тел: +7 (927) 260-91-71
Location — хитрое понятие, которым умело оперируют ловкачи от рынка недвижимости. С одной стороны, безусловно, хороший объект в знаковом месте и продается, и сдается намного быстрее. А с другой — неплохое местоположение зачастую используется собственниками обветшалой недвижимости как отличный повод задрать цену на свое жилье. Но, может быть, они имеют на это полное право?Нехорошие квартиры
«Собственник» решил исследовать такой «смешанный» сегмент рынка, как недвижимость в районах Москвы, сочетающих в себе географически привлекательный локейшн, но при этом социально отталкивающий.
Проще говоря, в столице немало домов, расположенных возле вокзалов и тюрем. Но загвоздка в том, что почти все вокзалы и «знаменитые» тюрьмы расположены в центральных и даже престижных районах.
Например, Бутырка — на Новослободской улице, 45, в нескольких минутах ходьбы от кольцевой линии метро. Следственный изолятор «Матросская тишина» — в Сокольниках, славящихся своим огромным парком. Площадь Трех вокзалов — тоже центр города. Вообще, практически все вокзалы сочетаются с кольцевыми станциями метро, что делает эти районы легкодоступными, удобными для проживания, близкими к центру.
«Притом что площадь Трех вокзалов представляет собой скопище разного рода асоциальных элементов (бомжей, проституток, алкоголиков и пр.), в непосредственной близости находится пятизвездочная гостиница "Хилтон Москоу Ленинградская", стоимость стандартного номера в которой составляет порядка 400 евро в сутки, ТЦ "Московский", кафе и ресторанчики, — комментирует Мария Жукова, заместитель генерального директора компании «Миэль-Аренда». — Цены на арендные квартиры вблизи Белорусского вокзала определяются не близостью к вокзалу, а близостью к самой дорогой улице столицы — Тверской».
Хвалить свое болото
Тем не менее в Базе Sob.ru можно отыскать несколько, на первый взгляд, весьма привлекательных предложений квартир в аренду. Так, например, по адресу: ул. Матросская Тишина, 16 (соседний с изолятором дом) сдается «однушка» за 16 тыс. руб. На Новолесной ул., 6а (прямо у стен Бутырской тюрьмы) можно поселиться в «трешке» за 45 тыс. руб. (при этом хозяин объявления, конечно, упирает на пешую досягаемость метро и неплохой ремонт, проведенный в квартире, которую смело называет «элитной»). Рядом, на Лесной, 63 можно снять и однокомнатную квартиру всего за 26 тыс. руб. — ставка, скорее характерная для районов, удаленных от кольца на 7-8 станций метро…
Стоит отойти чуть подальше — и цены уже вполне рыночные. Так, например, «трешка» на Новолесной, 17/21, уже предлагается за 90 тыс. руб. в месяц — нормальная стоимость для районов в пределах кольцевой ветки метро. Это квартира-студия со «свежим евроремонтом».
«В объявлениях собственников мы никогда не встретим в описании местоположения дома фразы вроде "рядом с Курским вокзалом" — это однозначно будет звучать так: "В 5 минутах ходьбы от станции метро Курская", что подразумевает близость к Садовому кольцу, одному из крупнейших ТЦ "Атриум" и пр., со всеми вытекающими "ценовыми" последствиями для арендатора», — напоминает Мария Жукова. И, как мы видим, это действительно так: кто же будет в объявлении честно писать, что из квартиры открывается восхитительный вид на тюремный двор или лежбище бомжей?
«Кроме того, масса потенциальных арендаторов может даже вовсе не знать, что за неприятный объект находится по соседству, — говорит управляющий директор «Century21 Запад» Евгений Скоморовский. — Вокзалы, безусловно, находятся на виду, а вот адреса различных режимных объектов известны не всем, и это нормально».
Хотя тюрьмы в какой-то степени даже безопаснее вокзалов: они строго охраняются, тогда как возле вокзалов постоянно дежурят карманники и просто живут бомжи, с которыми никто особо не борется. Поэтому можно много лет прожить буквально по соседству с тюрьмой и не знать этого, а вот вокзал обнаружит себя сразу — такое шило в мешке не утаишь.
Плюс на минус
Еще один существенный минус «привокзальной» недвижимости, конечно же, шум. Есть люди, которые не могут заснуть под звуки проходящих поездов и перегоняемых составов. «Такие случаи, когда клиент хотел купить квартиру именно у вокзала, в нашей практике единичны, — вспоминает Алексей Шленов, генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж». — Можно привести пример, когда бизнесмены из другого города решили приобрести квартиру, чтобы останавливаться в ней, когда будут приезжать по делам в столицу, чтобы не платить за гостиницу. И им удобнее всего было купить жилье непосредственно рядом с вокзалом». Вероятнее всего, и сдавать подобную квартиру проще всего не отдельным клиентам, а юрлицам, которые планируют использовать такую недвижимость для нужд бизнеса — для командированных сотрудников.
Эксперты сходятся во мнениях, что в любом случае квартиры возле вокзалов продаются намного дольше обычного, либо продавцам приходится идти на уступки в цене/арендной ставке, если продать/сдать нужно срочно.
Тем не менее, сомневается Мария Жукова, едва ли шансы снять «неудобную» квартиру с сильным дисконтом велики: «Улица Матросская Тишина находится в районе Сокольники, одном из дорогих районов Москвы. Дисконт в 50-60% от среднерыночной стоимости однокомнатной квартиры только за вид на тюрьму — неубедительно! В нашей базе тоже есть объект, который предлагается за 10 тыс. руб. в месяц. Это однокомнатная квартира на Преображенке, на втором этаже пятиэтажного дома, без мебели, без сантехники, возможно под склад, как считает собственник. Сдается давно!»
Таким образом, можно сделать вывод, что даже удачный локейшн, слегка подпорченный неприятным соседством, не может сильно повлиять на цену объекта, а, уточняет Алексей Шленов, скорее влияет на его ликвидность. То есть за такую недвижимость всегда можно получить ожидаемые деньги, просто не так быстро, как хотелось бы.
