Аренда и налоги — две вещи неразрывные

Незнание не освобождает

Человек, сдающий свою квартиру неофициально, обязан знать, что тем самым он уклоняется от уплаты от налогов, и это расценивается государством как преступление. Многим годами удается избежать ответственности, но наши налоговые органы иногда просыпаются и начинают выявлять «нелегалов»: направляют запросы владельцам квартир, призывают жильцов сообщать о частой смене лиц, проживающих в соседних квартирах, и т. д. Часто это дает результаты: есть такие соседи, которые с радостью готовы донести на ближнего.

В пользу «белой» аренды, помимо исключения недоразумений с соседями, говорит и возможность официально закрепить все нюансы и требования к арендатору. В договоре обязательно указывают величину платы за наем, срок сдачи, другие условия, а также основания для расторжения договора. Стороны вправе прописать в договоре порядок использования квартиры, действия в случае возникновения непредвиденных обстоятельств (например аварии), и тогда арендатор, виновный, допустим, в протечке, будет обязан заплатить соседям снизу из своего кармана. Кроме того, злостного неплательщика за квартиру можно будет принудить к уплате в судебном порядке.

Если вы надумаете покупать недвижимость за границей, то легальный, задекларированный доход может очень пригодиться. В некоторых странах — Франции, Испании, Финляндии и др. — иногда возникает необходимость представить информацию о доходах, на которые совершается покупка.

Нужно, конечно, понимать, что «белая» схема защищает не только хозяина жилья, но и нанимателя, а потому неуклонно соблюдать условия договора придется и вам. Хозяин квартиры уже не имеет права без веских причин, допустим, выставить арендатора за дверь до истечения срока найма.

Сроком до трех лет

И о главном: чем же все-таки грозит неуплата налогов в нашей стране? В частности, ст. 119 Налогового кодекса РФ предусмотрен штраф за непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в размере от 5 до 30% за каждый месяц просрочки. А согласно статье 122 Налогового кодекса, неуплата или неполная уплата сумм налога влечет взыскание штрафа в размере 20%, а то же деяние, совершенное умышленно, — 40% от неуплаченной суммы налога.

Уклонение от уплаты налогов в крупном и особо крупном размере является преступлением, предусмотренным статьей 198 УК РФ, и влечет ответственность значительно более серьезную. Уклонение в крупном размере (300 тыс. руб. или, если сумма неуплаченных налогов превышает 10% в общем объеме налогов, подлежащих уплате, 100 тыс. руб. в пределах трех финансовых лет) наказывается штрафом в размере от 100 тыс. до 300 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года. То же деяние в особо крупном размере (1 млн 500 тыс. руб., либо 500 тыс. руб. в пределах трех финансовых лет, если сумма неуплаченных налогов превышает 20% в общем объеме налогов, подлежащих уплате) наказывается штрафом в размере от 200 тыс. до 500 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет, либо лишением свободы на срок до трех лет.

Поделись с государством

Надеюсь, мы всех убедили встать на путь законности? Теперь посмотрим, во что вам это обойдется. Согласно ст. 208 НК РФ, средства, поступающие физическим лицам от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества, находящегося в РФ, признаются доходами, с которых подлежит уплате налог в размере 13% для собственников-резидентов и в размере 30% — для граждан-нерезидентов. Собственнику квартиры необходимо предоставить три экземпляра договора по факту заключения сделки в налоговую инспекцию для регистрации, а по истечении финансового года заполнить налоговую декларацию и оплатить отчисления исходя из ставки аренды и налоговой ставки.

В декларацию необходимо включать все доходы, полученные налогоплательщиком за год. При необходимости налоговые органы могут запросить документы, подтверждающие источник дохода: выписку с банковского счета, на который поступают средства, или акты приема-передачи денежных средств (расписки), если оплата осуществляется наличными.

Если в аренду сдается более одной квартиры или помимо квартиры сдаются нежилые помещения, и эта недвижимость приобреталась с целью сдачи в аренду, то арендодателю целесообразно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивать с доходов НДС по ставке 18% и НДФЛ по ставке 13%. Арендодатель может прибегнуть и к упрощенной системе налогообложения, и тогда НДС, НДФЛ и ЕСН будут заменены единым налогом по ставке 6% от валового дохода или 15% от прибыли.

Однако, несмотря на освобождение от уплаты ЕСН, предприниматель обязан уплачивать страховые взносы на обязательное пенсионное страхование. Максимальная ставка таких взносов составляет 14% от полученных выплат. При этом следует помнить, что статус индивидуального предпринимателя накладывает также и определенные обязанности: открытие банковского счета, ведение бухгалтерской отчетности, налогового учета, ежегодную подачу налоговой декларации.

Если же вам посчастливится сдать недвижимость юридическому лицу, то налог будет уплачивать арендатор.

Наконец, когда собственник прекращает сдавать жилье в аренду, то должно быть подписано соглашение о расторжении договора. Его нужно предъявить в налоговые органы, чтобы доказать, что квартира больше не сдается в аренду.

В обход закона

Ну а как же быть тем, кто по доброте душевной разрешает жить в своей квартире родственникам или друзьям? Оказывается, если жилье сдается без получения материальной компенсации, то оформить отношения арендодателя и арендатора можно договором безвозмездного найма.

Кстати, последней схемой иногда пользуются, чтобы уклониться от налогов и при этом защититься от порчи имущества арендатором (ведь эти условия прописываются в договоре). Однако если арендодатель фактически получает за аренду материальное вознаграждение, то договор безвозмездного найма может быть признан ничтожным в соответствии с нормами законодательства. И тогда одна из сторон договора или третье лицо могут доказать недействительность заключенного договора, а суд может потребовать возврата всех полученных по аренде средств, выселения арендатора и аннулирования его регистрации в квартире.