тел: +7 (927) 260-91-71
В жизни случаются ситуации, которые на первый взгляд кажутся совершенно уникальными и не имеющими очевидного решения. В недвижимости таких ситуаций и вовсе пруд пруди! Хорошо, что есть профессионалы, готовые дать бесплатную консультацию. Риэлторы на Sebedom.ru распутали на этой неделе не одну неоднозначную ситуацию...
Как жить в Италии, а покупать и продавать недвижимость в России?
Добрый день! Я гражданка РФ, но являюсь нерезидентном страны, т. к. живу в Италии большую часть времени! Планирую продавать в России 2-комнатную квартиру, собственность больше 3 лет, и сразу покупать «трешку» на территории РФ. Какие налоги я должна буду заплатить как нерезидент страны? И с чего конкретно? Спасибо! natusik33100 
Для нерезидентов РФ налоговые вычеты не предусмотрены. Вы будете платить по 30% с каждой суммы, указанной в договорах купли-продажи квартир. На что вы потом потратите полученные деньги, налоговиков не интересует. Наталья Мишина
Натусик33100, дело в том, что налог, который вы платите при продаже квартиры, называется налогом на доходы физического лица. Продавая квартиру, вы получаете доход. С полученного дохода выплачиваете 30% налога. Если бы вы были налоговым резидентом России, то могли бы воспользоваться налоговыми вычетами: либо уменьшить налогооблагаемую сумму на 1 000 000 рублей (при собственности менее 3 лет), либо уменьшить налогооблагаемую сумму на документально подтвержденную сумму расходов, которые вы понесли, приобретая квартиру. При покупке вы могли бы рассчитывать на налоговый вычет в размере 13% от суммы, не превышающей 2 000 000 рублей. Так вот, для нерезидента все это не действует. Доход и расход по разным объектам недвижимости не суммируется. Николай Пильгаев
А если в договоре продажи указать стоимость ее покупки, т. е. за сколько когда-то купил, за столько и продал, дохода нет, а? Олег Юрьевич
Для нерезидентов это не работает. Должны же они хоть чем-то Родине заплатить за свое отступничество. )))))))) Наши законы только для наших! )))) Наталья Мишина 
Докажите, что вы резидент, и вопрос закроется сам собой. Резиденты Российской Федерации по законодательству РФ:
физические лица, постоянно проживающие в РФ;
юридические лица, созданные в соответствии с законодательством РФ и находящиеся в РФ, а также их филиалы за границей;
предприятия и организации, не являющиеся юридическими лицами, созданные в соответствии с законодательством РФ и находящиеся в РФ, а также их филиалы за границей;
официальные представительства РФ, находящиеся за пределами РФ.
Доказательства просты: паспорт гражданина РФ с отметкой о регистрации по месту жительства... вот и все. И никому не говорите, что вы постоянно проживаете в Италии... Никто не будет искать доказательства, что вы тогда-то выехали из России или приехали обратно... Есть регистрация по месту жительства, и в путь)))) Этот механизм в налоговой не проработан, нет схемы... и информационной базы данных пересечения границы и т. д.(вернее, она есть, но в другом ведомстве). Проводите сделку и подаете декларацию... Получаете налоговый вычет на всю сумму и все... Удачи. Сергей Викторович
Как правильно указывать площадь квартиры в договоре ренты?
Господа, в договоре ренты (исполненном) от 1996 года прописана площадь квартиры 30,6 кв. м. Получаем БТИ и ЕЖД — 30,3 кв. м. В ДКП написали по БТИ — 30,3. Но нам говорят, когда регистратор увидит эту разницу в метраже, то будет приостановка. Возможно ли это? Или люди, которые отдают наш пакет на регистрацию, просто пугают? Или подскажете, как можно избежать здесь данной неприятности? Maks
В ДКП следует писать в соответствии с БТИ, Вы все сделали правильно, приостановки быть не должно, во всяком случае в Москве. Ольга Абрамова
Кто занимается регистрацией, говорят: «Берите в БТИ справку, на каком основании изменена площадь». В БТИ говорят: «Бред, если хотите — заказывайте обмер. Если обмер покажет 30,3 а не 30,6 — никаких документов-справок не даем. Даем экспликацию и пр., где эти метражи указаны, это и есть официальная справка». Мы в недоумении. Потому как попасть на приостановку мы не можем, у нас «отложенная» и проавансированная альтернатива... Maks
Из БТИ нужна справка не о том, почему площадь изменилась, они никогда не напишут, что сами дураки так намерили, а о том, что перепланировок не было, для этого, возможно, придется вызывать техника. Олег Юрьевич
Нужна справка из БТИ об изменении площади, иначе будет приостановка. Вероника Свешникова
Многократно сталкивалась с тем, что в документах цифры одни, в БТИ другие. Никогда никаких приостановок не было. В ДКП нужно указывать данные по документам БТИ. Расхождение минимальное, вполне может быть погрешность измерения. Раньше замеры производили рулетками, сейчас лазером. Новые приборы более точные. Екатерина Стифеева
Регистрация за 5 дней: когда и для чего?
Товарищи профессионалы, подскажите, плиз, в каком случае (кроме ипотеки) возможна регистрация в течение 5 дней? И второе: объясните популярно, как и зачем покупка квартиры делается через нотариуса? Кратко. Знакомые покупают квартиру, продавец просит в ДКП указать 1 млн руб. (с даты покупки прошло 2,9 года), остальное через нотариуса. Полная стоимость 2 700 000 руб. Uslagala
Начнем с того, что регистрация ипотеки — это не только наличие кредитных средств. Это залог, когда расчеты не произведены, и переход права собственности регистрируется с обременением. Очень распространено в Подмосковье, где обычная регистрация идет месяц. Подписывают договор с залогом — пять дней, плюс снятие обременения — еще три дня. Явно меньше, чем месяц. Не поняла, что такое «через нотариуса». Вообще, нотариус нужен, чтобы удостоверить подписи сторон. Больше ни для чего. Никаких таких особых гарантий он не дает. Теоретически он должен удостовериться, что все участники находятся в здравом уме и трезвой памяти, но нотариус не психиатр, так что в этом плане на него полагаться нельзя. Екатерина Стифеева
В Подмосковье принято делать сделки через нотариусов и там же рассчитываться. Мне как-то раз пришлось считать деньги в комнатке для отдыха нотариуса, среди немытых чашек и остатков печенья на грязном столе. Почему-то покупателю это казалось надежней, чем заложить их в ячейку. )) Поскольку мой клиент был продавцом, мы особо не возражали: взяли деньги с расписками и уехали. Даже не интересовались, как там договора регистрировались. Наталья Мишина
Нотариус, как прикрытие передачи денег при осознанном уклонении от налогов — это сильно!!! Николай Пильгаев
Вообще-то, при таком виде сделки ваш договор купли-продажи квартиры является мнимым... Так как деньги, полученные по сделке, не соответствуют действительности (для прикрытия выгоды и уклонения от уплаты налогов), а мнимая сделка очень быстро признается ничтожной.
Абсолютно нелогичные и неразумные действия... Сергей Викторович
В регионах вообще через ячейки стараются агентства недвижимости не работать. Передача ден. средств в нот. конторе или в рег. палате для них — обычное дело. Вероника Свешникова
Велика Россия... И ячеек на всех не хватает :) Дмитрий Николаевич 
ФНС не возвращает деньги, что делать?
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, такой вопрос. Хочу получить налоговый вычет по приобретению недвижимости. В свидетельстве о гос. регистрации указан вид имущества «жилой садовый дом». ФНС утверждают, что за садовый дом они возврат налога делать не будут. Вот если было бы указано, что это «жилой дом», то и вопросов бы не было, а именно за «жилой садовый дом» они платить не будут. Как поступить в данной ситуации? Vladimiralex
Все правильно. Налоговый вычет предоставляется раз в жизни на покупку ЖИЛЬЯ, а не просто недвижимости. Иначе люди стали бы требовать его на покупку яхт и самолетов, поскольку они тоже относятся к недвижимости. ))) Дача к ЖИЛЬЮ никакого отношения не имеет, потому что в ней нельзя зарегистрироваться по месту постоянного проживания, даже если она со всеми удобствами и проживать в ней постоянно очень даже можно. Вот такие у нас интересные законы! Наталья Мишина
Наталья, насчет дачи все понятно, но у меня готовый двухэтажный дом, есть домовая книга, в которой предыдущие жильцы были прописаны, есть план БТИ, есть название улицы, есть номер дома. Просто раньше это было садоводческое товарищество, у людей, я знаю, раньше были проблемы с пропиской, но сейчас как бы все вроде нормально. Т. е., как мне объяснили, улица с правом садоводческого товарищества. ФНС я объясняю , что это реально жилой дом. Говорю: давайте соберем комиссию, там БТИ и т. д., но они утверждают: нам все равно, жилой или нет, в документах написано, что это жилой, но «садовый» дом, и все тут. Т. е. все в документах портит слово «садовый». Vladimiralex
Налоговики смотрят только на написанное в документах. Собирать комиссии и разбираться, что там на самом деле, — это не их компетенция. Значит, надо исправить документы. По-хорошему или через суд, это уж как получится. Прецедент создан, если соседи прописались, суд это примет во внимание. Наталья Мишина
Зато при продаже у вас будет возможность воспользоваться налоговым вычетом по п. 1, статьи 220, НК РФ. Там почему-то садовые домики и дачи фигурируют, а в вычете по приобретению — нет... Николай Пильгаев
Николай, вы поймите, что это далеко не садовый «домик». В нем люди были уже прописаны. Есть все коммуникации. Это настоящий коттеджный поселок, состоящий из 30 домов. Раньше людям военным выделяли участки под дачи, сейчас кто продал, кто построил жилые дома и зарегистрировался в них. Улице присвоили название, подключили к городским коммуникациям и т. д. Vladimiralex
В налоговой вы правды не найдете, пока не измените запись о типе дома через органы госрегистрации. Ищите варианты, как это сделать... Дмитрий Николаевич
Увы! Скорее всего, через суд. Наталья Мишина
Дык, я же не говорю о том, что вы не правы!!! Я указываю на расхождения в самом законодательстве, которое при продаже одного вида недвижимости дает вычет при продаже, а при покупке того же вида недвижимости вычет не предоставляет. Николай Пильгаев
Добрый день. Понятия «жилой садовый дом» не существует. Либо жилой дом, либо садовый дом, либо дачный дом с правом регистрации. На сегодняшний день у вас, скорее всего, дачный поселок. Где категория земель: с/х угодья, с разрешенным использованием под дачное строительство, с правом возведения (постройки) жилого дома. Либо это бывшее с/т было присоединено к сельскому поселению, и поменялась вообще категория земель... Гадать можно сколько угодно, не видя документов. Выше уже написали, пока не измените назначение строения на участке, вычет не получите... Или отказ налоговых органов надо будет оспорить в суде.
Или совсем все просто: в свидетельстве допустили техническую ошибку, проверить это элементарно — почитайте договор купли-продажи земельного участка с домом, там написана как раз категория земель, разрешенный вид использования и, соответственно, тип вашего строения. Если в договоре указано, что вы купили жилой дом, исправляйте ошибку в свидетельстве и снова в налоговую. Сергей Викторович
Почему банк не принимает квартиру в залог?
Пару месяцев назад я писала здесь по поводу покупки квартиры. Мы нашли подходящую квартиру, собственники мама и трое несовершеннолетних детей. В прошлом году они купили дом в Ставропольском крае, выписались из Москвы и уехали туда жить. Дом в собственности только на маму, дети прописаны. Администрация Ставропольского края дала разрешение на продажу московской квартиры.
Из-за того, что дети не наделяются долями (в разрешении на продажу не указано, что детям приобретается что-то взамен), страховая компания не страхует титул на квартиру. Продавец (мама детей), когда мы ей объяснили, что Москва не пропустит такое разрешение опеки, захотела наделить детей долями в уже купленном доме. Но администрация отказалась выдать другое разрешение, которое бы устроило страховую компанию. Объяснение: они не видят причин отменять уже выданное разрешение на продажу и могут объяснить, почему разрешили продать квартиру в Москве без покупки другого жилья на детей (а именно: трудное материальное положение семьи). Короче, мы застраховали все, кроме титула, и отправили документы в банк. По условиям банка можно отказаться от титульного страхования, но при этом увеличивается процент и срок кредита.
В схеме сделки прописали, что дети все-таки не остаются без собственности, а наделяются собственностью в уже купленном доме (мама наделяет их собственностью не меньшей, чем в Москве было, и привозит нам подтверждающие документы). Банк должен был рассмотреть пакет документов по нашей квартире в течение 3 дней... В течение 2 недель они запрашивали кучу бумаг из Ставропольского края на дом, в котором сейчас проживают дети с мамой, запрашивали документы о семейном положении продавца (муж умер много лет назад, квартира была предоставлена им как многодетной семье), придирались к каждой мелочи, вплоть до того, что неправильно сняли копию (ксерокс) с домовой книги. Продавцы послушно все переделывали, отсылали нам в Москву... В итоге спустя 2 недели нам отказали в принятии этой квартиры в залог. Без каких-либо объяснений.
Тупиковая ситуация: ставропольская администрация не видит причины в отмене ранее выданного разрешения на продажу, а московская страховая компания не принимает такое разрешение...
Может, попросить у банка письменное объяснение отказа и с этой бумагой отправить продавцов в свою администрацию? Может, тогда получится переделать разрешение... Или, если банк один раз уже отказал в принятии этой квартиры в залог, то не стоит пробовать еще раз? OlgaSm
Поменяйте банк, так как, если служба безопасности банка приняла решение по квартире, это решение не будет изменено. Вероника Свешникова
Согласна с Вероникой. Если банк принял решение, то маловероятно, что он его изменит. Если продавец согласен еще подождать, то лучше поменять банк. Виктория Иванова
В банке сказали, что, если бы у нас было титульное страхование, проблем бы не было. А в страховой сказали: мы не можем сделать страхование титула с таким разрешением опеки (Администрации). OlgaSm
Я бы поискала другую квартиру. Дети вырастут, подадут в суд на возврат собственности, и поверьте, им ее вернут. Екатерина Стифеева
Согласен с вами. Мне вообще непонятно, как ставропольская администрация могла выдать разрешение на продажу квартиры, если детей не наделили долями в доме?! Дмитрий Николаевич
Легко. Здесь использована лазейка, которой всегда пользуются риэлторы. Дело в том, что опека проходится по месту регистрации детей. А какое дело ставропольской администрации до имущества детей в какой-то там Москве? Кстати, я не уверена, что регистрация такую сделку пропустит, скорее всего, попросит разрешение от московской опеки. Во всяком случае, я такого поворота бы ожидала. Екатерина Стифеева
Катя, а регистраторы могут просить то, что не положено? И будет ли опека выполнять их просьбы, если дети зарегистрированы по другому месту жительства? Наталья Мишина
Наташа, у них тоже есть всякие внутренние циркуляры, о которых мы не знаем. Именно поэтому в разных сложных случаях риэлторы ищут регистрации, где этот самый непростой случай — совершенно законный! — зарегистрируют. И юристы у них свои, у которых есть свое понимание вопроса. Есть закон, а есть, к примеру, распоряжения, которые действуют в рамках региона. И есть рекомендации — и у органов опеки, и у органов госрегистрации они точно есть, — которые выполняются в законодательном порядке. Екатерина Стифеева
Как «расслужебить» квартиру?
Здравствуйте. Я живу в служебной квартире уже 15 лет, давно не работаю в организации, давшей мне эту квартиру, в которой проработал 6 лет. 2 года как эту организацию уже расформировали. Квартира перешла в ведомство муниципалитета. С работы ушел по состоянию здоровья (но в трудовой книжке стоит запись: по собственному желанию). Сам я предпенсионного возраста, в квартире живут еще 2 пенсионера и 2 детей (студенты). Есть ли у меня какие-то шансы на то, чтобы расслужебить квартиру и каким образом? Mih
Добрый день! Если вы прописаны в этой квартире и квартира действительно находится в ведомстве муниципалитета, то вы можете ее приватизировать. Виктория Иванова
Вам не нужно ее «расслужебить». Квартира уже в муниципальной собственности, проверить элементарно (закажите выписку из ЕГРП по своему адресу, там будет указан собственник). Если квартира уже передана в собственность муниципалитета, тогда можете ее смело приватизировать. До 2013 года у вас еще это право есть (если вы его ранее не использовали). Сергей Викторович
