Ближнее Подмосковье: цена идиллии.

Мало кто отказался бы от дома в коттеджном поселке, расположенном в пределах 30 км от МКАД. Идиллическую картинку гармонии чистого воздуха и близости города портят разве что дорожные пробки на всех направлениях... Но несмотря на эту, довольно серьезную, проблему, позволить себе дом поблизости от столицы может далеко не каждый. Сколько стоит недвижимость в самой престижной зоне Подмосковья и есть ли здесь резервные площадки под новое строительство?

Традиционно на расстоянии до 30 км от Москвы располагались дачи известных государственных деятелей, научных работников и творческой интеллигенции. В самом словосочетании «стародачные места» уже есть определенный шарм, а если приправить его парочкой историй о жизни замечательных людей, которые когда-то отдыхали здесь в своих загородных домах, получается отличный маркетинговый ход для раскрутки строящегося поблизости современного коттеджного поселка. СМИ подхватили эту идею, разве что ленивый не писал о стародачных местах. Но со временем страсти поутихли, да и многие поселки уже давно построены.

Недвижимость представлена коттеджами, таунхаусами с земельными участками и  квартирами в многоквартирных домах, в основном это малоэтажное строительство. «На  расстоянии до 20 км от МКАД на Рублевском, Ильинском и Новорижском шоссе средняя площадь коттеджа составляет 780 кв. м, земельного участка — 45 соток. По сравнению с 2010 годом средние показатели уменьшились. Это обусловлено тем, что с рынка ушел крупный проект «Парквиль» (Жуковка). Площади участков в нем составляли около 50 соток. Также на этом направлении появилось два проекта «Брусландия» и «Истрия», где площадь земельного участка предлагаемых коттеджей начинается от 3-5 соток, — рассказывает Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «КОНТИ». — Площади коттеджей, расположенных в пределах от 20 до 30 км от МКАД, в среднем составляют 670 кв. м. В этой зоне, наоборот, средний показатель площади домов после 2010 года увеличился. Это связано с тем, что с рынка уходят наиболее ликвидные предложения — небольшие дома».

Таунхаусы на этом направлении предлагаются с земельными участками, средняя площадь которых, по словам эксперта, в проектах на расстоянии до 20 км от МКАД составляет примерно 4 сотки, от 20 до 30 км — 8 соток. Площадь таунхаусов — 300 кв. м. Здесь наблюдается та же картина: увеличение площади за счет вымывания с рынка небольших объектов. В качестве примера Юрий Синяев приводит «Lipki Парк», где на момент начала реализации проекта был широкий диапазон предложения, а сейчас остались только крупные дома площадью 350–360 кв. м. Площади квартир в многоквартирных домах от 40 до 120 кв. м.

В целом, как отмечает Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED, девелоперы сделали поправку на сегодняшний спрос и предлагают формат участков, наиболее востребованный рынком — 10-12-15 соток, иногда сознательно выходя из элитного сегмента в бизнес-класс.

Предложение недвижимости есть на всех направлениях, однако самыми популярными остаются Новорижское и Рублевское. «Новорижское шоссе начинает обрастать инфраструктурой, кроме того, это широкая скоростная дорога, соединенная с центральными районами города. Рублевское шоссе привлекает исторически сложившимся образом. В рейтинге популярных направлений за ними следуют Калужское, Киевское и Дмитровское. Киевское — это в первую очередь хорошая дорога, Калужское — это живописные места. Для Дмитровского направления характерно наличие большой воды, а также инфраструктуры для активного отдыха, курорт «Пирогово», например, обладает всеми преимуществами спортивной инфраструктуры для занятий гольфом и яхтенным спортом», — перечисляет Максим Сухарьков, руководитель отдела продаж загородной недвижимости компании «Гута-Девелопмент».

Аутсайдерами, по мнению Евгения Шевченко, директора по продажам Multigroup Development, можно назвать Щелковское и Ярославское шоссе, поскольку там исторически сложилась тяжелая транспортная ситуация, в большей степени неразвита инфраструктура, много промышленных предприятий и не так много красивых природных мест (в отличие, скажем, от западных направлений). Дмитрий Цветков добавляет к ним Алтуфьевское, Боровское, Осташковское и Варшавское шоссе, поскольку там находится большое количество населенных пунктов и частная застройка, сложившаяся еще в советское время. 

Раньше Ленинградское направление тоже входило в число отстающих. Однако сейчас эксперты чаще говорят о нем как о перспективном и развивающемся. В подтверждение сказанному Ирина Калинина приводит в пример новые проекты «Олимпийская деревня Новогорск» и «Новогорск-7», которые будут здесь реализованы. Эксперт считает, что направление вошло в число активных благодаря строительству Большой Ленинградки. 

Логично предположить, что самые популярные направления быстрее всех исчерпают свой ресурс. Однако на данный момент свободные участки под застройку здесь пока еще остаются. «Резервы существуют практически на всех направлениях, в том числе и на престижных — Новорижском, Киевском, но их все меньше, поэтому и стоимость земли здесь существенно выше, чем на большем удалении от Москвы», — говорит Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании «Аллтек Девелопмент».

Исчерпали свои ресурсы почти полностью самые статусные территории, такие как Жуковка или Барвиха. «Несмотря на то что Новорижское шоссе — самое объемное по количеству предложения: здесь сконцентрировано около 20% первичного рынка загородной недвижимости, тут до сих пор есть возможность строить новые объекты, в том числе и в 10-20-километровой зоне от МКАД. Киевское шоссе последним из всех западных направлений обратило на себя внимание девелоперов, это случилось только после окончания работ по его реконструкции. Вследствие этого здесь также присутствует значительное количество свободных неосвоенных территорий, что наверняка будет способствовать появлению новых качественных поселков», — считает Дмитрий Цветков.

Однако на данный момент, по словам Юрия Синяева, развитие новых участков затруднено, поскольку до сих пор окончательно не решена проблема финансирования строительных проектов. Остается вопрос, когда инвесторы будут вкладывать деньги в строительство, говорит Максим Сухарьков.

Считается, что в кризис вывод на рынок участков без подряда был характерен в большей степени для экономкласса, для поселков, расположенных далеко от Москвы, но и на расстоянии до 30 км от МКАД эта тенденция проявилась достаточно ярко. В результате сегодня рынок пожинает плоды этих действий. «Все обещания по обеспечению поселков коммуникациями остались только обещаниями, и за довольно высокую цену земли (сотки), соответствующую объектам на таком удалении, покупатель приобрел долгострой и невыполненные обязательства со стороны девелопера. Такая ситуация привела к некоторому размыванию рынка объектов на удалении 30 км. Иными словами, было элитное направление, с определенным форматом поселков, а стало разнородным и в смысле поселков, и в смысле потребителя», — объясняет  Виктор Сюков.

В тех поселках, где продаются земельные участки без подряда, но с коммуникациями (в основном это западное направление), диапазон цен достаточно широкий. В поселках, расположенных на расстоянии до 20 км от МКАД, цена, по словам Юрия Синяева, составит около $40 тыс. за сотку, на расстоянии 20–30 км от МКАД — порядка $20 тыс. за сотку.

Постепенно этот формат уходит с рынка. Предложение участков без подряда на 20-30-километровом удалении от Москвы смещается в сторону участков с обязательным подрядом на строительство. На сегодня больше всего участков без подряда, по словам Дмитрия Цветкова,  можно приобрести на Ярославском, Щелковском, Пятницком, Новорязанском и Егорьевском шоссе. Количество предложений на каждом из них доходит до 1000 единиц.

Транспортная ситуация почти на всех направлениях одинаковая: на въезде и выезде из города пробки. Что касается инфраструктуры, то в этом смысле поселкам на удалении до 30 км от МКАД повезло: она максимально насыщена. Во-первых, потому что «спасает» инфраструктура местных населенных пунктов, все-таки это ближнее Подмосковье. Во-вторых, до Москвы рукой подать. В-третьих, школы и детсады девелоперы стараются строить внутри поселков или поблизости. «Очень популярна Павловская гимназия (14 км Новорижского  шоссе), ее близкое расположение к поселку для многих является определяющим при покупке. Концепции многих проектов начинаются со школы или гимназии, приглашают известный бренд, а затем вокруг формируется основной сценарий поселковой жизни», — говорит Ирина Калинина.

Жители поселков на Рублево-Успенском и Новорижском направлениях обеспечены лучше остальных различными объектами спортивно-развлекательной и социальной (школы, больницы) инфраструктуры. На Киевском и Калужском направлениях она тоже активно развивается. Вместе с тем подмосковным жителям, по мнению Евгения Шевченко, не хватает развлекательной инфраструктуры, например кинотеатров. Сейчас на Рублевке создается один кинотеатр, а вот на престижной Новой Риге такая инфраструктура пока недоступна. 

На Рублевском направлении, по словам Максима Сухарькова, диапазон цен варьируется от $40 тыс. до $200 тыс. за сотку. Новая Рига по ценам близка к Рублевке, однако и тут все определяет конкретное месторасположение. На Дмитровском направлении также есть объекты, цены на которые сопоставимы с Рублевкой.

По сравнению с 2010 годом цены на коттеджи в среднем повысились, однако Юрий Синяев объясняет это не увеличением стоимости квадратного метра и конкретных объектов, а  вымыванием наиболее дешевого предложения с минимальной абсолютной стоимостью объекта. Например, весной, по данным эксперта, средняя стоимость покупки по западному направлению составляла примерно $1,6 млн, сейчас — $2,4 млн. На рынке таунхаусов увеличение абсолютной стоимости несущественное, на уровне инфляции. Стоимость таунхауса составляет около $600 тыс. Средняя цена предложения квартир равна $280 тыс. (для сравнения: $270 тыс. весной прошлого года).

На Новой Риге, по словам Евгения Шевченко, минимальная стоимость загородного дома составляет около $400 тыс., считается большой удачей подыскать коттедж стоимостью до $1 млн или таунхаус дешевле $500 тыс.

sob.ru