тел: +7 (927) 260-91-71
Спокойно, без паники!
Каждый раз, когда программа сноса приостанавливалась, население хрущевок, можно сказать, впадало в панику. И вот в начале этого года власти города сделали новое заявление: до конца 2014 года будет ликвидирована только часть ветхого фонда, причем ломать будут дома, исходя из их состояния и года постройки. «Увы, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», но под эту программу не подпадает ряд старых жилых строений. Это и панельные пятиэтажные дома серии 1-515, и блочные 1-510, и кирпичные серии 1-511 и 1-447. Их снос разрабатывается по отдельной программе, которая пока никем не утверждалась. В результате чего и сроки ее реализации пока непонятны».
Впрочем, есть повод для паники и у тех собственников и нанимателей жилья в пятиэтажках, которые будут снесены в ближайшее время. Ведь, хотя по закону правительства Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве», за нанимателем жилья и остается право сохранить район проживания при расселении, уже случались прецеденты, когда жильцов старались выпихнуть в удаленный район, а то и за пределы МКАД.
"Это происходит сплошь и рядом. — Подтверждает Юлия Лурье, руководитель офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Переселенцам предлагаются квартиры в Серпухове, Щербинке, Солнечногорске, Подольске. И что интересно, многие обитатели хрущевок соглашаются на такой «обмен». Объясняется все просто: две-три семьи, проживающие под одной "хрущевской" крышей, получают возможность разъехаться по разным квартирам. Правда, кто-то останется в столице, а кому-то выпадет доля стать жителем Подмосковья. Но и такой вариант гораздо выгоднее, чем снова всем «кагалом» переезжать в одну, пусть даже комфортную, квартиру».
«В нашей практике был случай, когда по решению суда люди переехали из бескудниковской хрущевки в Южное Бутово. — Дополняет коллегу Ольга Репринцева, эксперт «Московского Агентства Недвижимости». Район, хоть и считается Москвой, но находится за МКАД, что уже неблизко. Довольно часты случаи, когда жителям сносимых серий предлагаются квартиры в Щербинке».
А ведь согласно ст. 3 уже упомянутого закона, квартира в новом доме для тех, кто занимает жилье на правах социального найма должна не только быть благоустроенной и равнозначной по площади прежнему жилому помещению, но и располагаться в том же районе, где ранее проживал наниматель.
Палка о двух концах
Впрочем, в том же законе указывается, что если при сносе дома жители не захотят переселяться в новые квартиры, то их могут выселить на основании судебного решения. Закон — как в известной поговорке о палке с двумя концами.
«До февраля 2011 года, — рассказывает Наталья Ракова, генеральный директор АН «Great reality», — при сносе хрущевок наниматели муниципальных квартир получали по 18 кв.м. общей площади на человека, что соответствовало социальным нормам. Что касается собственников, успевших приватизировать свои квадратные метры, они переезжали в равнозначную квартиру, независимо от того, соответствовала она социальным нормам или нет». Без сомнения, приватизировать свое жилье было выгодно либо тем, кто в одиночестве проживал в большой квартире, либо пожилым людям, которые в будущем имели право распорядиться жилплощадью, как им захочется.
Но в начале года в закон были внесены поправки, которые в корне изменили ситуацию. Теперь не только собственникам, но и нанимателям при выселении из хрущевок предоставляется равнозначное жилье. И новая площадь должна быть не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а число комнат — соответствовать их количеству в старом помещении. Поэтому, к примеру, можно не приватизировать "двушку" в пятиэтажке, но при ее сносе все равно получить такую же в новом доме.
«Другой вопрос, — уточняет существенную деталь Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty, — что по ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» не разрешается приватизировать жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в домах закрытых военных городков, служебные квартиры, а также комнаты в общежитиях. И вряд ли это разрешат в дальнейшем. Зато новое жилье, в которое, допустим, после сноса старого дома переехали переселенцы, переводить в собственность разрешается».
И еще один немаловажный момент: хочет того обитатель хрущевки или не хочет, но продать свое жилье в аварийном доме, который к тому же в течение года планируется ликвидировать, ему не удастся. За год до сноса Регистрационная палата просто не станет проводить сделки с недвижимостью по этому объекту.
Да и эксперты подтверждают, что приватизировать муниципальное жилье, в том числе и хрущевки, можно и нужно, по крайней мере, этот процесс пока никто не запрещал. Наложить вето на приватизацию власть имеет право лишь в том случае, если дом признан аварийным.
«Я бы посоветовала приватизировать любую жилплощадь в обязательном порядке, — высказывает свою точку зрения Юлия Лурье. — Ведь получая в собственность квартиру, ее владелец становится хозяином не только жилых метров, но и всего дома, двора. Есть у человека силы и возможности, значит и квартиру в хрущевке, предназначенной под снос, переводить в собственность необходимо. Иначе происходит нестыковка основных понятий Гражданского Кодекса — жить и пользоваться, значит, можно, а владеть, значит, нельзя?!»
Деньги или метры?
Между тем, наниматель, перешедший в разряд собственника квадратных метров, приобретает возможность не только в случае сноса дома получить равнозначную квартиру, но и заранее продать свое старенькое жилье, или получить за него денежную компенсацию от города, причем, по рыночным ценам. «Рыночная стоимость жилья, — объясняет Наталья Ракова, — определяется профессиональным оценщиком, к которому имеет полное право обратиться любая из сторон. Обследовав квартиру, специалист составляет документ, где указывается ее рыночная стоимость. Плюс его личная подпись и печать».
На практике большинство людей предпочитает «натуральную форму оплаты» и занимают предоставленную городом квартиру. Во-первых, потому что даже независимая оценка не всегда выгодна и эксперты в этой области деятельности, как правило, оценивают квадратные метры по самым низким, пусть и рыночным, расценкам. Во-вторых, «живых» рублей или долларов собственник все равно не получит, потому как денежное возмещение ему предоставляется в безналичной форме, и город переводит средства только тогда, когда переселенец подыщет себе квартирку по вкусу. Наконец, договориться с чиновниками о реальной наличной сумме не всегда удается. Если, конечно, ты не брат, не сват, не друг и не чиновник выше рангом. Да и продать новую квартиру, которая по закону должна быть не меньше прежней и находиться в районе, где ранее проживал собственник, гораздо легче, и зачастую выгоднее.
Наступит ли конец бесплатной приватизации?
Год назад срок бесплатной приватизации квартир был продлен до 1 марта 2013 года. И вызвано это было тем, что около 25% россиян свою жилплощадь по тем или иным причинам перевести в личную собственность не успели. Да и окончание самой приватизации пришлось как раз на дни финансового кризиса, когда разом было остановлено большое количество строек. Так что многие граждане, имевшие право на получение жилья, не успели получить его по договорам социального найма, а следовательно, не получали возможности его и приватизировать. Называлась и еще одна причина — нерасторопность чиновников, имеющих отношение к процессу оформления права собственности на жилье.
Пока рано говорить о конце срока бесплатной приватизации. Но в любом случае, если этот процесс будет производиться по рыночной стоимости квартир, то обойдется такая приватизация в копеечку. Если же по данным БТИ — будет недорогой и приемлемой для будущего собственника. Кто-то из экспертов склонен считать, что цены не станут "заградительными". Другие уверены, что перевод жилья в собственность станет похож на выкуп квартиры по остаточной цене. Словом, каких-либо конкретных цифр пока не существует, и это обстоятельство дает основания ожидать, что власть еще на год-два может продлить процесс приватизации.
«Многие грядущие новации в области недвижимости привязываются к рыночной стоимости. — Говорит Ирина Наумова, директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость». — Например, предполагается, что таким образом будет рассчитываться новый налог на недвижимость. Но кто и как сможет определять эту рыночную стоимость? Ведь цены за квадратный метр постоянно плавают — то падают, то возрастают. Да и практика показывает, что даже две аналогичные по площади квартиры в одном и том же подъезде могут в стоимостном выражении могут различаться на 10-15%. И хотя было бы логично привязать стоимость приватизации к рыночной стоимости квартиры, однако, скорее всего, таким мерилом станет какой-то базовый тариф с коэффициентами на местоположение и качество дома».
В конце концов, будет продлена приватизация или не будет, но срок для бесплатного перевода муниципального жилья в собственность прошел достаточный. Стоит вспомнить, что начался он почти два десятка лет назад. А потому власти с полным основанием могут и сказать — хватит, господа, бесплатная раздача закончилась. Так что, тем, кто еще раздумывает над вопросами «иметь или не иметь», «сейчас или потом», стоит поторопиться и принять окончательное решение.
