тел: +7 (927) 260-91-71
Загородные дома: оплата инфраструктуры; тарифы; права собственников по выбору управляющей компании.
Коммуникации – нередко одна из самых главных проблем покупателей загородной недвижимости не только в момент выбора и строительства поселка, но и после заселения. Воду, электричество и газ никто не доставит в дом бесплатно, да и эксплуатация канализации, дорог и общественных зон тоже стоит денег. И к сожалению, иногда совершенно не маленьких.
Дело в собственнике
Ни один собственник жилья не желает переплачивать за коммунальные услуги и обслуживание его недвижимости. Но что значит – переплачивать? Прежде стоит разобраться, как формируются цифры в квитанции на оплату услуг. «Ежемесячные траты владельцев коттеджей делятся на две части: первая - эксплуатационные расходы: использование инженерных систем, уборка и обслуживание территории, охрана и т.п., а вторая - коммунальные платежи», - говорит адвокат Олег Сухов, руководитель «Юридического центра адвоката Олега Сухова». Размер коммунальных платежей определяется законодательными актами.
Эксплуатационные же расходы законодательством не регулируются, поэтому ситуация такова: сколько на рынке загородных поселков, столько и вариантов тарифов, определяющих плату за пользование коммуникациями, а также за такие услуги, как расчистка дорог, вывоз мусора и т.п. Многое зависит от того, кто является собственником систем водоснабжения, электроэнергии, канализации и т.п.
Во-первых, коммуникации могут находиться в собственности застройщика. Так обычно и бывает, если они были построены за его счет. «В этом случае для обслуживания сетей застройщик может либо нанять специализированную управляющую компанию (УК), либо использовать соответствующую структуру в своем штате, - говорит Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «Конти». – Застройщик оставляет коммуникации в собственности, если планирует получать доход от сдачи в аренду инженерных сетей жителям поселка. Такая стратегия позволяет снизить стоимость самих коттеджей в расчете на последующие дивиденды с эксплуатации коммуникаций». И как сообщают эксперты рынка, в этом случае тарифы наиболее часто оказываются завышенными.
Во-вторых, застройщик может продать все инженерные системы и дороги управляющей компании, что на принцип расчета платы за их содержание обычно не влияет, тем более что УК в такой ситуации – это, как правило, аффилированное лицо застройщика.
В-третьих, коммуникации могут быть переданы в муниципальную собственность (что оговаривается изначально в инвестконтракте). Такое обычно бывает, если коттеджный поселок находится на территории города или села. В этом случае используются нормы, применяемые профильными организациями при эксплуатации сетей в данном районе. Как правило, нормы довольно гуманны, особенно по сравнению с тарифами некоторых управляющих компаний.
И в-четвертых, собственниками коммуникаций часто являются сами жильцы поселка – если все возводилось за их счет. Часто еще во время реализации домов организуется кооператив или дачное некоммерческое партнерство (ДНП), которое заключает договоры с подрядными организациями, подводящими коммуникации, оплачивает их услуги (собирая деньги со всех членов ДНП) и, соответственно, становится собственником всех инженерных сетей, дорог и пр. Но также коммуникации могут быть переданы от застройщика ДНП уже после окончания строительства. При таком раскладе коммуникации тоже становятся общедолевой собственностью: «Условно говоря, если в поселке 160 домов, то каждый покупатель - владелец 1/160 части всех коммуникаций», - объясняет Сергей Мигунов («Конти»). И управляющую компанию в такой ситуации нанимают уже сами жильцы.
В некоторых случаях у коммуникаций может быть несколько собственников: к примеру, дороги принадлежат одному лицу, а электросети – другому. Но так бывает редко, потому что, как утверждает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED, на практике эта ситуация не жизнеспособная.
По мнению Игоря Заугольникова, члена правления RODEX Group, примерно в половине случаев центральные коммуникации принадлежат жильцам, в 25% случаев ими владеет застройщик, и еще в 25% – управляющая компания либо государство.
Другие факторы
Если коммуникации в муниципальной собственности, то плата за их содержание определяется нормативами. А когда коммуникациями владеет управляющая компания, то «размер платежей рассчитывается, как сумма фактических затрат на их содержание плюс прибыль управляющей компании, деленные на количество домовладений», сообщает Валентин Свиридов, руководитель проектов ООО «Велес Девелопмент».
Фактические затраты на содержание инженерных сетей и дорог – величина, определяющаяся техническими условиями эксплуатации: «Здесь все зависит от состава и объема коммуникаций, наличия собственных очистных сооружений, водозаборного узла и т.п.», - объясняет Алексей Иванов, руководитель проектов «Истринской долины» компании «Вектор Инвестментс». «Значение имеют технические характеристики коммуникаций, которые определяют стоимость расходных материалов и работ по их содержанию», - добавляет Игорь Заугольников (RODEX Group). Сергей Мигунов («Конти») обращает внимание на техническое состояние коммуникаций. Если сети старые, то их приходится чинить, да и профилактические работы нужно проводить чаще. Стоит учитывать, что коммуникации могут быть центральными, т.е. продолжением сетей близлежащего населенного пункта, либо автономными (внутрипоселковыми), например, если вода берется из скважины на территории поселка). Если инженерные сети центральные, то затраты на их содержание зависят также от политики взаиморасчетов с муниципалитетом и порой определяются нормативами.
Алексей Иванов («Вектор Инвестментс») отмечает и такой фактор, как количество обслуживающего персонала УК и качество обслуживания: электрик и сантехник могут дежурить круглосуточно, расчищаться - не только главные дороги, но и второстепенные и т.п. Обычно качество повышается с классом поселка, но нужно еще учитывать и местоположение: «Чем дальше от города поселок, тем сложнее найти УК и специалистов, их, как правило, вызывают из городских служб, поэтому в проектах, более удаленных от населенных пунктов, обслуживание коммуникаций дороже», - утверждает адвокат Олег Сухов.
На платежи влияет и маржа управляющей компании. И по мнению Юрия Королева, генерального директора «Гуд Вуд Девелопмент», у кого-то запросы скромные и соответствуют среднерыночным, а у кого-то совсем нет, и тогда за пользование коммуникациями приходится платить и 40, и 50 тыс. в месяц, а то и больше. И такие цифры не такая уж редкость, особенно в камерных высокобюджетных поселках.
Вообще, чем меньше домовладений, тем дороже обходится содержание коммуникаций в расчете на один дом, и наоборот, чем больше домовладельцев на условную единицу инженерной инфраструктуры, тем меньше сумма платежа.
Ко всему этому стоит лишь добавить, что платеж за содержание коммуникаций для конкретного домовладения может быть рассчитан, либо исходя из площади дома, либо исходя из размера участка.
Тарифы и борьба за справедливость
По данным адвоката Олега Сухова, средняя стоимость эксплуатации коммуникаций в коттеджных поселках Подмосковья сегодня составляет 235 долларов в месяц (но это без учета престижных премиальных проектов). Эта сумма может быть меньше, если, скажем, в поселке представлены не все блага цивилизации: «Если в поселке есть только электричество, а из инфраструктуры - дороги и забор по периметру с КПП, то размер платежа с участка площадью 10 соток в среднем составляет от 1000 до 2000 руб. в месяц. А в поселке с полным набором коммуникаций: газ, свет, водоснабжение и канализация - плата может доходить до 7-9 тыс. руб. в месяц», - отмечает Борис Цыркин, генеральный директор компании Kaskad Family.
По мнению Ирины Могилатовой (TWEED), обслуживание всех коммуникаций в бюджетном проекте обходится в 10 долларов за сотку поселковой земли в месяц, и в эту сумму включаются также вывоз мусора, охрана, очистка дорог. А на одно домовладение в таком случае приходится, как правило, 6-7 тыс. руб. в месяц. Ну а в бизнес-классе, по данным Бориса Цыркина, нижняя граница ежемесячного платежа за обслуживание коммуникаций - 9-11 тыс. руб.
Если же УК выставляет более солидный счет и не может обосновать его, то она, скорее всего, настроена на получение огромной прибыли. Завышенные суммы в платежных документах чаще фигурируют у жителей тех поселков, где коммуникации находятся в собственности застройщика (и переданы в управление аффилированной УК) либо управляющей компании. В этом случае повлиять на выбор и работу организации, владеющей коммуникациями, очень сложно, а судя по имеющейся практике, – почти невозможно. Конечно, по требованию жильцов может быть проведен аудит, но сами по себе его результаты ничего не решают – чтобы что-то изменить, с ними нужно обращаться в суд. И тяжба в таких ситуациях может тянуться очень долго.
Но действовать все равно лучше, чем не действовать, ведь в ряде случаев подобные истории заканчиваются победой жильцов. «Есть прецеденты, когда после проведения аудита еще в досудебном порядке собственник коммуникаций снижал платежи за их обслуживание в несколько раз. Нам известен случай снижения стоимости эксплуатационного обслуживания в 3 раза (с тысячи долл. в месяц до 200 - 300 долларов)», - рассказывает Сергей Мигунов («Конти»). Да и суды далеко не всегда поддерживают владельцев коммуникаций.
Все гораздо проще и приятнее, когда коммуникации принадлежат собственникам домовладений. В этом случае они сами выбирают УК: «Размер платежей рассчитывается исходя из конкретной сметы расходов на определенный период времени, обычно на год. Смета представляется на ежегодном общем собрании собственников коммуникаций, где обсуждается перечень услуг компании и ее расценки, с которыми можно согласиться или не согласится», - говорит адвокат Олег Сухов.
«А если управляющая компания непомерно повышает платежи, собственники могут ее сменить, ведь она всего лишь наемный сервис», - уверяет Ирина Могилатова (TWEED). Правда, перед столь радикальным решением рекомендуется обсудить с руководством УК, почему платежи высоки и как их оптимизировать. Возможно, сервисная компания ничего не завышает, а просто оказывает много услуг, от которых при желании можно и отказаться: «Например, на зимний период нет необходимости в расчистке второстепенных дорог, также можно не включать уличное освещение на всей территории поселка, а оставить лишь несколько работающих фонарей», - предлагает Борис Цыркин (Kaskad Family).
Угадай при покупке
Каждый покупатель загородной недвижимости хочет сократить расходы на содержание коммуникаций, при этом не теряя в качестве. «Лучше выбирать поселки, где все центральные коммуникации передаются в ведение дачного кооператива - это самый надежный способ сохранить контроль над стоимостью услуг по обслуживанию инженерных сетей», - утверждает Игорь Заугольников (RODEX Group). «Причем всем покупателям недвижимости в этом случае рекомендуется своевременно вступать в кооператив», - добавляет Юрий Королев («Гуд Вуд Девелопмент»).
Однако коммуникации в собственности – это палка о двух концах. Во-первых, наличие собственности предполагает налог на имущество. А во-вторых, «существует высокая вероятность разногласий среди жильцов, и пока они будут искать консенсус - коммуникации могут прийти в негодность», - подмечает Валентин Свиридов («Велес Девелопмент»), советуя при этом выбирать те поселки, застройщик которых хорошо известен на рынке и имеет прекрасную репутацию. В таком случае вероятность обмана и завышенных платежей минимальна, особенно если внимательно изучать все документы: договор купли-продажи и все дополнения к нему, в которых описывается юридическая схема передачи в собственность тех или иных коммуникаций, а также формат взаимодействия с управляющей компанией после окончания строительства поселка.
Если же приобретается дом в уже готовом поселке, то «при покупке участка нужно выяснить у продавца, какие уже существуют или планируются на ближайшее время расходы на содержание коммуникаций. Для этого можно запросить для ознакомления текущую смету или протоколы общего собрания собственников домов», - советует Борис Цыркин (Kaskad Family).
Еще надо помнить, что чем больше в поселке коммуникаций и шире развита инфраструктура, тем больше будут расходы на их содержание. «А в маленьком поселке платежи будут выше, чем в большом», - напоминает Ирина Могилатова (TWEED).
Содержание коммуникаций и инфраструктуры – обычно серьезная статья в расходах владельцев загородных домов. Ее размер зависит от множества факторов, как объективных, таких как технические характеристики и состояние инженерных сетей, так и субъективных, к примеру, аппетитов управляющей компании. Нередко платежи за содержание коммуникаций бывают завышены, особенно когда они принадлежат застройщику или управляющей компании, но и коммуникации в собственности жильцов тоже могут принести дополнительные хлопоты. В общем, каждый волен выбирать, но в любом случае, дабы оптимизировать свои расходы и не попасть впросак, просчитывая варианты покупки, не стоит забывать об эксплуатационных платежах.
