, а стройным розоволицым юношей, он обучался на журналиста. В программе имелся курс древнегреческой литературы, и я на всю жизнь запомнил требования к классической драме – единство места, времени и действия. С этих позиций и рассмотрим интересующий нас предмет.
2. производится финишный контроль отсутствия у продавца задолженностей по квартплате и оплате коммунальных услуг до дня передачи квартиры;
3. покупатель получает от продавца расчетные книжки и прочие необходимые документы (например, паспорта и инструкции по эксплуатации оборудования, передаваемого вместе с квартирой) и ключи;
4. стороны сделки фиксируют отсутствие претензий друг к другу.
Рассмотрим теперь пункты из предыдущей главы. Начнем со сроков, в которые должна состояться передача квартиры. Вся названная конкретика (день, неделя, два месяца…) – это т.н. «традиции делового оборота». Иными словами, на рынке «все поступают так». А если кто-то вдруг не поступает? Тогда, по логике, надо обращаться к законам. В них же, как выясняется, царит «тьма египетская».
Еще один мощный источник конфликтов – состояние квартиры. Дело в том, что к просмотрам продавцы лезут из кожи вон, стараясь придать своему объекту «товарный вид». Написано немало рекомендаций о том, как надлежит это делать: убраться в квартире, вымыть окна, наполнить помещения запахом булочек с корицей… К окончанию сделки никаких резонов «цеплять на морду имидж» у продавца уже нет – деньги ведь получены. Какая уж тут корица – частенько квартиры передают в состоянии, лучше всего описываемом словом «разгром». Автору (некий личный опыт имеется) приходилось видеть подобное жилище. Особенно тронула деталь: выдранные из стен электророзетки. Дом старый, соответствующие изделия – черного советского пластика, этакие «крестники плана ГОЭЛРО», но бережливый продавец зачем-то выковырял их…
Еще одним пунктом, упомянутым в первой главе нашего повествования, было подтверждение, что у квартиры нет долгов по квартплате и коммунальным платежам – с получением от продавца соответствующих оплаченных квитанций. Если вдруг случилось так, что непогашенные счета есть – тут два варианта. Либо берем с продавца соответствующую сумму (заплатим потом сами), либо – если продавец отказывается – вносим соответствующую претензию в акт приема-передачи.
Говорят, на ловца и зверь бежит. Трудясь над данной темой, обозреватель www.metrinfo.ru узнал, что знакомая одной из его коллег попала в какую-то проблемную ситуацию, связанную с освобождением квартиры. Позвонив этой женщине (назовем ее Людмилой), мы услышали такой рассказ:
Изученная нами тема относится к числу тех, что мало регулируются законом. По существу, категорически требуется только одно – подписать акт приема-передачи, а в остальном все «по соглашению сторон» да «в разумные сроки». Вывод очень простой: обо всем надо договариваться заранее и все соглашения сразу фиксировать в письменном виде. Дабы не объявился потом такой персонаж, как тот, что попался Людмиле, и не стал выторговывать «недельку» за «неделькой».
