Нюансы сдачи французской квартиры в аренду

Очень многие наши соотечественники для этой цели выбирают Францию. Эта страна окутана ореолом романтики и притягивает к себе, да и квартиру купить там можно без проблем. Только если заранее знаешь, что недвижимость будет сдаваться, то выбирать ее надо несколько по-другому.

Лучше всего сдаются квартиры в Париже. Там спрос держится круглый год, особенно среди бюджетного жилья для студентов. Вера Рукина, директор отдела зарубежной недвижимости Chesterton International Real Estate, так комментирует эту ситуацию: «Безусловно, выгоднее покупать квартиры в Париже, поскольку виллы и дома на Лазурном берегу достаточно дороги в обслуживании, сдача их в аренду в большинстве случаев не покрывает эти расходы, так как составляет 3,5–5% годовых. Краткосрочная аренда на побережье гораздо выгоднее с точки зрения дохода, и нет проблем с защитой прав собственника. Например, если дом в 200 кв. м и участком в 15 соток в курортной зоне будет стоить при годовой аренде 5000 евро в месяц, то в сезон он будет стоить столько же и в неделю». Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru, также советует приобретать недвижимость там, где она пользуется круглогодичным спросом: «Например, доходность недвижимости на горнолыжных курортах на 1,5% ниже, чем недвижимость в больших городах или на юге страны».

Предполагая сдавать недвижимость во Франции, следует помнить о налогообложении. Здесь апартаменты, дома и виллы облагаются налогом не только на недвижимость, но и на проживание, а еще аренда квартир во Франции сопряжена с уплатой налога на прибыль.  Однако не следует сразу пугаться. Игорь Индриксонс советует такую недвижимость приобретать только по схеме leaseback, также он отмечает, что «налог на прибыль можно оптимизировать при помощи ипотечного кредита или займа самому себе. Франция - это такая страна, где при грамотном подходе налог на прибыль можно списать почти полностью».

Инвестиционная схема leaseback - это соглашение, по которому вы, купив дом или квартиру, сдаете их в аренду компании-застройщику. Это может быть интересно лишь тем, кто рассматривает покупку недвижимости во Франции как долгосрочную инвестицию и не собирается жить здесь больше, чем несколько недель в год. Обычно такой договор заключают  на 7–11 лет, и он дает собственнику налоговые льготы и гарантированный доход. По этой схеме компании несут все расходы, связанные с недвижимостью: коммунальные платежи, расходы на текущий ремонт, налоги и т. д. По контракту собственник имеет право проживать бесплатно в квартире от 2 до 6 недель или передавать это право своим знакомым. Следует различать leaseback и таймшер. Здесь с первого же дня покупки вы являетесь единственным хозяином недвижимости. Квартира/вилла регистрируется на ваше имя во французском земельном реестре. Вы просто разрешаете компании использовать вашу недвижимость в течение нескольких месяцев в году, получая при этом стабильный доход. По окончании срока действия договора недвижимость полностью в вашем распоряжении:  можете сдавать ее, жить в ней, продать ее или продлить договор.

Схема leaseback выгодна, так как при ней покупатель освобождается от НДС (19,6%). Кроме этого, доход от сдачи квартиры в аренду составляет 6% от стоимости жилья, да еще и нет расходов, связанных с содержанием имущества. Иногда и саму ренту умудряются освободить от налога.

Юлия Кожевникова, эксперт Tranio.Ru, сообщает, что правительство Франции приняло законодательную поправку, согласно которой арендодатели, сдающие помещения площадью менее 14 м² за сумму 30–45 евро/м² (в зависимости от зоны) и более, будут платить дополнительный ежегодный налог. Изменения вступили в силу с 1 января 2012 года. Таким налогом облагаются квартиры, сдающиеся с мебелью и без на срок свыше девяти месяцев в местах, где спрос превышает предложение (например, в Париже). Документ содержит список зон, в которых взимается новый налог. Налог на доход от аренды взимается по ставке 20 %. Есть также дополнительный налог для маленьких помещений. Если годовой доход от аренды не превышает 15 000 евро, для расчета налога из суммы вычитается 30%. Если сумма годового дохода выше 15 000 евро, из нее вычитаются расходы на обслуживание, страховку, выплаты по ипотечному кредиту и прочее, а оставшаяся сумма облагается налогом 20%. Предполагается, что новый налог заставит арендодателей снизить арендную ставку, однако эксперты считают, что из-за этих изменений многие покупатели предпочтут недвижимость в других странах.

Зато не стоит опасаться заплатить налог дважды: между Францией и Россией действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Но такое соглашение действует и во множестве других стран Европы, а также в США и Канаде. 

Следует учитывать, что Франция – не та страна, где закон защищает арендодателя. Здесь законодательство на стороне арендатора, и если он перестал вам платить арендную плату, то не так-то просто выгнать его из вашей квартиры. Так, например, во Франции есть закон «О холоде», по которому арендодатель не имеет права выгнать арендатора в холодный период года, даже если тот долго не платит за жилье. Если у арендатора есть дети, то практически нереально добиться справедливости от властей. Многодетные захватчики могут годами безвозмездно проживать в вашей собственности! Поэтому при заключении договора надо быть очень осторожным и жестким, оговаривать разные «гарантии» и прописывать все нюансы.

Может быть, Франция и не очень хороша с точки зрения арендного бизнеса, есть для этого и более удобные страны. Однако и здесь возможно неплохо зарабатывать на сдаче жилья в аренду.