Как купить квартиру в Мадриде: от поиска до сделки

Безусловно, все зависит от целей приобретения апартаментов, квартиры или виллы. Недвижимость на морском берегу (в Испании это такие курорты как Льорет-дель-Мар, Плайя-де-Аро, Аликанте, Марбелья, Малага и другие) приобретается, в первую очередь, с целью отдыха. Но надо помнить, что, к примеру, на побережье Коста-Брава купальный сезон начинается примерно в конце апреля; чуть теплее – на юге страны, где чувствуется жаркое дыхание африканских ветров «бочорно». Но все равно купальный сезон в Испании никак нельзя назвать круглогодичным.

Поэтому, приехав на побережье в межсезонье (с ноября по март), можно бродить по совершенно пустынным улицам и пляжам. Это определенный вид удовольствия, но с прагматической точки зрения – что делать с пляжной недвижимостью в межсезонье? Если она находится у вас в собственности, за нее нужно платить и налоги, и эксплуатационные платежи. В то же время городскую квартиру в оживленном деловом или историческом квартале сдавать можно круглый год, таким образом сокращая собственные расходы на содержание недвижимости. И даже оставаясь в плюсе.

Кроме того, всегда нужно помнить о возможности дальнейшей перепродажи объекта. Курортная недвижимость - вроде бы востребованный товар, но в то же время рисковый. Будучи в свое время сильно переоцененной, сейчас она сильно упала в цене. Аналитики говорят о возврате цен на недвижимость в Испании к значениям 2004 года! Это, с одной стороны, говорит о возможности сейчас купить подешевле, а с другой – не дает гарантии, что такой сценарий не повторится в будущем. Особенно в свете текущих событий в Евросоюзе. Инфляция в Испании остается высокой – выше, чем в среднем по ЕС.

В этом смысле городская недвижимость, да еще и в столице страны, представляется более безопасным инструментом для инвестиций и дает больше возможностей. Ведь, проживая в большом городе, можно налаживать здесь деловые связи, развивать бизнес, в конце концов работать по найму (если позволяют документы, выданные консульством).

Для сравнения возьмем… Москву! У нас тоже непростая ситуация после кризиса, высока инфляция, множество людей остались без работы. Тем не менее спрос на аренду городских квартир (особенно экономкласса) остается крайне активным. Желающие снять квартиру в большом городе найдутся всегда – и это касается любых столиц. А вот курортная недвижимость активно «работает» только в сезон.

Сердце истинной Испании

Итак, почему же именно Мадрид? А не Барселона или даже Бильбао? Прежде всего, Мадрид – это истинная Испания. Тогда как Каталония и Страна басков стремятся к автономии и имеют свои особенности, даже свой язык (помимо государственного испанского, конечно).

Мадрид – город, основанный маврами в X веке нашей эры (об этом этапе истории напоминают развалины неподалеку от собора Альмудена – остатки древней крепостной стены, которые строго охраняются). Поэтому в архитектуре Мадрида переплетаются мавританские и европейские традиции.

Город поделен на 21 район (районы крупные и именуются distrito, более правильно называть их округами, которые в свою очередь разбиты на более мелкие районы - barrio). Центральный округ так и называется – Centro, все основные достопримечательности находятся здесь. Хотя нулевой километр расположен на площади Пуэрта-дель-Соль (Ворота солнца), мне показалось, что центр Мадрида – понятие растяжимое. Это, действительно, и площадь Соль, и еще одна центральная площадь – плаза Майор, и площадь Сибелес, и сразу три главные улицы – Gran Via, Calle Mayor и Alcala.

По Alcala и Gran Via можно пройти к «культурному центру» - музеям Прадо, Тиссена-Борнемисы и Музею королевы Софии. Кстати, именно в этом районе сосредоточены отели класса люкс – Ritz, Palas и другие. Здесь же - два крупных парка: Ретиро (гигантский городской парк с озером и скульптурами, совершенно безопасный даже в темное время суток: здесь тренируются спортсмены – бегуны, роллеры, скейтбордисты и даже гребцы, а территорию парка патрулирует полиция). И неподалеку есть еще Королевский ботанический сад, вход в который является платным.

Это – Мадрид «парадный». Тут красивейшие исторические здания и, конечно, самые дорогие квартиры и офисы. Помимо непосредственно Centro, престижными являются районы Саламанка, Монклоа, Моралеха - западные и северные местечки столицы. Саламанка также считается буржуазным районом с особняками, бутиками, ресторанами, посольствами и прочими атрибутами красивой жизни. Здесь же и главный стадион страны - «Сантьяго Бернабеу», на котором играет и тренируется футбольная гордость Кастилии - команда Real Madrid. Селиться же спортсмены (не только футболисты) предпочитают в Моралехе. А в Монклоа расположены студенческие кампусы престижных испанских университетов. В этом же районе обосновался и премьер-министр Испании в своей резиденции - дворце Монклоа. Так что если хотите поселиться в статусном месте - выбирайте центр, запад или север Мадрида. 

Можно увидеть и «стандартный» многоэтажный Мадрид. Например, отправиться на поезде с вокзалов Аточа или Чамартин за пределы Большого Мадрида. Стоит проехать минут 5-10 на поезде – и можно наблюдать вполне типичные многоэтажки в пригороде столицы.

В поисках дома

Как найти квартиру в Мадриде? Объявления о продаже и аренде часто вывешены прямо на балконах или окнах в виде баннеров с телефонами агентств. Бывает, продажей занимаются крупные международные агентства вроде Knight Frank. Цены на таких баннерах не указываются. Так и хочется съязвить: по причине того, что не вместится нужное количество нулей :) Что поделать: за историческое местоположение, вид на парк или королевский дворец нужно платить соответственно. 

Кстати, агентства недвижимости здесь на каждому шагу не встречаются (как, например, в курортных городках). Но можно назвать наиболее крупную сеть риэлторских агентств - это Look&Find. Сеть была создана 25 лет назад и сегодня представлена во всех городах Испании (вывеска агентства попалась на глаза даже в небольшом Толедо). В квартале La Latina расположено агентство Deapi. Можно отыскать рекламные растяжки агентств Intercasa, Optima Real Estate, Aguirre Newman и Re/Max (коммерческая недвижимость). Кроме того, и в Мадриде никто не отменял объявления на столбах - они развешены здесь и там в большом количестве. Кстати, цены на них указаны далеко не низкие - например, 252 тыс. евро за 87-метровую квартиру. Видимо, бесплатная уличная реклама тоже привлекает клиентов: несколько телефонов на объявлении уже были сорваны... 

На какие цены ориентироваться? В испанских бесплатных базах объявлений по продаже недвижимости тоже полно мусора и объявлений с заниженными ценами или совсем без указания цены. Поэтому лучше просматривать базы зарекомендовавших себя агентств. Например, в Look&Find можно найти вполне адекватное предложение в южном районе Мадрида Villaverde - квартиру за 67,9 тыс. евро, площадью 64 кв. метра, три спальни и один санузел. Цена привлекательная, но райончик, надо сказать, соответствующий: находится в кольце автострад («за МКАДом»), а рядом расположен какой-то полигон. Хотя и несколько парков неподалеку тоже имеется. Соответственно, недвижимость в Саламанке будет в разы дороже. Так, та же трехспальная квартира в 8-этажном доме на аллее Кастельянос обойдется уже в 1 млн евро! Но здесь 180 кв. метров площади, 4 террасы, вид на аллею, джакузи, консъерж и всего двое соседей на этаже. Практически клубный дом. Можно найти апартаменты и поскромнее: в том же районе квартира площадью 135 кв. метров предлагается за 465 тыс. евро. 

Но это, так сказать, два полюса. Большинство предложений на рынке недвижимости сосредоточено в диапазоне 250-350 тыс. евро. То есть в принципе такие «среднемосковские» цены. Кстати, Мадрид не самый дорогой город в Испанском королевстве - выше цены в приморских Барселоне, Бильбао и Сан-Себастьяне (данные сайта http://madrid.siteedit.ru). 

Заключаем и переезжаем!

С точки зрения технологии, покупка недвижимости в Испании проще, чем даже в Болгарии: не надо создавать юрлицо, купить квартиру или дом может любой иностранец. Ему только придется оформить свой идентификационный номер, эта услуга стоит 500 евро.

Но даже если вы обладаете необходимой суммой для покупки квартиры в Испании, не спешите заключать сделку. Заранее нужно выяснить как минимум две вещи: ставку налога при покупке недвижимости - IVA, аналог нашего НДС (ставка варьируется от 4% до 8%, дороже всего покупать «вторичку») и среднемесячную стоимость эксплуатационных платежей за вашу будущую квартиру (они могут достигать 800 евро в год). Кроме того, нужно будет ежегодно платить налог на недвижимость уже как собственнику (0,3 - 1,1% от кадастровой стоимости объекта). Также при заключении сделки придется уплатить ADJ - 0,5% от стоимости покупки, этот налог берется за оформление всех необходимых документов и актов, правильнее было бы называть его пошлиной. А вот комиссионные агентству платит продавец - примерно 5%. Хоть какая-то экономия! 

Но так или иначе, неплохо бы иметь в запасе сумму в диапазоне от 7 до 15 тыс. евро - на сопутствующие расходы. Не лишней окажется поддержка друзей и знакомых, которые прожили в Испании хотя бы несколько лет и знают местное законодательство и язык, если вы не сильны в испанском. Не стоит думать, что за границей все агенты честные только потому, что дело происходит в Европе. На самом деле уловок и мошенничеств хватает везде, и иностранцу стать жертвой намного легче. 

После получения документов о праве собственности на недвижимость можно рассчитывать на получение испанского вида на жительство, но без права на работу. Для получения ВНЖ с правом работать в Испании нужно сдавать тест на знание языка и заключать контракт с работодателем, либо организовать свою фирму, в которой будут рабочие места для испанцев.