Хорватия: на пороге Еврозоны.

В ожидании лучшего

Хорватия – одно из государств Балканского полуострова на юге Центральной Европы - сейчас живет в ожидании перемен. 30 июня 2011 года наконец положительно закончились переговоры страны о вступлении в Евросоюз. В Еврокомиссии вынесли вердикт, что Хорватия станет 28-м участником Еврозоны с 1 июля 2013 года.

Путь, который пришлось преодолеть Хорватии, чтобы доказать свою состоятельность как члена ЕС, оказался непростым и длинным. Переговоры о вступлении страны в Европейский союз начались еще в 2005 году. Тогда ЕС потребовал от Хорватии проведения ряда реформ, включая судебную, а также открытого сотрудничества с Международным трибуналом по делам бывшей Югославии. Следующим препятствием, которое отодвинуло дату присоединения на более поздний срок, стал территориальный спор с соседней Словенией, которая уже являлась членом ЕС. В настоящее время все препоны пройдены, а ждать судьбоносного события осталось меньше года.

К слову, путешествуя по стране этим летом, обозреватель www.metrinfo.ru, общаясь с местными жителями полуострова Истрия, узнала, что вступления в ЕС они ждут с большим опасением. Простые люди подозревают, что их экономически не окрепшая страна окажется в менее выгодном положении, чем соседи по ЕС. Они предполагают, что как только формальности будут преодолены, в Хорватию ринутся более расторопные соседи (например, итальянцы) и станут на их территории вести свой бизнес, разорив и без того на ладан дышащие в условиях затяжного экономического кризиса хорватские фирмы. Это в значительной степени касается и туристического направления деятельности, являющегося чуть ли не единственным способом занятости населения в курортной зоне страны. И если, например, в той же Греции или Италии обслуживающий персонал гостиниц и ресторанов – мигранты, то в Хорватии – местные жители.

Покупка жилья - через фирму

По существующему мнению, вступление государства в ЕС поднимает его на более высокую ступень развития по сравнению с теми странами, которые еще не получили счастливый билет. А обычному человеку, чтобы оказаться в будущем «европейском раю», нужно всего лишь прикупить недорогую пока недвижимость в стране, которая вот-вот должна стать членов в ЕС.

Но покупка жилья в Хорватии – процесс непростой. По действующему закону купить недвижимость на физическое лицо нерезиденту страны невозможно. Необходимо зарегистрировать в Хорватии юридическое лицо и приобрести объект недвижимости на него. В плане расходов это недорого. Регистрация фирмы обойдется примерно 3 тыс. евро, но после процедуры оформления эта сумма возвращается на ее лицевой счет. Функционирование такой фирмы, точнее, ее банковское сопровождение, будет стоить около 150 евро в месяц. Наличие фирмы и действующего бизнеса в Хорватии - это также возможность в дальнейшем получить вид на жительство (ВНЖ). Кроме стоимости самой недвижимости покупатель заплатит деньги за юридическое сопровождение сделки – это примерно 1,5% от ее цены и налог на передачу имущества, который пойдет на счет государства – это еще 5% от продажной цены.

Преимущества и приоритеты

Но иностранцев не пугают сложности, связанные с покупкой недвижимости. В награду они получают прекрасную природу, теплое море, гостеприимство, невысокие цены на проживание.

Самыми активными покупателями хорватской недвижимости остаются немцы. На них приходится более 50% сделок, заключаемых иностранцами. Еще 15% сделок оформляется на австрийцев. Британцы и венгры обеспечивают по 5% сделок, голландцы - 3%. Примерно столько же сделок приписывают нашим соотечественникам. «В лучшем случае россияне занимают примерно 5-6 место, обеспечивая не более 3% сделок, заключаемых иностранцами», - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

По количеству объектов недвижимости, приобретаемых нашими, Хорватия значительно уступает Черногории, хотя и обходится им черногорская недвижимость чуть ли не в два раза дороже. Как объяснил Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, связано это с тем, что в Хорватии сильнее, чем в Черногории, присутствует языковая проблема – здесь намного меньше людей говорят по-русски. Еще один фактор, который играет роль, – россияне очень подвержены мнению толпы - то есть «если большинство моих друзей и знакомых покупают недвижимость в Черногории, то я куплю там же», - отмечает эксперт.

По данным Вадима Оришака, управляющего директора компании Pleiada International, из всех 20 областей Хорватии самые популярные у покупателей недвижимости - те, что находятся на Адриатическом побережье – Истрийская (порядка 33% недвижимости принадлежит иностранцам), Приморско-Горанская (26%), Сплитско-Далматинская (12%), Задарская (8%), и Дубровницко-Неретванская (6%). А в Загребе только 3% недвижимости является собственностью иностранцев. Игорь Индриксонс (IntermarkSavills) в значительной степени связывает спрос на недвижимость в стране с возможностью занятия яхтингом, именно Хорватия является для европейцев Меккой столь популярного вида спорта.

Спрос по типам жилья во многом зависит от места расположения недвижимости. В Загребе наибольшим спросом у иностранцев пользуются квартиры в старом центре города или же немногочисленные элитные апартаменты на первичном рынке жилья. На побережье спрос акцентируется на частных домах, обладающих отличными видовыми характеристиками и располагающихся вблизи побережья. По информации Анастасии Иванченковой, руководителя отдела зарубежной недвижимости Delta estate, покупатели с достатком выше среднего интересуются в основном виллами на побережье Адриатического моря площадью от 250 до 400 кв. м, с бассейном, на первой-второй линии, в закрытом комплексе. «Вопрос безопасности интересует абсолютно всех клиентов, поэтому покупать дом в деревне или в чистом поле никто не готов», - говорит эксперт.

Наглядная экономика

Между тем цены в Хорватии по европейским меркам довольно высокие даже с учетом скидок и снижений, которые сопутствовали финансовому кризису. Максимальный рост цен произошел здесь несколькими годами ранее: «Рынок «отыграл себя» еще 3 года назад, а вступление в зону евро и в Евросоюз уже «заложены в цене», - подтверждает Игорь Индриксонс (IntermarkSavills).

По данным Gordon Rock, по итогам мая 2011 стоимость жилья на Адриатическом побережье Хорватии увеличилась на 0,2% по сравнению с апрелем. Вместе с тем, текущий уровень цен в данном регионе все еще на 4,6% меньше, чем в аналогичный период год назад. Средний уровень цен составляет 1976 евро за кв. м. Дороже жилье стоит в Дубровнике-Неретве, там этот показатель равняется 2186 евро за кв. метр. В наиболее дорогом районе города Медвескак средняя цена за метр - 2406 евро, а в наиболее дешевом Сесвете – 1259 евро за кв. метр.

Стабилизация после значительного падения цен отмечена и в Загребе. В настоящее время средняя цена квадратного метра в спальных районах города в домах из панели остановилась на уровне 1200 евро, хотя два года назад то же самое жилье продавали по цене 1800 евро за кв.м, а годом ранее – по 1500 евро.

Интересные предложения

Рынок недвижимости Хорватии заполнен разными предложениями: продаются и красивые коттеджи, и скромные домики, и квартиры в домах построенные во времена, когда страна являлась частью австрийской империи, а также в панельках, которые очень напоминают московские «хрущевки». Главное, что покупатель хочет получить и за какие деньги

Если же внимание сконцентрировать на Истрии, то можно отметить, что регион застроен очень качественными частными домами, которые по архитектуре, размеру, благоустройству, практически не уступают тем коттеджам, которые строятся в Подмосковье на самых престижных направлениях. Закономерен вопрос, как у граждан страны далеко не с успешной экономикой могут быть в собственности такие роскошные дома? Местные жители говорят, что подавляющее большинство домов были построены хорватами с те времена, когда страна была частью канувшей в прошлое Югославии. Тогда достаток населения был значительно выше, и согласно действующему менталитету, деньги вкладывались как раз в строительство добротных кирпичных загородных домов. В Хорватии городские жители не мыслят своего бытия без домика на морском побережье или где-то вблизи от него.

Качество предлагаемой на продажу недвижимости на полуострове Истрия высокое, цены - соответствующие. Большинство домов имеют площадь более 200 кв. м, что также поднимает цену вверх. На цене предложения также сказывается дороговизна приморской земли, поэтому искать предложение готовых домов по цене менее 200 000 евро – зря тратить время. Как показывают стенды вывешенные риелторами около своих хорватских офисов, за такую сумму можно приобрести только очень старый домик требующий капитального ремонта. Цена хороших коттеджей находится в районе 300 000-500 000 евро.

Еще одна особенность хорватского рынка недвижимости – ограниченность первичного предложения. Путешествуя по Истрии, автор статьи увидела не более пяти домов в стадии строительства, один из которых был многоквартирный. Хотя незаселенных новостроек очень много, их выдают разноцветные растяжки с одним и тем же текстом «Продается». Елена Юргенева, начальник департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, объясняет затишье в девелопменте спецификой законодательства. По хорватским законам разрешения на строительство приходится ждать довольно долго, особенно если речь идет об отдельных домах.

Как и в других средиземноморских странах, цена на курортную недвижимость зависит от близости к морю. Так что вполне можно подобрать предложения и дешевле среднерыночных показателей. Например, в селе Баредине – это 20 км от западного побережья Истрии, продается три новых дома площадью 125-165 кв.м, с общим бассейном и стоянкой для машин, построенные на участке 2 000 кв.м. Цена предложений 210 000 – 250 000 евро. В цену включены также теплые полы, сантехника и кондиционеры. Полностью меблированный новый дом из трех спальных комнат, кухни, гостиной, ванной, террасы недалеко от Пулы (между Медулином и Лижняном) общей площадью 110 кв.м на участке 500 кв.м на расстоянии 1,5 км от моря готовы уступить за 230 000 евро. Кроме основного во дворе расположен гостевой домик площадью 50 кв.м. Он состоит из спальной комнаты, кухни, гостиной, ванной и террасы. А готовый к проживанию дом в районе Пулы (2 км от моря) из трех спален общей площадью 135 кв.м на участке 700 кв.м выставили на продажу за 350 000 евро.

Цена апартаментов выгодно отличается. Например, интересное предложение есть в комплексе Golf Beach Apartments в Фажанах в 300 м от пляжа. ЖК состоит из 21 современного апартамента с тремя индивидуальными бассейнами. Все квартиры имеют вид на море, а апартаменты первого этажа - и индивидуальный садик. В комплексе сейчас продаются апартаменты на две спальни общей площадью 65 кв.м. Их цена - 168 000 евро.

В Ровине в 350 м от пляжа располагается новый жилой комплекс всего на шесть апартаментов. Квартира общей площадью 56 кв.м обойдется покупателю 78 000 евро, а апартаменты общей площадью 80 кв.м – 140 000 евро.

Особенность хорватского рынка сегодня – множество предложений со скидками. Вот только некоторые из них. Продается дом с видом на море в городе Пула. Цена снижена на 100 000 евро. Новая цена 350 000 евро. Следующее предложение – апартаменты в Пуле. Новостройка с видом на море всего в 800 метров от пляжа. Старая цена - 230 000 евро. Новая цена - 160 000 евро. Апартаменты в Умаге на первой линии от моря. Старая цена - 240 000 евро. Новая цена - 180 000 евро.

Покупать, подумать, подождать…

О том, как будут себя вести цены на недвижимость в преддверии вступления Хорватии в ЕС, для многих экспертов очевидно. «Мы не прогнозируем, что цены быстро вернутся на докризисные значения», - говорит Вадим Оришак (Pleiada International). Эксперт объясняет это тем, что в стране высокий уровень плохих банковских кредитов, составляющий 9,6% от всех займов, и высокий уровень безработицы (в январе 2011 года этот показатель достиг 19,6% - самый высокий за последние 8 лет).

Такое положение вещей сказывается и на инвестиционной привлекательности хорватской недвижимости. «В настоящее время рассматривать недвижимость в Хорватии как инструмент выгодного инвестирования, на мой взгляд, не стоит, - говорит Анастасия Иванченкова, (Delta estate). Эксперт связывает свои выводы с тем, что рынок недвижимости слишком хаотичен, многие предложения, по непонятным причинам, выставляются намного выше реальной их стоимости.

По мнению Станислава Зингеля (Gordon Rock), инвестиционный потенциал хорватского рынка жилья сейчас сдерживается на законодательном уровне. «А само национальное имущественное право при вступлении страны в ЕС никак не меняется», - дополняет Станислав Зингель (Gordon Rock) . Вследствие чего рассматривать данную страну в качестве объекта для инвестиций они не рекомендует. Зато для других целей – хороший отдых, потенциальный вид на жительство в будущей стране ЕС – лучше страны не придумаешь.