Квартиры свободной планировки — самые невыгодные?

Проект с сюрпризом

Именно квартиры со свободными планировками вызывают большинство вопросов у покупателей. Правда, по большей части уже после покупки. «По проекту все квартиры были с перегородками, а сдавали квартиры без. В результате у всех квартир появились дополнительные метры. У соседа, к примеру, появился еще и балкон около 18 квадратов, которого вообще не было изначально», — жалуется один из покупателей квартиры в известной новостройке бизнес-класса. И притом это не новичок, а инвестор со стажем!

Как объясняет Наталья Ракова, генеральный директор агентства отличной недвижимости Great Reality, такие «сюрпризы» почти полностью исключены разве что в домах экономкласса, которые строятся в рамках типовой серии. «В домах бизнес-класса могут предлагаться квартиры разного вида. Для очередников района квартиры предоставляются с  планировкой и даже с отделкой. Квартиры, предназначенные для коммерческих целей, обычно без перепланировок. Но мокрые зоны все равно выделены, и хочет собственник или нет, а переносить их запрещено. В элитных домах квартиры продаются без планировки или с дизайнерским ремонтом», — разъясняет эксперт.

Таким образом, покупка нетиповой квартиры может обернуться неприятностями в виде добавленных или, наоборот, недостающих площадей. Все это в итоге выливается в дополнительные расходы. «Это существенные затраты, как строительные, так и проектные. Это обязательная процедура согласований перепланировки, причем следует учесть, что не все замыслы покупателя удастся воплотить в жизнь, поскольку существует  ряд существенных ограничений и запретов. Это и длительный период, который уйдет на  получение разрешений и проведение строительно-ремонтных работ», — перечисляет Павел Кочережкин, заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании «ЮИТ Московия».

Расхождение с реальностью

Расхождения в метраже между еще не построенной квартирой и полученной затем в реальности объяснимы. Ведь проект дома создается на бумаге (а еще точнее — в компьютерных программах); когда же строительство выходит на площадку, это уже совсем другое дело. Проектная площадь и реальная (по обмерам БТИ) — две большие разницы, как говорят в Одессе и не только там.

Кроме того, застройщик может продать квартиру без планировки, а по факту выложить так называемую трассировку, то есть обозначить стены высотой в один блок. Появление же таких «стен», само собой, «откусит» несколько метров от общей площади квартиры. «У меня почти 5 метров перегородок на общей площади чуть более ста. Не ожидал такой прибавки, учитывая, что половину планирую к сносу», — разочарованно пишет пользователь с того же форума.

«Если мне в акте приема-передачи подгонят под договорный метраж, т. е. откажутся вернуть деньги за излишне оплаченные метры, я буду перемерять, но не сама, а с привлечением экспертов. А потом судиться. Извините, разница в 3 с лишним метра денег стоит», — горячится другая покупательница.

Если это случилось

«Изменение проекта — дело серьезное и невыгодное для застройщиков. Тем более с увеличением площадей квартир на 10 кв. м. Это ведь можно посудиться, взяв грамотного адвоката и, выиграв дело у застройщиков, получить лишние 10 кв. м площади бесплатно, — соглашается Наталья Ракова. — Я, если честно, с такими случаями не встречалась».

Но, как видим, такое бывает. Правда, спешить сразу идти и судиться не стоит. Кроме того, покупательница считает, что этот вопрос надо урегулировать при подписании акта приема-передачи квартиры (то есть не согласный с метражом приобретатель акт не подпишет), но это в корне неверно.

Акт приема-передачи квартиры можно не подписывать, если покупатель не согласен с какими-то существенными недоработками (например, разбиты окна, есть щели в стенах, трещины, повреждена входная дверь и т. п.). Метраж в этом случае к акту отношения не имеет. «Договором, по которому приобретается квартира (договор инвестирования, договор долевого участия, договор купли-продажи), должны регулироваться все отношения сторон. В том числе и изменения метража в результате обмера БТИ», — говорит Наталья Ракова. 

Если какие-то нюансы не учтены в основном договоре, покупатель вправе добиваться оговорок путем составления дополнительного соглашения к договору. Именно в этом документе можно подробно оговорить, сколько метров не хватает или прибавилось и каким путем произвести расчеты за эти метры. «Добросовестные застройщики прописывают в заключаемых договорах все нюансы взаимоотношений с клиентом, включая и возможность несовпадения указанных в договоре и оплаченных квадратных метров с результатами обмеров БТИ. Причем четко оговариваются сроки и условия выплаты компенсаций, как в случае увеличения фактической площади, так и в случае, когда реальная площадь оказалась меньше», — комментирует Павел Кочережкин.

Брать или не брать?

Так покупать ли квартиру свободной планировки? Ведь все-таки плюсы очевидны: если метраж приличный, можно сделать и одну огромную квартиру-студию, поделив ее визуально на зоны, а можно сделать многокомнатную; кроме того, квартиры без планировок, по словам Павла Кочережкина,  зачастую продаются на начальном этапе строительства несколько дешевле «спланированных».

"Основной плюс таких квартир в том, что ее владелец может распределять внутреннее пространство своей жилплощади, самостоятельно определяя метражи и конфигурацию будущих комнат. Так, года 3-4 назад было очень популярно объединять кухню и гостиную, создавая так называемый open-space и тем самым зрительно увеличивая размеры квартиры", - говорит Ирина Черникова, руководитель отдела маркетинга и рекламы компании "Эталон-Инвест". Однако, предупреждают эксперты, так называемые «мокрые зоны» нельзя перенести ни в каком случае. Можно распоряжаться лишь тем пространством, которое отведено для комнат, не затрагивая санузлы и кухню. Также придется потратиться на возведение стен и собственно разработку проекта перепланировки, а затем его согласовывать.

Так что идеальный выход — это, конечно, покупка новой типовой квартиры либо жилья на вторичном рынке, которое будет устраивать всех жильцов расположением комнат. Также, например, можно остановить свой выбор на некоем симбиозе — квартирах так называемой европейской планировки. В них есть стены, но часть пространства может быть трансформирована по желанию покупателя. Подобный проект реализуется, например, в городе Щелково (жилой дом «Лапландия»).

«Этот вариант, конечно, не позволяет полностью смоделировать жилое пространство, как в квартирах со свободной планировкой, но все же дает возможность проявить творчество и дизайнерский подход к обустройству жилища. Несомненным преимуществом является то, что по окончании строительства покупатель получает готовый продукт, а не пустую бетонную коробку, в которой  все равно придется возводить стены и перегородки», — говорит Павел Кочережкин.

sob.ru