Квартира в новостройке для молодой семьи: советы экспертов

Следите за ежемесячной нагрузкой
Долгосрочный заем на крупную сумму – шаг очень ответственный и требует всестороннего анализа не только банков и их предложений, но и собственного финансового положения и карьерных перспектив.

«Первое, что нужно учитывать, собираясь оформлять ипотеку, – это стабильность дохода. Если в этом уверенности нет, то лучше подождать», - советует  Юрий Гольдберг, управляющий партнер компании НСКА. Затем надо трезво оценить свои силы и финансовые возможности. От них, прежде всего, зависит максимальная сумма, которую банк согласится дать взаймы. Если исходя из доходов молодых супругов, сумма получается недостаточно большой и ее не хватает на «дом мечты», то есть возможность привлечения созаемщиков. Сегодня по условиям многих банков по одному кредиту может фигурировать до 4 созаемщиков, причем это не обязательно должны быть родственники.

Однако такое решение не всегда лучшее: одно дело, когда созаемщики, например, родители, действительно будут помогать с погашением долга, и совсем другое, когда созаемщики номинальны и груз солидных ежемесячных платежей целиком ляжет на спину молодой семьи. Платеж в 70-80% от зарплаты – это очень много. «Сумма ежемесячного платежа должна быть для семьи не обременительной и посильной, не превышать 20-30% от дохода. Если у молодых супругов еще нет детишек, то надо понимать, что с появлением ребенка семья на некоторое время лишается части дохода. А если дети уже есть, то нужно обязательно учитывать расходы на них, в том числе и возможные непредвиденные траты», - говорит Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании РЕЛАЙТ-Недвижимость.

«А если семья выбирает жилье на первичном рынке, не надо забывать и предстоящие затраты на ремонт, особенно если его планируется делать на кредитные средства», - добавляет Юрий Гольдберг (НСКА).

Кроме того, должны быть учтены и предстоящие расходы по ипотечной сделке (естественно, их перечень и размер нужно выяснить заранее): «На страхование имущества и жизни заемщика, на оценку приобретаемой недвижимости, на комиссию банка (в некоторых банках, она осталась, хоть и называется по-другому; практически все банки партнеры АИЖК берут комиссию за выдачу кредита), на аренду ячейки (если расчеты с продавцом производятся через ячейку), на нотариальное удостоверение необходимых для сделки документов, на регистрацию собственности и т.п.», - перечисляет Ирина Кажикина (РЕЛАЙТ-Недвижимость). Поэтому даже если очень хочется двухкомнатную квартиру, но не напрягаясь получится выплачивать лишь долг за «однушку», от более просторного жилья стоит отказаться до лучших времен.

«Также не надо брать кредит на маленький срок, предлагая всем членам семьи «затянуть ремешок» на ближайшие 10 лет. Ипотека не должна быть кабалой, не позволяющей купить детям мороженое или свозить их к морю», - говорит эксперт. Поэтому оптимальный срок кредита тот, при котором ежемесячный платеж составляет не более 30% от доходов семьи. «А лучше выбрать максимально возможный срок, чтобы ежемесячный взнос был небольшим, кредит ведь можно гасить досрочно, а вот уменьшить размер ежемесячного платежа в случае различных финансовых трудностей будет не просто, как правило, только через механизм рефинансирования», - объясняет Евгения Таубкина, генеральный директор «НБИК». Конечно, чем больше срок, тем выше ставка, но не на столько, чтобы серьезно рисковать.

Сначала одобрение, потом квартира
Определившись с глобальными моментами – суммой кредита, сроком и желаемыми взносами, можно переходить к выбору банка, программы кредитования и квартиры, причем Светлана Гордеева, начальник отдела продаж розничных кредитов ОАО «Флексинвест Банк» советует сначала искать банк, отправив заявки на кредит и необходимые документы нескольким кредитным учреждениям, и только после одобрения кредита, выбирать себе подходящее жилье.

Если действовать в обратном порядке, то выбранная квартира (она будет заложена), может не подойти под требования банка к предметам залога, и тогда придется заново искать жилье либо идти в другой банк, возможно, с худшими условиями кредитования. Поэтому в тех случаях, когда квартира все-таки выбирается прежде чем банк, например, если семья однозначно собирается покупать ее у знакомых, то нужно еще учитывать и банковские требования к предмету залога, и обращаться только туда, где покупаемая квартира может быть одобрена. И при всем при этом не стоит забывать о ликвидности покупаемой недвижимости, особенно, если молодая семья выбирает «однушку» и не собирается ограничиться ей на всю жизнь. «Лучше всего обращать внимание на новое жилье, построенное не ранее чем 10-15 лет назад. Такой объект будет легко реализовать на момент погашения кредита», - считает Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка.

Меленькие хитрости
Сегодня некоторые банки предлагают молодым семьям определенные преференции, поэтому, выбирая программу ипотеки, прежде всего, надо собирать информацию о специальных предложениях (О них вы можете прочитать в нашей статье «Ипотека для молодой семьи: банки готовы к диалогу. Перспективным заемщикам – особые условия, льготы и рассрочки при рождении детей. Не забудьте использовать материнский капитал!»)

«Однако, не обязательно выбирать только подобные продукты. Если у семьи минимален размер собственных средств (10% от стоимости недвижимости), то скорее нужно обратить внимание на те банки, где величина первоначального взноса не влияет на процентную ставку. А если у молодой семьи есть 30-50% от стоимости приобретаемого жилья, то целесообразно выбирать банки, в которых процентная ставка снижается в зависимости от размера собственных средств», - советует Ирина Кажикина (РЕЛАЙТ-Недвижимость).

«Также стоит оценить ипотечные программы застройщиков и рассчитать общую стоимость жилья с учетом выплат по ипотеке. Возможно квартира, которая стоит 4 млн. руб. окажется в конечном итоге дороже, чем квартира стоимостью 4,5 млн. руб., поскольку во втором комплексе будут более выгодные условия ипотеки», - добавляет Юрий Гольдберг (НСКА).

В общем, нюансов в ипотечном кредитовании очень много, поэтому большинство экспертов рынка считает, что молодым семьям - потенциальным заемщикам оптимальнее всего обращаться к ипотечным брокерам, тем более, что первоначальная консультация, как правило, бесплатна, а значит, есть возможность выбрать себе помощника по душе.

«Ну а если возникнут проблемы с выплатами уже после получения кредита, ни в коем случае не стоит бегать от банка! Лучше честно рассказать о своих проблемах, тогда банк сможет изменить условия выплат», - говорит Юрий Гольдберг (НСКА), тем более, что для молодых семей многие банки изначально закладывают возможность кредитных каникул и реструктуризации займа на более продолжительный срок.

Проверьте себя на права
Имеет смысл внимательно присмотреться к …самим себе. А вдруг вы имеете право на государственную помощь? «Власти готовы помогать молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в рамках целевой федеральной программы «Жилище» и специальной подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей». Эта помощь оказывается в виде предоставления социальной выплаты на приобретение жилья и социальной ипотеки», - рассказывает Светлана Гордеева, («Флексинвест Банк»).

Стоит внимательно изучить и продукты от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Они выдаются на довольно строгих условиях (например, по программе «Новостройка» не получится купить жилье на начальном этапе строительства, так как права собственности должны быть оформлены до конца года), но под щадящие проценты – от 7,9%, причем если в семье уже двое детей, по продукту «Новостройка» процентная ставка снизится на 0,25%. Такая же льгота ждет и участников федеральной программы «Жилище» (т.е. очередников) и получателей жилищных сертификатов.

«Но если семья обладает сертификатом на материнский (семейный) капитал, то однозначно лучше искать специальные продукты, которые предусматривают приобретение квартиры с его использованием», - напоминает Сергей Мартыненко, директор департамента развития бизнеса банка ИТБ (ОАО). Напомним, что с 1 января 2012 года сумма МСК составляет 387,64 тыс. руб.

Ищем скидки
Любая экономия хороша для молодой семьи. Поэтому и скидки, которые время от времени предлагаются риелторами и застройщиками не помешают. Традиционно они появляются к Новому году и в летние месяцы, поэтому иногда стоит отложить покупку, но, конечно, перед этим осведомившись, не будут ли продавцы повышать цены накануне скидочного сезона. Кроме того, даже в одной риелторской компании или в офисе застройщика разные менеджеры могут предложить разную цену, ведь у каждого из них есть право на определенную скидку (так называемая «менеджерская скидка») в размере 3-5%, так что кто-то может отнестись к молодым покупателям с бОльшей симпатией и предложить лучшие условия.