тел: +7 (927) 260-91-71
На рынке коттеджных поселков инвестиционный спрос пока лишь начал возрождаться после кризиса, и о полноценном возвращении инвесторов в этот сегмент говорить рано. А вот на земельном рынке ситуация, можно сказать, обратная: доля инвестиционных покупок снижается по сравнению с посткризисным ажиотажем. 
В 2009 году именно земельный рынок продолжал жить активной жизнью: девелоперы массово переориентировались на продажу участков без подряда, нарезая свои поселки на легко продаваемые маленькие кусочки. Простые граждане — радовались и покупали. Часто — не задумываясь о том, как продавший им землю девелопер собирается выполнять свои обещания по подведению коммуникаций. В итоге 2009 год стал годом бума в сегменте участков без подряда. 2010-й продолжил эту тенденцию, хоть и с меньшим накалом, а вот 2011-й, похоже, носит в себе совсем другие тенденции.
«Доля инвестиционных покупок на рынке земли постепенно снижается, — рассказывает Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля». — Это связано со стабилизацией рынка земли. Если два года назад на рынке наблюдался ажиотаж, то сейчас мы фиксируем более спокойный и размеренный характер продаж».
Как отмечает Дмитрий Данилов, управляющий партнер ГК НДМ, спросом пользуются большие участки земли, и основные покупатели — это компании-инвесторы, которые планируют строить поселки. «Индивидуальные участки без сетей продать сейчас трудно. Кроме того, активность девелоперов, интересные условия покупки домов затрудняют вторичную продажу», — добавляет эксперт.
В целом, можно сказать, что снижение количества инвестиционных покупок на земельном рынке — скорее хороший признак, свидетельство нормализации ситуации.
Хотя быстрой отдачи от вложений в участки сейчас ждать вряд ли стоит, в долгосрочной перспективе инвестиции в загородную недвижимость имеют колоссальный потенциал. «Этот рынок является высоколиквидным, и у инвестора в дальнейшем не возникнет проблем с реализацией загородного жилья, — считает Юлия Севериненко, генеральный директор компании "ЗемАктив". — В долгосрочной перспективе рынок будет расти, а значит, инвестиционная недвижимость принесет доход. Кроме этого, дом — это реально существующий объект, который может не только сохранить или преумножить сбережения, но и может быть использован по прямому назначению».
Наиболее привлекательны для частного инвестора, как считает Илья Сапунов, участки в зоне среднего и дальнего Подмосковья: у них, в отличие от земли в ближнем Подмосковье, сохраняется серьезный потенциал роста цен. «Мы это объясняем двумя причинами. Во-первых, у объекта первичного рынка в ходе его создания постоянно повышается капитализация — это мы наблюдаем и на рынке новостроек, и на загородном рынке. Соответственно он растет в цене, — рассуждает эксперт. — Например, на наши объекты мы повышаем цены на 20-30% после окончания определенного этапа работ. Таких этапов обычно четыре-пять: завершение первого этапа строительства дорог и заборов, создание въездной зоны в поселок и облагораживание участка, строительство детских и спортивных площадок, практически полная готовность поселка (более чем на 90%). И иногда отдельным этапом выделяем факт полной готовности поселка. После повышений цен спрос не падает, что говорит об оправданности таких удорожаний».
Аналитики фиксируют, что спрос на участки без подряда постепенно смещается вдаль, добавляет эксперт: «На отдельные участки в 60-90 км от МКАД цены за год могут подниматься вдвое».
Наибольший инвестиционный потенциал имеют проекты, имеющие три составляющих: удачная идея, надежный девелопер и выгодное местоположение, считает Юлия Севериненко. «Для того чтобы выбрать надежную компанию, стоит обратить внимание на ее имя и "историю" на рынке. Лучше всего инвестировать средства в проекты системных девелоперов, которые работают на рынке не один год и имеют за плечами успешные проекты», — рекомендует эксперт.
Кроме того, стоит обратить внимание на внешнюю инфраструктуру. «Например, если рядом с поселком появится завод, то в будущем стоимость "продукта" снизится, в то время как строительство поблизости торгово-развлекательного центра, напротив, повысит стоимость участка, — говорит Юлия Севериненко. — При выборе инвестиционного объекта имеет значение его местоположение , т.е. сколько времени занимает дорога от Москвы до загородного дома. При этом важно не столько расстояние, сколько направление, на котором располагается инвестиционный объект».
«Важна степень загруженности трассы, на которой расположен участок или дом, и качество подъезда к поселку. Как показывает практика, эти критерии являются одними из важнейших при выборе покупателями поселка. А чем больше спрос на поселок, тем выше потенциал роста цен», — соглашается Илья Сапунов.
Инвестируя в земельные участки, лучше рассчитывать на период от одного до двух лет. «За это время девелопер успевает провести не менее половины работ, предусмотренных в рамках строительства поселка. Соответственно есть основания рассчитывать на серьезный рост цен. — рекомендует Илья Сапунов. — Но, помимо доходности, объект должен обладать определенными критериями, подтверждающими надежность вложений. По нему буквально должно быть видно, что девелопер действительно выполнит свои планы по подведению коммуникаций, проведет межевание участка и т.д. Как об этом можно судить? Имеет смысл посмотреть на опыт девелопера: какие проекты он уже реализовал, с какой скоростью строил, почитать форумы, понять, остались ли довольны покупатели. Желательно попросить его показать документы на землю, техусловия на подведение коммуникаций».
