Стоит ли покупать квартиру в лесу? Советы юриста

Всего несколько лет назад подобные случаи были единичными, однако процесс незаконного строительства развивается бурно: садовые сотки продолжают и продолжают «плодоносить небоскребами». В чем причина? Почему «дачные небоскребы» так популярны? Разобраться в этом предлагает адвокат Олег Сухов.

«Садовые небоскребы» - массовое явление

Власти Подмосковья еще год назад объявили войну незаконным домам на дачах, но бизнес не уходит с огородов, и покупателей меньше не становится. С 2008 года коренные жители поселков взывают к местным властям: «Остановите незаконное строительство!».

Пятиэтажки растут на шести сотках без всякой разрешительной документации. Очевидно, что люди, купившие квартиру в таких домах, становятся жертвами обмана. Согласно данным  Главного управления государственного строительного надзора по Московской области, уже возведено более 20-25 многоквартирных жилых домов.

Сколько стоит такое «удовольствие»?

Себестоимость рассматриваемого жилья невелика - от $500 до $700 за кв. метр, а реальная продажа может осуществляться всего по $1-1,5 тыс. за кв. метр. Бизнесмены экономят деньги на проектной документации, экспертизе, которую необходимо провести для функционирования дома, разрешительной документации по строительству и подводке коммуникаций, что в дальнейшем приводит к катастрофическим проблемам.

«Те клиенты, что обращались лично ко мне, - говорит адвокат Олег Сухов, - указывали, что стоимость их квартир площадью 25 кв. метров составляла порядка 900 тыс. - 1,2 млн рублей. Последний пример - Красногорский район, совсем рядом с МКАДом».

«Что хочу, то ворочу»: кто же возводит «дачные небоскребы»?

Организация строительства, как и само строительство подобных домов, осуществляется и физическими лицами, и мелкими фирмами, которые, якобы, возводят «небольшой» трехэтажный дом предположительно для одной семьи, подают документы в БТИ именно на этой «безобидной» стадии (сотрудники территориальных отделов госрегистрации не выезжают на место и не считают количество этажей, а принимают к рассмотрению лишь готовые документы), и уже после, консолидируя средства бедных покупателей, изменяют проект строительства на коммерческий. Практикуются и иные схемы.

Чем грозят покупателю дачные многоэтажки?

Как показывает уже сложившаяся практика, «сооружение», в которое были внесены, возможно, единственные имеющиеся средства населения, скорее всего, будет снесено.

«И даже если до решения суда о сносе не дойдет, - говорит адвокат Олег Сухов, - к центральным коммуникациям подключить такую многоэтажку будет невозможно. Если же суд признает строение подлежащим сносу, дольщики не только не дождутся квартир, но и не смогут вернуть вложенные деньги. Не забывайте и о том, что налицо явное нарушение целевого использования земли. Дачные участки, предназначенные для отдыха, а не для возведения многоквартирного коммерческого жилья, используются не по назначению».

Советы тем, кто успел купить «туфту»

Что делать, если вы уже приобрели жилье в «садовом небоскребе»? В данной ситуации, к сожалению, кардинально исправить ситуацию невозможно, но можно попробовать минимизировать потери.

Незаконные постройки рано или поздно сносятся, причем за счет дольщиков-покупателей, деньги не возвращаются. Вот пример из жизни: при сносе незаконно возведенного на территории одинцовского МЖК «Отрада Де Люкс» многоквартирного дома, после вынесения решения дольщики обжаловали его, однако вердикт суда был неизменен.

Если же дом не сносят, то достраивать его или подключать к коммуникациям приходится дольщикам самостоятельно. Естественно, за отдельную стоимость, в разы большую, чем уже оплачена мошеннику-застройщику.

Советы потенциальным покупателям

Если вы видите, что продается квартира в отдельно стоящем многоквартирном 2-3-этажном доме среди дачных построек, коттеджей, в лесу, или на поляне, от покупки однозначно следует отказаться. Опасение должна вызвать и малая стоимость кв. метра.

Прежде чем заключать договор долевого строительства, посмотрите на документы, которыми должен располагать подрядчик. Заветный список представляет собой следующий перечень:

1) сведения о земельном участке: кадастровый паспорт земельного участка или кадастровая выписка о нем (разрешенное использование должно соответствовать – «для строительства многоквартирного дома»);

2) свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка;

3) сведения о доме: разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, кадастровый паспорт дома (назначение дома должно быть «многоквартирный дом»);

4) предварительная исходно-разрешительная документация, подтверждающая возможность подключения к коммуникациям).

«Еще один важный момент: проверьте все сведения о застройщике. Если застройщик - организация: необходимо наличие выписки из ЕГРЮЛ, пакет учредительных документов, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке юридического лица на учет в налоговом органе, устав, данные учредителей и директоров. Не стесняйтесь попросить предоставить вам эти бумаги», - советует адвокат Олег Сухов.

И самое главное: будьте бдительны, не гонитесь за дешевизной. Помните: скупой платит дважды, безграмотный - столько же!