тел: +7 (927) 260-91-71
Нормы жизни
Как известно, в соответствии с «Нормами и правилами проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99» установлены следующие нормативы обеспеченности жилых домов машино-местами:
- при застройке жилыми домами II категории (с обеспеченностью общей площадью до 30 кв. м на 1 жителя) — не менее 1,0 машино-места на квартиру;
- при застройке жилыми домами I категории (с обеспеченностью общей площадью от 30 до 50 кв. м на 1 жителя) — не менее 1,7 машино-места на квартиру;
- при застройке жилыми домами повышенной комфортности (с обеспеченностью общей площадью свыше 50 кв. м на 1 жителя) — не менее 2,0 машино-места на квартиру.
В основном от обязательных норм страдают девелоперы жилья эконом- и комфорт-класса. Они могли бы реализовать свои проекты и без парковок, продав, например, тем, у кого машин нет или кто готов оставлять их на улице.
Застройщики же дорогих комплексов понимают: без машино-мест квартиры у них все равно никто не купит. «Речь в данном случае идет не столько о законодательных нормативах, сколько о стандартах ликвидности предложения, — объясняет Динара Лизунова, PR-директор Capital Group. — Для покупателя дорогой недвижимости наличие комфортного парковки является обязательным условием, поэтому во всех проектах давно предусматриваем вместительные подземные паркинги».
Действительно, в многофункциональном комплексе «Город Столиц», представленном жилыми апартаментами и бизнес-центром, — самый большой в Европе шестиуровневый подземный паркинг, где более 2300 тыс. машино-мест; в МФК «Легенда Цветного» — трехуровневый примерно на 600 машино-мест, в МФК «Имперский дом» на 65 квартир и офисный блок приходится около 300 машино-мест, в ЖК бизнес-класса, таких как «Авеню-77» и «Аэробус», паркинг обеспечивает более 2600 и 3000 машино-мест соответственно.
Таким образом, наличие паркинга — это один из ключевых факторов соответствия классу, и лишь соблюдение данного стандарта позволяет позиционировать проект в высшем ценовом сегменте. Но и создатели дорогих проектов признают, что они крайне затратны. «Безусловно, строительство подземных паркингов требует значительных инвестиций, затрат времени и наличия необходимых компетенций, так как зачастую сам процесс строительства сопряжен со значительными сложностями, такими как непредсказуемость поведения грунтовых вод и др.», — отмечает Динара Лизунова.
Дорогой, но все равно убыточный
Но если стоимость сооружения паркингов в дорогом сегменте покрывается за счет высокой цены и на квартиры, и на сами машино-места, то для жилых домов низших сегментов этот вопрос существенным образом влияет на экономическую эффективность проекта в целом.
Застройщик принимает решение о размещении машино-мест в зависимости от площади земельного участка, типа жилого дома (индивидуальный, типовой проект) на стадии разработки градостроительной и предпроектной документации. Тогда и определяется, будет ли это отдельно стоящий или подземный паркинг непосредственно под жилым домом, механизированный или нет и т. д. Встает также вопрос о количестве машино-мест. На его расчет влияет тип жилья, определенный вышеупомянутыми «Нормами и правилами».
«При этом существует зависимость: если есть желание уменьшить количество машино-мест, то тип жилья относят ко II категории. Но тогда пропорционально вырастает расчетное количество жителей дома, что приведет к необходимости размещения дополнительных площадей в школах, детских садах, дополнительные площади озелененных территорий», — рассказывает Алексей Балыкин, директор службы заказчика ГК «Пионер-Москва». С учетом того, что строительство школ и детских садов возлагается на все того же застройщика в качестве обременения, ему необходимо при разработке архитектурной концепции соблюсти баланс между всеми составными частями застройки.
«В зависимости от принятого решения меняется экономическая эффективность проекта, — продолжает Алексей Балыкин. — Продажи машино-мест зависят от месторасположения объекта, уровня дома, качества самого паркинга, в связи с этими факторами паркинг может рассматриваться как обременение проекта или как его доходная часть».
С учетом того, что гаражи сегодня стоят недешево, казалось бы, это может быть хороший бизнес для застройщика. Сегодня в проектах комфорт-класса машино-место стоит от 700 тыс. руб. в Москве и 450-650 тыс. руб. в Подмосковье, в сегменте бизнес-класса это уже 1-2 млн руб., а при элитных ЖК цены составляют от 2 млн руб. и до бесконечности. Однако, по словам Алексея Балыкина, «как правило, получается первый вариант», то есть обременение.
Андрей Биржин, управляющий партнер Tekta Group, рассказал, что в ЖК «Гранд Парк», строящемся в Сергиевом Посаде, паркинг оказался убыточен. Там на 114 квартир застройщики обеспечили 400 машино-мест (их стоимость 450 тыс. — 1 млн руб.). А вот в Одинцово и Балашихе, где компания строит соответственно ЖК «Да Винчи» и «Акварели», проект паркинга вышел в ноль и даже принес небольшую рентабельность. Там машино-места продаются по 450-600 тыс. руб. и 600-650 тыс. руб.
Взять да отменить?
Часто мы, обыватели, удивляемся: почему в новостройках так мало предлагается однокомнатных квартир, особенно маленьких по площади, которые, вроде бы, столь востребованы покупателями из-за их невысокой цены? А получается это потому, что застройщик не может построить много машино-мест, ведь чем больше квартир, тем и паркинг больше, а следовательно, и расходы на него. Может быть, выход в том, чтобы все эти парковочные нормы «взять да отменить»?
Однако даже сами застройщики признают необходимость нормативов. «Нормы обеспеченностью машино-местами должны быть, — уверен Алексей Балыкин. — Правда, я не могу пока сказать, оптимальны действующие нормы или нет. Срок их действия еще достаточно невелик, учитывая тот факт, что строительство — достаточно инертный процесс».
«Как девелоперы, мы считаем необходимым условием возведение новых домов в соответствии с современными стандартами, отвечающих требованиям времени, — говорит Динара Лизунова. — Недаром одна из ключевых градостроительных задач, озвученных мэром Москвы, — решение проблем дорожно-транспортной инфраструктуры».
Дмитрий Отяковский, коммерческий директор «Пионер-Москва», отметил, что хотя возведение паркингов и сопряжено с немалыми трудностями и головной болью для застройщиков, но город сегодня и особенно в будущем никак не сможет обойтись без них, ведь количество автомобилей в Москве только растет. «Существующие нормы хоть как-то подталкивают к росту парковочных мест в городе, — говорит он. — А вот в Санкт-Петербурге эти нормы ниже: минимальная для многоквартирных домов составляет 1 машино-место на 80 кв. м общей площади квартир. Там застройщикам немного легче в этом отношении, но уже очень скоро Северная столица столкнется с проблемами, связанными с частным автотранспортом».
