Загородный дом: в деревне или в коттеджном поселке?

В деревню, в глушь...
Впрочем, не в такую уж и глушь: пока даже в 10-15 км от Москвы сохранились и существуют вполне себе характерные русские деревни (зоны индивидуальной застройки, сформировавшиеся в большинстве своем более 50-70 лет назад) – с деревянными домами, огородами, простыми нравами, и чем дальше от столицы, тем их больше. Правда, деревенские дома в их классическом варианте: 1-2-этажные, деревянные или кирпичные, добротные, но скромные - все-таки вид исчезающий, особенно поблизости от МКАД. «Предложение по деревенским домам постепенно вымывается с рынка, чаще всего подмосковные деревни это уже не деревни, а коттеджные поселки, которые лишь на бумаге сохраняют статус деревень. В них все чаще можно встретить новые здания, а большинство деревянных домов находятся в крайне изношенном состоянии», - рассказывает Игорь Заугольников, член правления RODEX Group.

Тем не менее сегодня на рынке еще предлагается и «деревенская классика», и кирпичные многоэтажные особняки, построенные преимущественно в 1990-е годы, и ветхие деревянные домишки, которые покупаются, как правило, ради земли. Особенно ценны такие предложения, если рядом с деревней есть современные коттеджные поселки и инфраструктура. «В таких случаях многие покупатели перестраивают приобретенные объекты под современные особняки. К примеру, в деревне Падиково близ коттеджного поселка Русская деревня на месте старых были построены шикарные современные дома», - рассказывает Маргарита Волянская, директор по продажам департамента загородной недвижимости Vesco Group. «Также часто наблюдается ситуация, когда несколько близко стоящих домов покупают знакомые. Они формируют некую приватную зону комфорта. Например, в Калязинском районе Тверской области еще лет 20 назад начали возникать «Московские дворы», такие как в деревне Капшино, где обосновались космонавты», - добавляет Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу УК «Волжские Дачи».
Объектов в деревнях довольно много. Если взять весь загородный рынок Подмосковья, то доля их, конечно, не велика, как сообщает Маргарита Волянская (Vesco Group), - не более 5% от всего объема, но если учесть, что деревенские предложения – это, как правило, вторичные объекты, правильнее рассматривать лишь рынок вторичной недвижимости. И здесь совсем другое соотношение: по данным Алексея Гусева, коммерческого директора компании «Загородный Проект», около 40% загородной вторички предлагается именно в деревнях. А если учитывать только более современные домовладения (т.е. коттеджи и особняки), то, как утверждает Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенский» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», в деревнях находится около 30% всех предлагаемых объектов данного сегмента.

Деревенские дома можно купить на всех направлениях от МКАД и на любом удалении от столицы. Если отбросить ветхие домики, то расклад получается примерно такой: «Более 500 подобных объектов расположено на расстоянии до 10 км от МКАД, около 2000 (большая часть предложений) - на расстоянии от 10 до 30 км, а более чем в 30 км от столицы находится около 1500 предложений», - сообщает Антон Архипов («ИНКОМ-Недвижимость»).

Спрос на дома в деревнях довольно высокий и устойчивый: «Часто клиенты обращаются с поиском именно старого домика и просят не предлагать коттеджи. Таких запросов примерно 50%. 25% покупателей ищут дома в дачных поселках и примерно столько же – в коттеджных», - приводит статистику Марина Лысенкова,  руководитель отдела загородной недвижимости ООО «Кредит-Центр недвижимость», аттестованный специалист Гильдии риелторов Московской области Правда, с ней соглашаются не все эксперты, многие, напротив, уверены, что спрос на деревенские дома уступает спросу на новенькие коттеджи в организованных поселках и не столь уж велик. Однако здесь еще дело в направлении и в расстоянии от МКАД. Традиционно востребованы дома на западном и юго-западном направлениях - Можайское, Рублевское, Киевское шоссе, Новая Рига. «За домами в деревнях на Рублевке ведется настоящая охота!» - утверждает Алексей Гусев («Загородный Проект»), так как спрос превышает предложение. Также популярны северо-западное, северное и южное направления. Здесь охотно покупают дома даже на расстоянии до 100 км от МКАД, не говоря уже о тех предложениях, которые удалены от столицы всего на 30 км. «А вот, к примеру, на Егорьевком шоссе (восточное направление) дальше чем в 15 км от МКАД люди покупать не хотят», - уверяет Маргарита Волянская (Vesco Group).

За: сложившаяся застройка, есть коммуникации, можно прописаться, ЖКХ дешевле
Но в целом дома в деревнях сегодня покупаются, и причина тому – целый ряд их достоинств по сравнению с централизованными коттеджными поселками. Прежде всего, они находятся уже в обжитой местности с работающей инфраструктурой (магазин, аптека и т.п.). «Во многих деревнях есть все коммуникации, в то время, как коттеджные поселки часто строятся в полях, где возникают сложности с подведением электричества или газа», - отмечает Марина Лысенкова («Кредит-Центр недвижимость»). По мнению Алексея Кудрявцева (УК «Волжские Дачи»), плюс деревень еще в том, что застройка давно сформировалась. А в коттеджных поселках всегда есть риск, что в течение двух-трех лет вокруг будет кипеть стройка, особенно если покупается жилье в строящемся поселке, который сдается очередями либо помимо готовых домов предлагает участки с подрядом и без подряда.

Еще один плюс деревень в том, что они являются населенными пунктами, где можно прописаться, а новые коттеджные поселки могут строиться на сельскохозяйственных землях, где прописка в домах не разрешается. «Кроме того, в деревнях, которыми управляют местные администрации, обслуживанием дорог, освещением улиц, уборкой территории занимаются соответствующие коммунальные службы, в то время как в дачных и коттеджных поселках ремонтные и уборочные работы лежат на плечах жителей», - говорит Марина Лысенкова («Кредит-Центр недвижимость»), поэтому, как правило, выше эксплуатационные расходы.

И против: неважные дороги, недостаток мощностей, вредные соседи
У деревенских домиков, естественно, есть и недостатки. Взять, к примеру, коммуникации. Да, во многих деревнях они есть, но какого качества и в каком состоянии? Очень часто состояние неудовлетворительное, и исправить положение бывает довольно сложно.

Прежде всего, покупатели могут столкнуться с недостаточной мощностью электрического напряжения. Для маленького ветхого домика, где жила бабушка-старушка, возможно, хватало и 2-3 кВт, но для большого современного дома нужно больше – хотя бы 10-15 кВт. Иногда получить их вовсе невозможно, иногда – очень и очень сложно: необходима замена трансформатора на более мощный и ряд согласований в местной администрации. «Посещение различных инстанций может занять от полугода до года. И если времени на обивание административных порогов нет, то придется пойти по коммерческому пути: тогда стоимость подключения обойдется в 2-3 тыс. долларов за 1 кВт», - говорит Антон Архипов («ИНКОМ-Недвижимость»). Дорого обойдется и бурение артезианских скважин, если не понравится качество воды (водопроводы-то в большинстве деревень если есть, то старые и ржавые), к тому же их согласование – процесс сложный и длительный. Аналогичную историю можно получить и с организацией газоснабжения, ведь есть деревни и дома, где газ не подведен. Во многих коттеджных поселках таких проблем все-таки не возникает – коммуникации рассчитываются с учетом потребностей современных домовладений, а если предложение достойное и выделяется на рынке, то обычно подразумевает наличие газопровода.

К тому же в современных коттеджных поселках, как правило, предполагается благоустройство: новые дороги, зеленые насаждения, лужайки, цветники, зоны отдыха, а то и пруд. В деревнях же всего этого нет, да и подъездные дороги могут быть в таком состоянии, что остается только ужасаться. «В деревнях дороги муниципальные и зачастую у местной администрации на их ремонт нет ни времени, ни средств. Самостоятельно же и в одиночку сделать дороги к своему дому просто невозможно», - говорит Антон Архипов («ИНКОМ-Недвижимость»).

Нет в деревнях и охраны с КПП, и уж тем более систем видеонаблюдения, поэтому, как отмечает Маргарита Волянская (Vesco Group), уровень безопасности очень низкий. А Алексей Кудрявцев (УК «Волжские Дачи») напоминает, что в деревнях довольно часто приходится сталкиваться с неудачной нарезкой участков (и по конфигурации, и по площади), а архитектура большинства строений (за исключением разве что шикарных особняков, построенных на месте старых домиков) не отвечает современным требованиям эстетичности и безопасности. «Кроме того, жители деревень очень часто не желают платить даже небольшие деньги за уборку территории и сваливают мусор, например, в овраг за забором», - отмечает Алексей Гусев («Загородный Проект»).

Проблемой могут оказаться и соседи. «Известны случаи, когда дома в деревне продавались по причине постоянного эмоционального напряжения новых жильцов. К примеру, благополучная семья строит добротный кирпичный дом в окружении покосившихся изб, поломанных заборов и их хозяев. Она обречена находиться под постоянными осуждающими взглядами. Для кого-то, конечно, этот факт может оказаться несущественным, но другие в данных условиях будут чувствовать себя некомфортно», - рассуждает Антон Архипов («ИНКОМ-Недвижимость»). К тому же взглядами порой не ограничивается: «Отношения с завистливыми маргинальными соседями могут привести к воровству, поджогам и прочим неприятным происшествиям», - предупреждает Алексей Кудрявцев (УК «Волжские Дачи»), советуя при покупке дома в деревне в первую очередь изучить своих будущих соседей и выстроить с ними добрые отношения. А если этого не получится, то облагораживать приобретение, возможно, вовсе не стоит. «Как не стоит покупать и особняк в дворцовом стиле в окружении деревенских домиков», - уверяет Маргарита Волянская (Vesco Group).

Особая бдительность
Вообще, приобретая дом в деревне, надо быть крайне бдительным. Помимо нехороших соседей можно столкнуться с кучей юридических рисков. Дома в деревнях и стародачных местах часто имеют неправильно оформленные или устаревшие документы, не соответствующие истинному положению дел. «Указанные в документах площади участка и находящихся на нем построек могут не совпадать с реальными, что в будущем может грозить многочисленными судебными исками», - предупреждает Антон Архипов («ИНКОМ-Недвижимость»).

Очень часто деревенские дома, построенные 50-70 лет назад, успевают сменить не одного собственника, а в документах все это может не найти никакого отражения. «Поэтому крайне важно изучить акты, обосновывающие права собственности на объект: договоры дарения, купли-продажи, наследства, мены. Желательно понять историю объекта. Если продавец предлагает подписать договор купли-продажи, надо выяснить, является ли он первым собственником или до него были другие. Тогда важно понять, на основании каких документов он и его предшественники становились собственниками», - говорит Марина Лысенкова (ООО «Кредит-Центр недвижимость»). Отдельная проблема – дома, полученные продавцами по наследству. Типичная история: бабушка оставляет дом своим наследникам, и один из них пытается продать ненужную недвижимость. В этом случае надо обязательно выяснить количество наследников и было ли оформлено их право на часть собственности, либо они отказались от наследства в пользу продавца. В первом случае один из собственников дома не имеет права продавать его без согласия других владельцев, иначе сделку может опротестовать любой из них. Так что нужно искать всех собственников долей и получать их согласие на продажу дома. И даже если продавец, получивший дом в наследство, единственный его владелец, не стоит расслабляться. Правильнее будет выяснить, не было ли других претендентов на наследство, не собираются ли они судиться с продавцом, чтобы получить часть дома. Если такие претенденты есть, и суд удовлетворит их иск о праве на наследство, сделка купли-продажи дома тоже может быть признана недействительной. Чтобы этого избежать, Алексей Кудрявцев (УК «Волжские Дачи») советует обязательно пообщаться с населением деревни: «Покупателю может помочь одна из основных черт деревенских жителей – общительность. Соседи всегда расскажут и об истории участка, и о потенциальных наследниках, и о каких-либо тяжбах, возникших по его поводу».

Помимо юридических аспектов специалисты также советуют оценить качество строительства дома (конечно, если в планах не стоит его немедленный снос) и работу всех коммунальных систем: водоснабжения, канализации, газоснабжения и отопления. Важно проверить мощность электричества. «Часто случается, что при продаже участка называют допустимую цифру электрического напряжения, к примеру, 10 кВт, а по факту такого напряжения нет, поэтому нужно искать документальное подтверждение обещаниям. В документах должно быть зафиксировано, какая мощность выделяется на участок», - объясняет Антон Архипов («ИНКОМ-Недвижимость»).

«Не лишним будет поинтересоваться и оплатой за обслуживание коммуникаций, расходами на содержание дома, - говорит Игорь Заугольников (RODEX Group), - следует обратить внимание и на статус земли, поинтересоваться о планах застройки близлежащих территорий».

Таким образом, вопросов и сложностей много, но многие из них нивелируются достоинствами деревенских домов и их довольно приятными ценами.

Предложения и цены
«Правда, изначально деревенские предложения часто пытаются выводить по той же стоимости, что и в организованных коттеджных поселках, но рынок корректирует цены, и в результате дома в деревнях получаются на 10-15% дешевле тех, что предлагаются в современных коттеджных поселках», - утверждает Маргарита Волянская (Vesco Group). «Цены, как правило, ниже за счет отсутствия охраны, телекоммуникаций, детских площадок, качества и наличия коммуникаций и т.д.», - говорит Алексей Гусев («Загородный Проект»). И чем менее развита деревня в плане инфраструктуры, тем дешевле стоимость расположенной там недвижимости.

Впрочем, тут еще многое зависит от самого дома. Как утверждает Алексей Кудрявцев (УК «Волжские Дачи»), большая часть предложений в деревнях - это именно деревенские дома, к примеру, деревянные одноэтажные строения с неэксплуатируемой мансардой небольшой площади (не более 70-100 м кв.), и такие предложения действительно стоят немного. Если в доме есть газ, электричество достаточной мощности, водопровод или собственная скважина (колодец), а площадь земельного участка 10-12 соток, то, по данным Марины Лысенковой (ООО «Кредит-Центр недвижимость»), такой объект в среднем стоит 2-3 млн руб. Если дом простой, но в очень хорошем состоянии и относительно новый (скажем, построен в 1990-е годы), то его стоимость может достигать 5 млн руб., а если, напротив, ветхий или без коммуникаций, то его порой реально купить и за миллион. Ну и конечно, на цену влияют местоположение и удаленность от МКАД. Например, деревянный дом в деревне Борисовка (6 км от МКАД по Осташковскому шоссе) площадью 50 кв. м с участком в 7 соток предлагается за 2,8 млн руб., а аналогичный дом в селе Орудьево (70 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) можно купить за 2,5 млн руб. А кирпичный дом с жилой мансардой в деревне Константиново (30 км от МКАД по Рязанскому шоссе) площадью 300 м кв. с участком в 13 соток стоит 5,5 млн руб.

Но современные особняки-коттеджи за такую цену, конечно, никто не продает. «Если дом построен 5-7 лет назад, да к тому же в нем постоянно проживали, он однозначно не будет дешевле аналогов в новых, а тем более строящихся коттеджных поселках», - уверяет Алексей Кудрявцев (УК «Волжские Дачи»). «Цены на такую недвижимость, как правило, даже выше, чем на дома в организованных поселках. Коттеджи в деревнях – это объекты с нетиповым архитектурным решением. В поселках же комплексная застройка позволяет сократить расходы на организацию центральных коммуникаций, инфраструктуры, более экономно строить дома. Все это находит отражение в цене», - объясняет Игорь Заугольников (RODEX Group). «Вот и получается, что стоимость, к примеру, двухэтажного объекта площадью от 150 м кв., со всеми коммуникациям и земельным участком в 15 соток начинается от 7 млн руб.», - говорит Марина Лысенкова (ООО «Кредит-Центр недвижимость»). Например, двухэтажный дом из железобетонных блоков площадью 268 кв. м в поселке Правдинский (25 км от МКАД по Ярославскому шоссе) продается за 8,5 млн руб., причем участок совсем небольшой – 6 соток. Для сравнения, дом такой же площади в коттеджном поселке Долина озер (Киевское шоссе, 80 км от МКАД; все коммуникации) можно купить за 5-7 млн руб. в зависимости от площади участка (но минимальный участок 13 соток), и среди коттеджей, расположенных поближе к столице, вполне реально найти вариант стоимостью 7-9 млн руб. Так что в подобных случаях дом в деревне выгодно покупать, если у него есть очевидные достоинства (например, очень нравится и устраивает местоположение) и нет никаких проблем с документами, коммуникациями и качеством постройки.

Дома в деревне – замечательная возможность стать владельцем загородной недвижимости всего за 2-3 млн руб., хотя, конечно, хором и каменных палат за такие деньги не получишь, но в современных коттеджных поселках за такие деньги предлагают лишь участки либо дома без коммуникаций. Правда, покупая дом в деревне, можно столкнуться с массой проблем - от юридических до социальных, да и состояние коммуникаций в таких объектах часто оставляет желать лучшего. А если выбирать только современные объекты-особняки, построенные на месте деревянных строений прежними владельцами, то цена зачастую оказывается не такой уж и выгодной. Как говорится, думайте сами - решайте сами, только не теряйте бдительности и оценивайте варианты очень внимательно.