Что такое городской элитный дом? Даже профессионалы, опрошенные www.metrinfo.ru, расходятся в формулировках. По мнению Григория Алтухова, советника президента ФСК «Лидер», настоящее элитное многоквартирное жилье располагается в Москве, только в историческом центре и новых, сформировавшихся luxury районах, таких как «Золотая миля» на Остоженке и прилегающих улицах. Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» считает, что в Подмосковье на первичном рынке жилья практически нет объектов элитной недвижимости. А вот Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» менее категорична. По ее оценке, элитные новостройки Подмосковья, - это, скорее, малоэтажные жилые дома в загородных жилых комплексах. Расположены они на престижных направлениях Запада и Северо-запада по Рублево-Успенскому, Можайскому, Новорижскому и Сколковское шоссе.
В городской же застройке, как правило, к элитным причисляют объекты, расположенные в историческом центре подмосковного города, - говорит Ирина Наумова, директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость». Но отличное месторасположение – лишь одно из требований, предъявляемых к элитному жилью, так как важны еще и многие другие характеристики, такие как камерность (квартир не должно быть много), обязательная охрана, парковка, как правило – подземная, отделочные материалы высокого качества, определенный «фейс-контроль» при покупке квартир в доме.
Нас же, собственно, интересует следующий вопрос: можем ли мы продать среднестатистическую московскую квартиру, которая стоит 7-9 млн. рублей и купить себе нечто классом повыше?
Ну за очень большие деньги
Наши эксперты разделили лучшие многоквартирные дома Подмосковья на действительно элитные объекты и соответствующие стандартам бизнес-класса. Они оказались солидарны во мнении, что в большинстве городов Подмосковья в силу ряда причин элитное домостроение невозможно, поэтому его нишу заняли дома бизнес-класса, которые местные жители и считают элитными.
Элитных многоквартирных домов в Подмосковье и в самом деле мало. По информации Елены Юргеневой, директора департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, ЖК «Сосны. Николина Гора», расположенный на 22 км Рублево-Успенского шоссе, - единственная многоквартирная новостройка премиум-класса в области. Комплекс выполнен в стиле неоклассицизма, подчеркивающий элитарность и престижность дома, на участке 100 га кроме жилья располагается лес с многовековыми соснами. ЖК уже сдан и заселен, поэтому квартиры появляются в продаже только на вторичном рынке. Речь идет о двухкомнатных квартирах площадью 90-120 кв. м, трехкомнатных – 120-160 кв.м и четырехкомнатных - 165-190 кв.м. В настоящее цены на такие квартиры составляет от 14,3 до 61 млн. руб.
Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест»), кроме уже названного дома к элитным новостройкам отнесла ЖК Chalet Жуковка (Рублево-Успенское ш., 8 км от МКАД) на 32 квартиры. В доме 75% квартир четырехкомнатных площадью 200-350 кв.м и 25% - двухкомнатных – по 110-126 кв.м. Цена предложения еще выше - 34,8-72,5 млн. руб.
Следующий элитный объект - ЖК Русский Авангард (Сколковское ш., 1 км от МКАД). Это пятиэтажный комплекс на 60 одноуровневых и 20 – двухуровневых квартир площадью от 210 до 550 кв.м. Дом сдан в 2010 году, поэтому квартиры продаются и на первичном, и на вторичном рынках. Цены очень высокие - от 30 до 184 млн. руб. за квартиру. «Еще многоквартирные дома есть в поселках «Павлово», «Лапино Град» на Рублевке, «Витро Вилладж» на Симферопольском шоссе», добавляет Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».
Большие деньги покупатели платят не просто так. Как отметила Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест»), в элитных домах предусмотрены несколько спален и санузлов, просторные холлы и столовые, гардеробные. На верхних этажах расположены либо двухуровневые апартаменты, иногда пентхаусы, либо квартира занимает полностью этаж. Минимальная площадь квартир – 90 кв.м. Кроме того, в элитных домах дорогая отделка помещений общественного назначения. В таких домах уделяется повышенное внимание уровню инженерного оснащения – все современные системы, включая «умный дом». К тому же стоимость эксплуатации элитной квартиры в жилом комплексе гораздо ниже, чем эксплуатация загородного дома.
Ступенькой ниже - бизнес-класс
Большинство престижных домов в городах Подмосковья относятся к бизнес-классу. Они построены по индивидуальным проектам и выигрышно отличаются от общей застройки. Один из самых застраиваемых городов жильем бизнес-класса – это Звенигород. Город не зря зовут «подмосковной Швейцарией». Природные преимущества, яркая история сказывается на его популярности. Самый престижный район города – Заречье. В обиходе его еще называют «брежневскими дачи», потому что там до недавнего времени были госдачи. В этом районе Юлиан Гутман («ИНКОМ-Недвижимость»), выделяет новый ЖК «Заречье». Он состоит из пяти малоэтажных монолитных зданий, выполненных в едином архитектурном стиле. Дома расположены таким образом, что образуют две внутренние дворовые зоны, а также небольшой бульвар, где можно прогуливаться с детьми или заниматься спортом. Жилье в «Заречье» реализуется без отделки со свободной планировкой. Покупателям предлагается светлые и просторные одно- и двухкомнатные квартиры площадью от 50 до 92 кв. м. Кроме того в продаже имеются и расположенные на последних этажах мансарды. Минимальная стоимость предложения составляет 46 тыс. руб. за кв.м.
Другие дома класса «бизнес» в Звенигороде - это «Дом с мезонином» (ул. Чехова, 11) и «Дом на Дворянской» (ул. Пролетарская, 23) (забавное противопоставление, скорее всего, такое название объекта – шутка маркетологов. Прим. ред.) «Дом с мезонином» - рассчитан всего на 30 квартир. Фасады дома украшены прямоугольными ризалитами, мансардными окнами и треугольными фронтонами, лестничные марши облицованы керамогранитом, крыльцо и тамбуры - гранитом. Окна главного фасада «Дом с мезонином» выходят на центральную историческую часть города с видом на Москву-реку и храм. Дом сдан в эксплуатацию, жилые помещения готовы к чистовой отделке. К продаже предлагаются одно-, трех- и четырехкомнатные квартиры площадью от 51 до 138 кв.м. Минимальная стоимость предложения составляет 68 тыс. рублей за 1 кв.м.
«Дом на Дворянской» находится в стадии активного строительства. Сдача объекта в эксплуатацию намечена на II квартал 2012 года. Минимальная стоимость составляет 44 тыс. рублей за 1 кв. м.
На окраине Одинцова (Верхнее Отрадное) в коттеджной застройке также строится трехэтажный дом на шесть квартир, включая два пентхауса площадью 115 и 75 кв.м. В доме предусмотрена терраса-солярий на крыше площадью 240 кв.м. В подъезде - стеклометаллические двери, круговое остекление, предполагается установка панорамного лифта.
Дом бизнес-класса есть и в Люберцах (ул. Колхозная, д. 20). Это односекционный, монолитно-кирпичный дом высотой 14-18 этажей с двумя пентхаусами на верхних этажах. До последнего времени пентхаусы были не проданными. Площадь шестикомнатного - 182,64 кв.м, четырехкомнатного - 142,7 кв.м. Цена жилплощади составляет от 74,8 тыс.руб. за кв.м на обычные квартиры и от 95,0 тыс. руб. за кв.м – на пентхаусы.
Жилой дом бизнес-класса в Ногинске находится на ул. Гаражная дом 1. Семисекционный, 14-16-17 этажный, монолитно-кирпичный жилой дом сдан строителями в 2009 году. Дом расположен на огороженной и охраняемой территории и состоит из одно-, двух-, трех- и пятикомнатных квартир улучшенных планировок. Квартиры отличаются высокими потолками – 2,84м, просторными кухнями от 9,5 кв. м до 14,2 кв. м., а также качественным остеклением окон, лоджий и балконов. В продаже есть двух-, трехуровневые квартиры площадью от 95 до 230 кв.м. Стоимость квадратного метра от 45 тыс. рублей в зависимости от планировки и метража.
Завидная инфраструктура
Главное преимущество дома высокого уровня в Подмосковье – насыщенность собственной инфраструктурой. «В условиях конкурентного рынка, - говорит Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости Delta estate, - именно инфраструктура способна создать некоторое преимущество перед другими проектами, не уступающими по качеству строительства, общей архитектурной концепции и техническому оснащению, но лишенные какой – либо дополнительной опции».
Если многоквартирные дома расположены в элитных загородных комплексах, это и собственный зеленый парк, детские площадки, теннисные корты, бассейны, фитнес-центры, рестораны и т.д. Рядом с подобными комплексами, присутствует и внешняя социальная и развлекательная инфраструктура. Например, в Сколково – элитная бизнес-школа, конноспортивный комплекс, международный университет. На Новорижском шоссе расположен элитный гольф-клуб Le Meridian Moscow Country Club - первое и единственное в России 18-луночное чемпионское гольф-поле. Здесь есть и элитные частные школы, и оздоровительные комплексы и развлекательные центры.
Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест») отметила, что в целом, объем инфраструктурных объектов зависит от количества корпусов. Так в Жуковке один многоквартирный дом и в нем есть собственный бассейн. А в «Грюнвальде», что в 1 км от МКАД по Сколковскому шоссе 13 домов и там уже предусмотрен полноценный фитнес-центр с бассейном, теннисные корты, банный и СПА центр, детский клуб, собственные кафе и рестораны.
В ЖК «Сосны» есть свой супермаркет, кафе-бар, салон красоты, тренажерный зал, сауна, бассейн, теннисный корт и др. «Кроме того, жители комплекса могут в любое время пользоваться услугами престижного санатория «Сосны» Управления делами Президента РФ. В непосредственной близости от жилого комплекса расположен семейный клуб «Николина Гора», предоставляющий развлечения и досуг для всей семьи», - добавляет Елена Юргенева (Knight Frank). Иногда жилые комплексы бизнес-класса изначально позиционируются как многофункциональные. «Тогда там могут дополнительно размещаться и фитнесс-центры и медцентры и кинотеатр и офисы, как, например, в комплексе «Олимп», в Королеве», - говорит Олеся Мандзяк (Delta estate).
Квартиры для бизнесмена, его родителей, повара и горничной
Элитная недвижимость рассчитана не на массового покупателя. Судя по цене – это люди, имеющие далеко не шуточные доходы, но по тем или иным причинам предпочитающие жить в престижном доме в Подмосковье, а не в Москве. Кто же это такие?
Эксперты поделили покупателей на три типа: жители городов Подмосковья, которые хотят, и главное могут позволить себе жилье высокого класса, но не хотят переезжать в столицу. То есть, местные бизнесмены и чиновники.
Вторые – это, в основном, семейные москвичи, желающие получить новый уровень комфорта и класса жизни по более доступной цене, чем в мегаполисе.
Третий тип – люди, желающие жить на природе, но имеющие недостаточно средств для приобретения собственного дома или коттеджа. Например, в «Горках -10» и «Соснах. Николина Гора» чаще покупают жилье пожилые люди, не имеющие отдельного загородного жилья, но им доступна вся инфраструктура соседних пансионатов, что очень для них важно.
Как отметила Олеся Мандзяк (Delta estate), в последнее время риелторы столкнулись с ситуацией, когда статусное подмосковное жилье небольшой площади в ЖК, расположенных поблизости от поселков элит-класса, покупается для обслуживающего персонала, например, для горничных, иностранного повара, гувернантки, телохранителя. В таком случае хозяевам престижных коттеджей не нужно селить обслугу у себя дома или строить для них дома на своем участке.
Резюме журнала www.metrinfo.ru
Как видим, наша идея продать в Москве обычную квартиру и купить классом повыше в Подмосоквье вполне осуществима. Если на замахиваться на элиту и всякий прочий люкс, приобрести жилье в современном жилом комплексе при желании очень даже возможно: 45-60 тысяч за «квадрат» в комплексе бизнес-класса, согласитесь очень завлекательно. Скажем, двухкомнатную квартиру, площадью в 92 «квадрата» в ЖК «Заречье» (Звенигород) можно купить за в 4,8 млн. рублей, что вполне вписывается в наши запросы. С пентхаусами сложнее – там цены начинаются где-то от 9 млн. рублей, так что, чтобы поселиться «на крыше» в Подмосковье, надо продать очень хорошую квартиру в Москве – выше среднего уровня.
Просто надо для себя решить, что при этом вы принимаете подмосковные проблемы, главная из которых – долгая дорога до Москвы.
Людмила Чичерова www.metrinfo.ru