тел: +7 (927) 260-91-71
Вдохновленные перспективами расширения Москвы на юго-запад в область, девелоперы переписывают ценники, землевладельцы придерживают участки, город оценивает размеры и качество будущих территорий... А покупатели - не стремятся инвестировать, предпочитая более четко представлять себе масштабы предстоящих перемен, которые повлечет за собой изменение границ города.
Масштабная экспансия Москвы в область, конечно, приведет к росту цен на недвижимость и товары потребления на присоединяемых территориях. Как скоро мы увидим новые ценники? Есть ли еще не раскупленная земля на присоединяемых направлениях? Что изменится для города и области от новой конфигурации Москвы?Девелоперы некоторых коттеджных поселков на Киевском направлении уже используют перспективу расширения Москвы на Юго-Запад в рекламе своих объектов. И действительно, одно дело купить себе коттедж на престижном, скажем, Киевском направлении. Но совсем других денег будет стоить тот же коттедж в комплекте со столичным статусом.
«Цены начали переписываться чуть ли не в день, когда объявили о решении властей присоединить к Москве эти территории. Можно констатировать, что в ряде поселков, строящихся на Киевском направлении в зоне 20-25 км от МКАД, цены выросли на 7-10%, — рассказывает Евгений Копылов, коммерческий директор девелоперской группы «Интегра». — Вообще говоря, можно ожидать, что собственники больших участков по этому направлению сейчас займут выжидательную позицию, рассчитывая на рост цен. И это приведет к сокращению появления новых проектов на Киевском направлении, которое активно развивалось в последние два года (в настоящий момент на данном направлении сосредоточено 11% от количества предложений по рынку загородных коттеджных поселков)».
По прогнозам Юлии Севериненко, генерального директора компании «ЗемАктив», в случае расширения границ Москвы стоимость земельных участков, входящих в зону расширения, вырастет в среднем на 20%. «Для отдельных участков, которые обладают уникальными природными характеристиками, — добавляет эксперт, — возможен и больший рост стоимости с переводом в статус "земли поселений"».
Кстати, определенности с правовым статусом присоединяемых земель пока нет. «В частности, пока не очень ясна судьба домовладений в многочисленных поселках, которые расположены на землях сельхозназначения с разрешенным видом использования "для дачного строительства" или "для садоводства", — говорит Евгений Копылов. — С каким статусом они перейдут "городскую черту"? Кстати, уже сейчас некоторые собственники пресловутых шести соток в садовых товариществах столкнулись с невозможностью оформить договоры купли-продажи или дарения».
«Если рассматривать ситуацию с точки зрения застройщиков, стоит отметить, что они в ближайшее время будут вести себя очень аккуратно, поскольку непонятно, как покупка земли на расширенной территории будет регулироваться законодательством. На сегодняшний момент можно отметить, что многие девелоперы пока мониторят рынок, наблюдают за происходящим, пытаясь отследить новые веяния и тенденции», — резюмирует Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость».
Сейчас, по оценке компании «ЗемАктив», средняя стоимость сотки земли в зоне между Варшавским и Киевским шоссе до 15 км от МКАД составляет в среднем 500 тыс. руб. за сотку. «Цена сотки земли с электричеством и газом до 30 км от МКАД в среднем 354 тыс. руб., — уточняет Юлия Севериненко. — Цена сотки земли с электричеством и газом в 30-40 км от МКАД в среднем 200-300 тыс. руб.»
О массовом переписывании ценников пока речи не идет, хотя такая тенденция и наметилась. Кроме того, как отмечает Юлия Севериненко, многие собственники начали придерживать хорошие земельные участки, находящиеся на территории, которая может стать частью Москвы, для того чтобы дождаться окончательного решения по вопросу расширения границ столицы и не продешевить при продаже своего участка.
«Еще одна потенциальная проблема — изъятие собственности или переселение жителей в связи с новым строительством или реконструкцией инфраструктурных объектов. Скорее всего, не каждому владельцу дачи, которая "встанет на пути", например, новой трассы, захочется лишиться любимого дома. Такие конфликты случаются всегда в подобных ситуациях и представляются почти неизбежными», — прогнозирует Евгений Копылов.
«Не думаю, что государство пойдет на массовый выкуп земель, которыми владеют жители легальных коттеджных поселков, обладающих всеми правоустанавливающими документами. В противном случае речь пойдет о десятках тысяч людей, лишенных своей собственности, а это большой социальный конфликт, — делится своей точкой зрения на проблему Валерий Лукинов, руководитель офиса загородной недвижимости «Преображенское» компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Гораздо больший интерес для государства представляют земли лендлордов в новых районах. Большое количество этих земель не освоено, и государство наверняка будет искать способы для того, чтобы десятки тысяч гектар теперь уже московской земли стали собственностью города».
Интерес к участкам, которые могут быть включены в границы Москвы, существенно вырос уже сейчас, но спросом его называть пока рано. «С одной стороны, участки, например, вдоль Калужского шоссе, пользуются достаточно высоким спросом из-за своей относительно хорошей транспортной доступности и благоприятной экологии. Кроме этого, в этом направлении расположено большое количество стародачных мест. Если эти территории присоединят к столице, будет начато масштабное строительство дорожных и коммунальных сетей, а значит, будет вырублена часть леса, что приведет к ухудшению экологической обстановки в районе. Построенные там загородные дома потеряют многие свои плюсы: тишину, уют, экологию. А это приведет к оттоку покупателей, для которых эти факторы были наиболее важными, — рассуждает Юлия Севериненко. — С другой стороны, территория будет иметь статус Москвы, а московская прописка дает ряд преимуществ, а значит, часть людей, для которых этот фактор имеет большое значение, обратят внимание на это направление».
«Существующие клиенты очень оптимистично встретили эту новость. У большинства из них есть квартиры в Москве, а теперь, по сути, появилось и второе московское жилье в виде собственного дома у озера, — комментирует Алексей Асриев, управляющий партнер компании Atlas Development. — Кроме того, мы ожидаем увеличение спроса в "Никольских озерах", прежде всего потому, что даже среди купивших клиентов мы наблюдаем повышенный интерес на дополнительные участки».
Оценить спрос прямо сейчас достаточно сложно. «Одна из задач для правительства и госорганов — провести инвентаризацию земель и имущества, расположенного на присоединяемых землях. Сложность с подсчетом заключается еще и в том, что большое количество участков вообще не стоит на должном учете: не ведется кадастровый учет, не проведена государственная регистрация права собственности. Что уже говорить про жилые дома на этих участках: львиная доля построек является незаконной и несогласованной и, так же как и сами участки, не стоит на учете в Росреестре, — говорит Евгений Копылов. — Спрос не вырос, наоборот, в ближайшее время будет спад спроса на такие участки, это связано с фактором неопределенности и большими рисками в краткосрочной перспективе. Из ощутимых изменений — выросла только цена».
