тел: +7 (927) 260-91-71
Среди всех организованных поселков загородной недвижимости, предлагающих участки без подряда, на начальной стадии продаж не более 5% от общего числа продаются с уже подведенными коммуникациями, остальные 95% обещают их подведение в будущем. Большинство поселков, планирующих подведение воды, газа, электричества в скором времени, имеют положительное заключение ТУ (технических условий) на их подведение. Часть девелоперов, приблизительно 30%, еще не имеют ТУ и только предполагают возможность проведения коммуникаций на данный участок*.
Подстелить соломки…
Если вы еще не приобрели земельный участок, а только задумываетесь над этим, вспомните о пользе профилактики. Вам имеет смысл обратить внимание на следующие принципиальные моменты ДО сделки:
Во-первых, категория земли. Это должна быть либо земля категории поселений с разрешенным видом использования (РВИ) под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), либо земля сельхозназначения с РВИ под дачное или садовое строительство. Во-вторых, важно получить от девелопера документальное подтверждение того, что он является собственником продаваемой земли и полностью рассчитался за нее с предыдущим владельцем (нередки случаи, когда из-за невыплат земля отнималась по суду).
«Еще одно правило — внимательно читать договор. Если вас что-то не устраивает или настораживает, то не стесняйтесь задавать интересующие вопросы. В договоре должны быть пункты, которые закрепляют перечень предлагаемых коммуникаций и их характеристики, — рассказывает Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». — Кроме этого, покупатель может проверить документацию: технические условия на электричество, в которых оговорено, какие мощности необходимо выделить данной территории, документы на воду и газ».
О том, какие моменты должны быть обязательно отражены в договоре, мы уже писали.
Единственный по-настоящему действенный способ обезопасить себя от обмана, уверен директор по развитию инвестиционно-строительной компании "ГУД ВУД" Александр Дубовенко, — это покупать участки там, где фактически подведены коммуникации. «На самом деле 95% клиентов не способны определить, есть ли коммуникации фактически или нет, — продолжает эксперт. — Даже наличие ГРП (газораспределительного пункта) на участке не говорит о наличии газа. Провода не говорят о наличии электричества и т. д.».
Не лишним будет выяснить, ведет ли девелопер переговоры о подключении к коммуникациям (запросить техусловия либо обратиться в электросетевую компанию, которая обслуживает ваш регион). «И не стоит забывать, что очень важна кредитная история девелопера. То есть компания с хорошей репутацией сделает всё, что чтобы её не запятнать, а, значит, всеми силами будет стараться делать так, чтобы каждый её клиент остался доволен», — рассуждает коммерческий директор компании Uniparx Service Александр Коваленко. «Если есть задача сэкономить деньги и войти в проект по низкой цене, то доверять свои деньги можно только тем компаниям, которые известны на рынке и имеют еще несколько проектов», — добавляет Александр Дубовенко.
… И что делать, если вас уже «кинули» с коммуникациями?
В этом случае радоваться, определенно, нечему. Теоретическая возможность подключиться «самостоятельно» — через дачное некоммерческое партнерство либо садовое некоммерческое товарищество — существует, но:
1) это весьма и весьма затратно;
2) вы зависите от наличия у электросетевой компании, обслуживающей район, свободных мощностей и расстояния до точек присоединения.
В конечном счете не исключено, что подводка коммуникаций обойдется в большую сумму, чем покупка самого участка. «Самостоятельное подведение коммуникаций в конечном итоге значительно повысит стоимость вашего земельного участка, а может даже и превысит цену земли. Кроме этого, данный процесс требует наличия у собственника значительного количества свободного времени, так как процесс получения необходимой документации и организации строительных работ крайне сложен. Лучше всего попытаться найти компанию, которая ранее уже занималась подведением коммуникаций, но в этом случае приготовьтесь отдать «круглую» сумму за их услуги», — предостерегает Юлия Севериненко.
В большинстве случаев выбор решения проблемы неподведенных коммуникаций сводится к вилке «раскошелиться на коммуникации» — «продать участок и забыть о нем». Первое решение затратно, второе — весьма сомнительно с точки зрения совести.
Хозяйке на заметку: каков набор необходимых коммуникаций?
Чем выше уровень загородного дома, тем, соответственно, сложнее инженерные коммуникации. Пропорционально размеру дома увеличивается потребление электричества, требуется создание более сложной системы отопления (отапливать дом 250 и 1000 квадратных метров — две принципиально разные вещи), необходимо создание особой системы канализации. «В элитном доме инженерные сети могут включать в себя не только стандартный вышеназванный набор, но и Интернет, охранную сигнализацию, которая обеспечивает безопасность загородного дома. Кроме того, дома разного класса снабжают разным типом оборудования: отечественным или импортным, — развивает мысль руководитель отдела продаж компании Villagio Estate Алексей Коротких. — В зависимости от класса и размера дома устанавливается разная система забора-слива воды. В доме эконом-класса она может представлять один ввод и один выпуск воды, в элитном — 2 ввода и 1 выпуск. Создание на территории дома бассейна требует организации специальной системы слива воды, поскольку предполагаются большие объемы слива. Закрытый бассейн необходимо обновлять раз в сутки, поддерживать чистоту воды. Для этого требуются особые условия».
Та же логика — при расчете мощности потребления и выборе типа котельной установки. Для того чтобы отопить коттедж до 400 квадратных метров, достаточно котельной установки на 60 кВатт. Для отопления дома около 1000 метров необходимо ставить котел мощностью около 120 кВатт.
«Самые сложные инженерные сети у домовладельцев, которые являются обладателями «умного дома». Smart House — это интеллектуальная система управления, которая обеспечивает согласованную и автоматическую работу всех инженерных сетей дома. Эта система грамотно распределяет ресурсы снижает эксплуатационные затраты и имеет понятный для владельца интерфейс контроля и управления», — рассказывает Алексей Коротких. В принципе, система дает возможность управлять инженерными сетями даже из другой географической точки — посредством мобильной связи. Впрочем, ситуация, когда заказчика такой системы «кинули» при подключении — если не чисто умозрительная, то явно не типовая. Вернемся к стандартному набору коммуникаций и стоимости их подключения. Итак…
…Что и сколько будет стоить?
Юлия Севериненко приводит свои расчеты примерных затрат на подключение. Во-первых, электроэнергия. «Средняя стоимость подключения 1кВт в Московской области составляет 40-60 тыс. руб. Может оказаться и так, что на участок, который вы приобрели, невозможно подвести электричество из-за того, что он продается второй или третий раз, а предыдущие хозяева отказались от подведения коммуникаций. «В этом случае выделенные мощности уже поделены, а найти дополнительные для вашего участка хотя бы 5-8 кВт достаточно проблематично, т. к. придется проводить новую линию электропередач, строить дополнительную подстанцию, — предупреждает эксперт. — Кроме этого, возникает вопрос, как далеко придется тянуть провода. Дело в том, что электрические столбы располагаются друг от друга на расстоянии 30 м. Установка столба стоит порядка 20 тыс. руб. и более, в зависимости от места, где он будет установлен». В том случае, если без коммуникаций оказались не только вы, но и ваши соседи, затраты на установку столбов можно поделить, т. к. индивидуальные столбы вам не нужны. Если же соседи ранее уже позаботились о коммуникациях, вам придется оплачивать установку каждого столба самостоятельно.
Самый распространенный вариант решения проблемы с водой — бурение скважины. «Глубина скважины зависит от места, где располагается ваш дом (возвышенность, низина), а также от характеристик почвы. В результате один метр скважины обойдется вам примерно в 4-5 тыс. руб. Можно пробурить общую скважину с вашими соседями. В этом случае ее глубина должна быть больше, но затраты на каждый дом получатся меньше», — говорит Юлия Севериненко.
При подведении газа большое значение имеет наличие рядом центрального газопровода. «Кроме этого, необходимо учесть, что в магистральном газопроводе давление высокое, а при поступлении в дом должно быть низкое, — продолжает эксперт. — Для этого необходимо строительство газораспределительной подстанции, отсутствие которой не даст вам подвести газ в дом. Средняя стоимость подведения газа равна 180-200 тыс. руб.».
В загородных коттеджных поселках центральная магистральная канализация встречается достаточно редко. Однако данный вопрос решается путем строительства индивидуального очистного сооружения, стоимость которого приблизительно равна 120 тыс. руб.
