тел: +7 (927) 260-91-71
Плюсы и минусы. Жизнь на природе по умеренным ценам
Поселиться на лоне природы теперь может даже покупатель недвижимости с весьма скромным бюджетом, ведь за городом предлагаются не только дорогостоящие особняки, но и обычные квартиры в хорошо нам знакомых многоквартирных домах. Цены весьма скромные: 4,5 млн – 8,5 млн руб. Есть предложения и совсем «бюджетные» - немногим более миллиона рублей. Покупателям загородные жилые комплексы нравятся, а девелоперы и застройщики активно осваивают сравнительно новый формат жилья.
Жилые комплексы за городом
Сегодня к ЗЖК принято относить комплексы с многоквартирными домами высотой 2-7 этажей (в отдельных случаях до 12-15), где располагаются обычно 1-4-комнатные квартиры (реже встречаются варианты с пятью и большим количеством комнат). Они находятся за пределами столицы и подмосковных городов, как правило, в лесу или около лесных массивов, часто рядом с водоемами. Иногда несколько многоквартирных домов размещают на территории поселков, где помимо них строят таунхаусы и/или коттеджи, тогда более правильно говорить о мультиформатных поселках, но такие объекты можно отнести и к ЗЖК. Кроме того, сейчас активно развивается формат «малоэтажного жилья» - жилые комплексы с многоквартирными домами высотой в 2-3 этажа (максимум – 5). Некоторые эксперты выделяют малоэтажное жилье в отдельный сегмент, но если рассматривать его только в части многоквартирных домов, то его можно смело считать и отдельным направлением в формате загородных жилых комплексов.
Однако классификация, конечно, дело десятое, гораздо важнее тот факт, что такое жилье пользуется высоким спросом и активно возводится застройщиками и девелоперами. «Объем предложений в загородных поселках в сегменте многоквартирных жилых комплексов в 2010 - 2011 гг. существенно увеличился», - свидетельствует Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «Конти».
«А если говорить отдельно о малоэтажных проектах, то его объем в Подмосковье за 2011 год увеличился в 5 раз», - добавляет Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». Более того, по данным Дмитрия Котровского, управляющего по продажам жилого комплекса с образовательно-спортивной инфраструктурой «Олимпийская деревня Новогорск», загородные жилые комплексы сегодня имеются в портфеле практически у всех застройщиков. При этом за 2010 - 2011 гг. наблюдалась тенденция их укрупнения, закладывались настоящие мини-города с собственной инфраструктурой, например, проекты «Сколково», «Павлово», «Марусино» и др. Рассматриваемый формат развивается и в бизнес-классе, к которому, кстати, относятся проекты «Павлово» и «Павлово-2» и дома в Нахабино, но все-таки ЗЖК – прерогатива эконома.
По данным «Исследования рынка загородных и малоэтажных жилых комплексов за 4 кв. 2011 года», проведенного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в конце 2011 года в Подмосковье и сопредельных регионах предлагалось на продажу 65 малоэтажных комплексов, включающих 586 корпусов, большую часть которых можно отнести к экономичному жилью.
Основные направления
Загородные жилые комплексы строятся сегодня повсеместно - от Калужского до Ленинградского шоссе. Но поскольку это альтернатива городскому жилью – не очень далеко от МКАД. По оценкам Сергея Мигунова («Конти»), не далее, чем в 50 км, а по мнению Алексея Иванова, руководителя проектов Истринской долины компании «Вектор Инвестментс», ЗЖК в основном сосредоточены в 15 км от кольцевой дороги.
Аналитики www.irn.ru особо отмечают, что география застройки ЗЖК расширилась. В 2006 г. загородные квартирные дома располагались всего на десяти подмосковных направлениях, в основном на западе, юго-западе и северо-западе от столицы, а почти половина из них приходилась на Рублево-Успенское и Сколковское шоссе и находилась не далее 10 км от Москвы. В конце 2011 года малоэтажное квартирное жилье можно было купить уже в двадцати двух направлениях Московской области и соседних регионов в радиусе 115 км от МКАД. Лидерами по числу таких проектов стали Ленинградское и Ярославское шоссе: здесь реализуется треть малоэтажных домов, включающих 40% от общего количества квартир в этом сегменте.
«Большинство таких проектов находятся на направлениях с хорошей транспортной доступностью. В частности, на Киевском, Новокаширском, Дмитровском шоссе. На личном автомобиле по этим автодорогам до Москвы можно добраться за 15-20 минут», - добавляет Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family. Но это, конечно, время без учета пробок, а по загруженной дороге можно добираться и час, и два. Это нравится далеко не всем людям, поэтому многие жители Подмосковья, работающие в Москве, предпочитают электрички. В связи с этим застройщики стараются возводить ЗЖК близ железной дороги и станций электропоездов. Именно такие объекты пользуются наибольшим спросом.
Плюсы: цена, экология, все коммуникации, инфраструктура. Главный минус - пробки
Популярность загородных жилых комплексов, конечно, не случайна, а обоснована целым рядом их достоинств. Если сравнивать такие проекты с московскими многоквартирными новостройками, то, прежде всего, они отличаются выгодными ценами – можно купить отдельную полноценную квартиру на 50-70% дешевле, чем в столице, причем довольно просторную и комфортабельную.
Во-вторых, загородные жилые комплексы находятся в окружении лесов, часто рядом с речкой или озером, поэтому их жителям обеспечены лучшая экология и более чистый воздух. В-третьих, в загородных комплексах спокойнее, не чувствуется бешеного ритма и излишней озлобленности. И в-четвертых, в ЗЖК подведены все коммуникации и предлагается довольно обширная инфраструктура, которая далеко не всегда есть в городских проектах в силу их компактности: «Девелоперы загородных комплексов понимают, что только с наличием полной инфраструктуры они смогут сделать достойное предложение, которое будет пользоваться спросом у покупателя», - уверяет Валерий Мищенко (Kaskad Family).
«Обязательно наличествуют паркинг – чаще наземный многоуровневый, реже – одноуровневый или подземный, детские площадки, прогулочные зоны, магазины (прежде всего первой необходимости - продуктовый и хозяйственный. – От ред.). Может быть детский сад, фитнес-центр, спа-центр. В больших комплексах или при объединении нескольких проектов в мини-полис строят стадионы, школы, многофункциональные торгово-развлекательные комплексы, поликлиники, например, так, как в «Радужном» (Видное, 6-й км Каширского шоссе)», - рассказывает Алексей Иванов («Вектор Инвестментс»). «Также в ЗЖК часто встречаются салон красоты, химчистка, служба эксплуатации, закрытый от сквозного проезда внутренний двор», - добавляет Владимир Сорокин, генеральный директор ГК «Масштаб». И непременно есть служба охраны.
Инфраструктура выгодно отличает многоквартирные комплексы и от поселков коттеджей, где набор различных социально-бытовых объектов зачастую минимален, особенно если застройщик предполагает, что покупатели не будут проживать в домах постоянно. А уж об участках без подряда говорить и вовсе излишне – там порой нет даже коммуникаций (но справедливости ради стоит отметить, что при этом может быть инфраструктура).
«Таким образом, формат загородных жилых комплексов удачно сочетает преимущества поселков коттеджей и таунхаусов - низкую плотность застройки, спокойствие и хорошую экологию - с удобством и привычной городской средой», - делает вывод Екатерина Лобанова («ОПИН»). Именно за это его и ценят покупатели.
Впрочем, на рынке встречаются и не типичные ЗЖК - с минимальным набором различных благ: забор, охрана, парковка, детская площадка и собственно все, но, правда, только в тех районах, где инфраструктура уже сложилась и хорошо развита. Например, если загородный комплекс находится близ крупного подмосковного города или на западном направлении, где и так много объектов социальной, торговой и развлекательной сфер. «В таких случаях в процессе продажи консультанты ориентируют покупателей на инфраструктуру близлежащих городов и микрорайонов, уже построенных жилых комплексов и поселков», - говорит Екатерина Лобанова («ОПИН»), отмечая при этом, что такое обстоятельство все же не повод для расстройства, так как инфраструктура в самом комплексе увеличивает расходы жильцов, ведь бремя ее содержания ложится на их плечи. «И к тому же отсутствие тех или иных социально-бытовых объектов снижает итоговую себестоимость квадратного метра жилья. Таким образом, у девелоперов больше возможностей по предоставлению различных скидок», - добавляет Сергей Мигунов («Конти»).
Но все-таки большинство покупателей предпочитают загородные комплексы с набором различных бытовых благ: «До 50% покупателей квартир в ЗЖК – это горожане, москвичи, которые хотят жить в более экологически чистом месте и с большим уровнем комфорта, что подразумевает охрану и собственную инфраструктуру», - утверждает Алексей Иванов («Вектор Инвестментс»).
Правда, некоторые граждане считают, что уровень безопасности и объектов инфраструктуры в загородных проектах все же ниже, чем в столице, да и состояние коммуникаций у многих вызывает вопросы. Эти факторы порою останавливают потенциальных покупателей, хотя главный тормоз продаж в ЗЖК, сдерживающий их популярность, - это транспортная доступность и угроза пробок.
Гуманные цены
За последний год цены немного выросли, как и в целом на рынке загородной недвижимости, но, по данным большинства экспертов, - на величину, сопоставимую с инфляцией, т.е. на 3-7% (в зависимости от характеристик проекта и направления). Более существенно – на 10-12% и даже на 25% в сегменте малоэтажного жилья (причем Екатерина Лобанова («ОПИН») приводит в пример проект «Суханово парк», где цены выросли даже на 45%) - подорожали лишь проекты, перешедшие на высокую стадию готовности либо введенные в эксплуатацию. Но и выросшие цены в сравнении со стоимостью новостроек в Москве и городах Подмосковья остались вполне гуманными: «Очевидно, что стратегией девелоперов в уходящем году стала не максимизация прибыли, а привлечение широкого круга потребителей за счет конкурентоспособных цен», - отмечает Екатерина Лобанова.
Тем не менее, если говорить о рынке загородных жилых комплексов в целом, то цены уменьшились: «В 2009 году средняя стоимость квадратного метра составляла порядка 90-100 тыс. руб., в конце 2010 года индекс уже колебался на уровне 85-90 тыс. руб., и сейчас – на уровне 80-85 тыс. руб. На рынок выходит все больше проектов на менее престижных и более дешевых направлениях, где цены ниже, их появление способствует «сползанию» среднего индекса», - говорит Сергей Мигунов («Конти»).
По данным экспертов «ИРН.РУ», средняя стоимость квадратного метра в ЗЖК в IV квартале 2011 г. составляла 66 800 руб.. Это сопоставимо со средним уровнем цен в многоквартирных новостройках, расположенных в 5-30 км от МКАД.
Сегодня квадратный метр в загородных комплексах экономкласса, по данным Валерия Мищенко (Kaskad Family), стоит от 40 до 90 тыс. руб. в зависимости от удаленности от МКАД, направления и инфраструктуры. «На западных направлениях, таких как Новорижское, Рублевское, Ильинское шоссе, стоимость квартир в ЗЖК находится на уровне 120 тыс. руб./кв. м. На севере и северо-западе (например, Пятницкое и Дмитровское шоссе) цены составляют 80-85 тыс. руб./м кв., на востоке - порядка 60 тыс. руб./м кв, а на южных направлениях встречаются предложения даже до 35 тыс. руб./м кв.», - сообщает Сергей Мигунов («Конти»). «Немаловажным в ценообразовании также являются узнаваемость девелопера и качество материалов, из которых построены дома», - добавляет Валерий Мищенко (Kaskad Family).
В бизнес-классе цены доходят до 80-120 тыс. руб./м кв., а средняя стоимость квадратного метра в сегментах элит и бизнес, как сообщает Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED, составляет 4,5 тыс. долларов при площади квартир от 60 до 500 «квадратов».
Правда, при удорожании квадратного метра во всех сегментах стоимость квартир, наоборот, снижается. Причина этого проста – из-за уменьшения платежеспособного спроса сокращаются площади квартир: «В 2009 году средний размер квартиры составлял порядка 110 кв. м, в конце 2010 года - около 90-100 кв. м, а сейчас эта цифра приближается к отметке в 80 кв. м. И к тому же на рынке есть поселки, в которых максимальная площадь квартиры не превышает 60 кв. м, - рассказывает Сергей Мигунов («Конти»). – Поэтому если в 2009 году загородная квартира стоила в среднем 10 млн руб., то к концу 2010 года она подешевела до 8 - 8,5 млн руб. А в настоящий момент ее средняя стоимость приближается к отметке в 7 - 7,5 млн руб.».
В целом же цены на квартиры в загородных жилых комплексах можно назвать «умеренными» - застройщики и девелоперы не опускают их слишком низко, но и не могут задирать слишком высоко: «Успех обеспечивают цены, укладывающиеся в среднерыночные показатели Подмосковья. Слишком низкая стоимость квадратного метра выглядит в глазах потенциального покупателя подозрительно. Ценовые границы фактически определяет психология потребителя (зачем застройщику строить и продавать дешево то, что отлично продается дороже, и держать цену, если не продается). Норма для подмосковного рынка – 70 - 100 тыс. рублей за квадратный метр. А «психологический барьер» рассматриваемого формата, пожалуй, 120 тыс. руб. При таком ценнике продажи останавливаются вне зависимости от местоположения объекта, ведь за такие деньги вполне можно приобрести уже не квартиру, а отдельный дом сопоставимой площади», - объясняет Екатерина Лобанова («ОПИН»).
