Первый и последний этажи: плюс в аренде, минус в покупке?

Сужаем круг соседей

На самом деле в новых домах уже и первые этажи не являются чем-то отталкивающим. Потому что фактически они являются вторыми, так как на настоящем первом этаже сегодня располагаются различные торговые точки.

Но в старом фонде первый этаж, пожалуй, остается критерием, серьезно влияющим на стоимость объекта. Первый этаж в старых хрущевках и брежневках – это «проходной двор»: если не заняться звукоизоляцией квартиры как следует, можно будет слышать всех, кто входит в подъезд.

Еще одна проблема – наличие тут же подвала (не во всех домах подвал сухой). Многие жильцы сталкиваются с затоплениями и ужасными запахами. Помимо этого, окна квартир на первых этажах необходимо зарешечивать, а саму квартиру ставить под охрану, ибо первые этажи – находка для грабителя.

Однако и у первых, и у последних этажей есть существенный плюс: меньше соседей! Но даже и в этом смысле последние этажи выигрывают: ведь чаще всего нам мешают соседи сверху, особенно если у них маленькие дети, в квартире живет большая собака или сами соседи любят ходить по паркету на каблуках ранним утром, а то и после полуночи (например, у меня именно такая соседка).

Последний этаж может стать проблемой, пожалуй, в двух случаях: если у дома протекает крыша и если это дом без лифта (а вы не намерены заниматься спортивной ходьбой). Во всех прочих случаях, на мой взгляд, больше преимуществ.

Во-первых, есть шанс стать владельцем части чердака и сделать квартиру двухуровневой с выходом на крышу (если это позволяет само здание и получено разрешение от соседей). Если постараться – можно найти и купить готовую мансардную квартиру (об этом  «Собственник» уже писал). Правда, надо помнить, что квартиры под самой крышей сильно нагреваются на солнце летом, а зимой промерзают, если не озаботиться внутренним микроклиматом.

И все же, в качественных проектах жилье на последних этажах – всегда шик. Его любят называть пентхаусами, даже если речь не идет о высотном доме. Но в любом случае это будет квартира с хорошими видовыми характеристиками, с панорамным остеклением. Такие квартиры могут быть даже многоэтажными – например, как в «Алых Парусах» (пентхаус «Цезарь» имеет шесть этажей!).

А в ЖК «Город яхт» на Ленинградском шоссе, 37 пентхаусы напоминают отдельно оборудованные особнячки, водруженные на плоскую крышу этого комплекса (всего таких сооружений на крыше – 6). Хотя дом тоже не является высотным – в нем максимум 11 этажей. Средняя цена 1 кв. метра в этом ЖК превышает 200 тыс. рублей.

Но элитное жилье - особая категория, там нет тех проблем, которые преследуют собственников «стандартного» жилья. 

Предложение и цены

Для наглядности, сравним объем предложения квартир в старом фонде, соответственно, на первых и последних этажах, а также сравним цены и арендные ставки.

В выборку попали наиболее ликвидные квартиры – «однушки» в пешей доступности от метро (округ не ограничивался), площадью 30-45 кв. метров (таким образом мы отсекли случайно попадающие в выборку гаражи, комнаты или малогабаритки).

Так, согласно данным Базы Sob.ru, в продажу предлагается 631 квартира на первом этаже, цены начинаются от 4,3 млн рублей, самое дорогое предложение – 14 млн.

На последних этажах (мы рассматривали 5-ти, 9-ти и 12-тиэтажные дома) цены стартуют также от 4,3 млн. рублей и предложений существенно меньше – 518. Цены достигают 55,5 млн рублей.

Наличие большего количества в продаже квартир на первых этажах подтверждает тот факт, что от них чаще стремятся избавиться. «В тех домах, где первые этажи действительно первые (без цокольных этажей и полуподвальных помещений), квартиры на первых этажах действительно пользуются пониженным спросом. В целом можно говорить, что они процентов на 10-15 дешевле, чем квартиры, расположенные на более высоких этажах», - комментирует Константин Барсуков, заместитель генерального директора «Релайт-Недвижимость». 

А вот что касается аренды, то ставки почти одинаковые! И на последних, и на первом этажах квартиры в пешей доступности от метро сдаются по цене от 24 тыс. рублей в месяц. Ставки могут достигать 50-55 тыс. рублей! То есть на стоимости аренды этаж практически никак не сказывается – больше влияет качество ремонта и местоположение дома. Впрочем, заявленные арендодателями ставки - не конечные, всегда есть место для торга. По словам Константина Барсукова, в действительности квартиры на первых этажах, а также на последних в домах без лифтов сдаются на 10-15% дешевле рынка. 

Но чаще всего арендаторы руководствуются выбором района (ближе к работе, к метро и т.п.), кроме того, такую квартиру всегда можно поменять на другую и переехать. С покупкой дело всегда обстоит серьезнее, и тот, кто покупает «первый этаж», осознает, что если это и не навсегда, то как минимум надолго. Поэтому и возникает дисконт.

Так что, если вы задумались о покупке с целью сдачи квартиры в аренду, - можно выбирать и первый этаж. При прочих равных условиях это будет выгоднее для вас. Как видно из таблицы, выгоднее будет купить 1-комнатную квартиру на первом этаже 12-этажного дома: можно сторговать до 200-300 тысяч рублей экономии. Но надо помнить о том, что для успешной и быстрой сдачи в аренду такого жилья придется потратиться на хороший ремонт, решетки на окнах, а также, возможно, и охранную сигнализацию, а еще убедить соседей поставить кодовый замок в подъезде (если таковой отсутствует). 

А еще из квартиры на первом этаже можно сделать магазин, офис и даже гостиницу. Все зависит от предпочтений.