Все о правильной покупке земельного участка

Премудростями купли-продажи земельного участка с нами поделилась юрист Алина Черняк. Приобретение земельного участка как недвижимой вещи* в собственность начинается с заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем. По договору одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность товар (земельный участок) другой стороне (покупателю), которая, в свою очередь, обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму**.

Прежде чем покупать землю, необходимо узнать, к какой категории относится выбранный участок.

Сельское хозяйство: если это категория земель сельскохозяйственного назначения, то преимущественное право покупки принадлежит субъекту РФ или органу местного самоуправления.
Действие покупателя: убедиться, что такое право не нарушено, что продавец уведомил заинтересованных лиц и получил их отказ воспользоваться таким преимущественным правом.

Земля поселений: участки, относящияся к категории земель поселений, продаются без разрешений иных лиц, кроме участников общей совместной собственности – супругов.
Действие покупателя: проверить, существует ли участник совместной собственности (т.е. супруг(а)). Если есть, то должно быть письменное разрешение второй половины на продажу совместной собственности.

Для того чтобы участок не пустовал и на нем можно было вести строительные работы, необходимо разрешение:

• о дачном строительстве;
• под индивидуальное жилищное строительство.

Действия покупателя: убедиться в наличии подтверждающих такое разрешение документов.

Содержание договора купли-продажи

Важные моменты в договоре купли-продажи, без которых он будет считаться недействительным:

Предмет договора
В договоре должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать земельный участок, установить его точное местонахождение:

• адрес;
• кадастровый номер;
• площадь;
• категория земель;
• целевое назначение;
• иные сведения, позволяющие точно определить участок на территории конкретного регистрационного округа.

Площадь земельного участка должна соответствовать площади, указанной в правоустанавливающих документах продавца (договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, судебные решения, акты государственных органов, постановление органа местного самоуправления о предоставлении участка в собственность, свидетельство о праве собственности).

Условие о цене
Должна быть указана конкретная цена за весь участок либо за единицу площади вместе с указанием общей площади участка, подлежащего передаче от продавца к покупателю.
На заметку покупателю: цена может быть указана исходя из кадастровой стоимости данного участка. Кадастровая стоимость является нормативной и существенно ниже рыночной. То есть, если продавец указывает в договоре цену ниже кадастровой, следует задуматься о законности его намерений.

Перечень документов, которые должен потребовать покупатель от продавца перед заключением договора купли-продажи земельного участка:
1. Правоустанавливающий документ.
2. Кадастровый паспорт земельного участка.
3. Разрешение уполномоченного государственного органа на строительство (дачное или ИЖС).
4. Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений и запрещений.
5. Документ, с подтверждением не нарушения преимущественного права покупки земельного участка.
6. Выписка об отсутствии задолженностей по уплате налогов.

Примечание: если продавец – юридическое лицо, лучше проверить уставные документы, так же как и документы, удостоверяющие личность физического лица.

Обремененная земля

Действия покупателя: выяснить, нет ли каких-либо обременений данного земельного участка, запросив выписку из ЕГРП в отношении интересующего вас земельного надела. Выписка позволит увидеть зарегистрированные обременения, например:

• права третьих лиц на пользование этим участком и др.;
• наличие или отсутствие арестов земельного участка (иски по определению суда). Арест означает полный или частичный запрет осуществления сделок с имуществом, в первую очередь – запрет на отчуждение.

На заметку покупателю: если продавец отказывается упоминать в договоре о наличии каких-либо обременений (при их фактическом существовании), лучше не покупайте этот участок. Такое умолчание говорит о недобросовестности продавца. И не поддавайтесь его заверениям, что после покупки обременения можно снять, разрешения на строительство дома получить и земли из одной категории перевести в другую. Это крючки, на которые попадаются юридически неподкованные граждане. Приобретайте только «чистый» участок, с «чистыми» документами.

Доля в праве общей собственности

Действия продавца: за месяц до продажи своей доли уведомить остальных дольщиков о своем намерении в письменной форме, сообщить цену, за которую предполагается продать участок, и иные условия. Остальные дольщики либо изъявляют желание купить долю, либо отказываются. Тогда продавец-дольщик вправе продавать свою долю любому лицу***.

Действия покупателя: следует убедиться, что преимущественное право остальных дольщиков не нарушено и есть письменное подтверждение того, что они не возражают против такой продажи третьему лицу.

Часть земли

Неизбежным мероприятием при покупке части земельного участка является выделение этой доли в отдельный участок.

Действия: разделить земельный участок с составлением отдельного кадастрового плана на каждый получившийся после разделения участок. После этого необходимо зарегистрировать право на участок.
На заметку: на ком из сторон договора будут обязанности по проведению данных мероприятий, лучше установить сразу.

Нужна ли государственная регистрация?

Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю, и реализуется он путем подачи заявления обеих сторон. Сам договор купли-продажи не регистрируется. Дополнительной мерой по отношению к договору может служить нотариальное удостоверение (по желанию сторон), которое позволит почтовым отправлением подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

На заметку: для нотариального удостоверения необходимо выбрать нотариуса, компетентного на данной территории. А также, если подача документов на государственную регистрацию права собственности осуществляется не продавцом и покупателем, а сторонним лицом, необходимо сделать доверенность с указанием перечня действий, которые он может осуществлять, и органов, в каких он может это осуществлять.

Примерный перечень документов для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (договор купли-продажи заключен, условия согласованы, передаточный акт подписан, оплата произошла):

1. Правоустанавливающий документ;
2. Договор купли-продажи.
3. Передаточный акт.
4. Кадастровый паспорт земельного участка.
5. Доверенность на представителя.
6. Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если юридическое лицо – уставные документы, физическое лицо – паспорт или другие документы, удостоверяющие личность.
7. Заявление о государственной регистрации.
8. Уставные документы продавца-юрлица.
9. Согласие руководящего органа продавца-юрлица об отчуждении имущества.

Передаточный акт

Обязательным документом, сопровождающим договор купли-продажи земли, является передаточный акт. Он подтверждает осуществление обязательств сторон по передаче и приемке имущества. Акт должен быть подписан после подписания договора, но перед осуществлением госрегистрации перехода права собственности****.

Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс РФ.
2. Земельный кодекс РФ.
3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 07.03.2012).
4. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 08.12.2011) «О государственном кадастре недвижимости».
5. Постановление Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. N 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков».

Полный перечень документов, необходимых для госрегистрации перехода права собственности на земельный участок на основании сделки по приобретению земельного участка можно получить на официальном сайте государственных и муниципальных услуг .

Орган, осуществляющий государственную регистрацию – территориальный орган Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).

*п.1 ст.130, п.1 ст.549 ГК РФ

**п.1 ст.454, п.1 ст.549 ГК РФ

***п.2 ст.250 ГК РФ

****ст.556 ГК РФ