Новостройки: цена метра в эксплуатации.

Покупатель квартиры в новостройке о том, как и сколько он будет платить за квартиру, как правило, задумывается не сразу. Его больше волнуют такие вещи, как виды из окон, планировки, затем - ремонт, сантехника, мебель, переезд, новая дорога до места работы, учебы и обратно. Многие будущие новоселы вообще не задают вопроса о будущих платежах менеджерам в офисах продаж. Впрочем, если даже задают, толку может быть и не очень много: не всегда эта цифра совпадает с теми реальными тратами, которые жильцы начинают ощущать, как только приходит первый счет от управляющей компании.

Во времена СССР наши пропагандисты, вещавшие на Запад о советском образе жизни, придумали клише: ежемесячная плата за среднестатистическую квартиру в Москве равна стоимости стакана апельсинового сока. Надо думать, на капиталистов это производило впечатление. С тех пор жизнь изменилась – и даже очень. Сегодня квартплата – если в «соках» - составляет многие десятки литров, пожалуй, ежемесячно, на небольшую ванну набежит…

Сколько же сегодня платят новоселы, кто им «насчитывает» платежи на примере двух известных объектов, продавцы которых оказались столь любезны, что раскрыли нам цифры.

Портрет маслом
Для начала – традиционное описание этих жилых комплексов.

ЖК «Парковый» расположен в 2 км от МКАД по Новорязанскому шоссе в городе Котельники. Он состоит из нескольких 17-этажных зданий – есть среди них и кирпично-каркасные, и монолитный по индивидуальному проекту, и крупнопанельный с монолитной вставкой и просто крупнопанельный. «В двух шагах от комплекса располагается один из крупнейших гипермаркетов «Реал», - рассказывает Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель», - а в двух минутах езды – семейный торговый центр «МЕГА Белая Дача». Рядом с комплексом будут построены два детских сада, школа, оборудованы детские и спортивные площадки. Кроме того, в планах администрации сделать к существующей школе №2 на 800 учеников пристройку на 300 мест и отдельный дополнительный блок на 600 учащихся. Первая очередь ЖК построена и введена в эксплуатацию, остальные в процессе. Средняя цена 1 кв. м – 80,5 тыс. руб.

ЖК «Аксиома». Объект бизнес-класса, расположен в Западном АО Москвы, на пересечении Мичуринского проспекта и улицы Лобачевского. Сдан в эксплуатацию в 2009 году. «В жилом комплексе 120 квартир площадью от 58 до 321 кв. м, в настоящее время все они проданы», - говорит Алексей Харитонов, директор по реализации и маркетингу компании «ЮИТ СитиСтрой». С технической точки зрения ЖК представляет собой односекционное монолитно-каркасное здание в 24 этажа, выполненное по индивидуальному проекту. Имеется подземная автостоянка на 188 машино-мест, гостевые автостоянки. Общая площадь территории комплекса – 0,82 га. Вся она огорожена и благоустроена.

И сколько?
Теперь переходим к собственно теме нашего рассказа – величине квартплаты. В ЖК «Парковый», говорит Ольга Гусева («Домостроитель»), размер платы за содержание и ремонт жилых помещений рассчитывается исходя из тарифа 31,33 руб. за кв. м. Данная ставка, обращает внимание эксперт, установлена не управляющей компанией, а решением совета депутатов городского округа Котельники. «Разблюдовка» по цифрам внутри самого тарифа выглядит следующим образом. 2,24 руб. берется за содержание придомовой территории, 2,91 – за санитарное содержание мест общего пользования в жилых домах. «Фантастическую» сумму в 8 коп. с 1 кв. м жильцы платят за дератизацию (уничтожение грызунов), по 86 коп. – за освещение мест общего пользования. В 1,37 руб. обходится содержание мусоропровода, 4,76 – лифтов. Плата за текущий ремонт жилого фонда составляет 1,9 руб., техническое обслуживание инженерного оборудования - 1,99 руб. И, наконец, есть еще общехозяйственные расходы (3,63 руб.), прочие затраты (8,13 руб.) и вывоз бытовых отходов (3,48 руб.).

Таким образом, стоимость содержания однокомнатной квартиры площадью 45 кв. м будет составлять 1409 руб. 85 коп., трехкомнатной площадью 98 кв. м – 3070 руб. 34 коп.

Понятно, что этими суммами траты не ограничиваются – есть еще услуги, за которые жильцы платят поставляющим организациям. Это холодное (ХВС) и горячее (ГВС) водоснабжение, водоотведение (проще говоря, канализация), теплоснабжение и энергоснабжение. Холодную и горячую воду учитывают счетчики (действующие на сегодня тарифы – 26,9 и 113,02 руб. за куб. м соответственно). Что до энергоснабжения, то, согласно решению правления Топливно-энергетического комитета Московской области 53-Р от 17.12.2010 года, на 2011 год тарифы для жителей городов, проживающих в домах с электроплитами, составили 0,92 руб. за кВт/час (ночной тариф) и 2,72 руб. (дневной).

В ЖК «Аксиома» платежи за техническое обслуживание посерьезнее – все-таки Москва, и бизнес-класс. Как говорит Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой»), тарифы определены собранием ТСЖ на основании договоров, заключенных с управляющей компанией и охранным предприятием. Для жилых помещений они составляют 94,49 руб. за кв. м в месяц, для нежилых – 100,26 руб. Машино-места в подземном паркинге стоят своим владельцам по 2192 руб. в месяц. Таким образом, содержание 68-метровой «однушки» обойдется владельцу в почти в 6,5 тысяч рублей, а 92-метровой двухкомнатной квартиры – 8,7 тысячи.

Коммунальные услуги оплачиваются по счетчикам, которые, кстати, поставил сам застройщик, их цена включена в стоимость квартиры.

Разовые «взносы» - так бывают ли?
Весьма скользкий вопрос: дополнительные поборы. Форумы новоселов полнятся историями о том, что застройщик после ввода нового дома «попросил» жителей заплатить за дополнительные «услуги» - озеленение, скамейки, пуск лифта и т.п. Наши консультанты категорически утверждали, что такого не может быть: все вопросы, связанные с благоустройством территории, прописаны в проекте, и поэтому данные расходы покрываются исключительно застройщиком.

С другой стороны, откуда-то эти слухи берутся? Завесу тайны, как нам кажется, приподнял один из экспертов, обмолвившийся, что собственники квартир «могут на своих собраниях принять решение о дополнительных мерах по благоустройству». Решение – именно в этой лукавой формулировке. Поскольку создаваемые в новых домах ТСЖ, как правило, контролируются застройщиком (особенно на первых порах, пока жители не организовались и не выдвинули из своих рядов новых лидеров), иногда подобные решения собрать деньги на детскую площадку оказываются именно такими - добровольно-принудительными. То есть формально – решение собрания, но у жителей остается устойчивое «послевкусие», что все это «продавил» застройщик.

На будущее
Есть старый медицинский анекдот. Некоторый человек обращается к опытному врачу с вопросом: как узнать, ядовитая ли змея укусила человека? Нет ничего проще, отвечает эскулап: надо просто подождать три дня. Если укушенный умрет – значит, ядовитая.

Мы это к тому, что размер квартплаты и прочих платежей покупатель, конечно, узнает – но после того, как станет собственником квартиры. А хотелось бы до – чтобы понять, стоит ли вообще приобретать данный объект. Может быть, он окажется слишком дорогим в эксплуатации?

Самый простой способ – это, разумеется, спросить в офисе продаж новостроек. Что-нибудь вам непременно ответят. Но информация не будет точной по как минимум двум причинам. Во-первых, от момента подписания вами соответствующего договора до вселения пройдет немало времени. А жизнь наша постоянно дорожает, «стремящаяся к нулю инфляция» существует только в воображении правительственных экономистов. Второй аспект еще серьезнее: продавцы могут сознательно искажать действительность. Особенно в экономсегменте, где – это всем понятно – покупатели озабочены будущими расходами. Занизить цифру – значит придать своему объекту дополнительную привлекательность.

И все же прикинуть будущую квартплату хотя бы примерно можно. Тут учитываем:

- естественно, размер квартиры. Стоимость содержания исчисляется исходя из 1 кв. м.
- ценовую категорию. Тоже невелик секрет – чем дороже дом в продаже, тем выше будут платежи.
- наличие у дома различной инфраструктуры. Как правило, чем больше у объекта территория и чем более она «нашпигована» всякими «приятностями» - тем больше придется платить.
- размеры платежей в уже построенных объектах данного застройщика (при наличии таковых). Очевидно, что если компания построила уже несколько объектов, и на них поддерживается примерно одинаковый уровень эксплуатационных расходов – примерно так же будут платить и жители нового дома. С поправкой на инфляцию.

Комментарий эксперта:

В чем разница между техническим обслуживанием и технической эксплуатацией

Роман Семчишин, коммерческий директор компании Tekta Group
Перечень услуг по техобслуживанию прописан в постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170. Неспециалисты зачастую не видят разницы между техобслуживанием и технической эксплуатацией. Между тем это разные понятия: техобслуживание в отличие от технической эксплуатации не включает управления и санитарного содержания дома, то есть в техобслуживание не входит организация работ со смежными организациями и поставщиками, взаимоотношения с нанимателями и арендаторами, уборка подъездов и придомовой территории, содержание чердаков, подвалов, технических этажей и подполов, уход за зелеными насаждениями.

В соответствии с п. 1.8 постановления в техобслуживание входят техосмотры жилого дома, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий и капитальный ремонт здания.

Техосмотры должны проводиться как минимум дважды в год – в период подготовки дома к осенне-зимнему и весенне-летнему периоду. В идеале помимо обязательных двух общих ежегодных осмотров управляющая компания должна ежегодно организовывать 1-2 частичных осмотра дома.

По результатам техосмотров ремонтируются незначительные неисправности электроприборов - лампочек, розеток, электропроводки. Устраняются неисправности в системе центрального отопления, горячего водоснабжения, водопровода и канализации, проверяются системы пожарной сигнализации, пожаротушения и дымоудаления, тяга в дымовентиляционных каналах, заземление оболочки электрокабеля и сопротивление изоляции проводов.

В подготовку к весенне-летней эксплуатации входит укрепление водосточных труб, расконсервирование и ремонт поливочной системы, консервация системы центрального отопления, ремонт оборудования детских и спортивных площадок, ремонт просевших отмосток. При подготовке к осенне-зимнему сезону управляющей компанией проводится утепление чердачных перекрытий, бойлеров, трубопроводов на чердаках и подвалах, испытание и регулировка систем центрального отопления, утепление и прочистка дымовентиляционных каналов, консервация поливочных систем и проверка состояния продухов в цоколях зданий.

Планы-графики работ по техобслуживанию составляются на неделю, на месяц и на год

metrinfo.ru