тел: +7 (927) 260-91-71
– Прежде всего, хочется выяснить, много ли вообще в Подмосковье поселков, на ваш взгляд, в полной мере оснащенных достойной их уровня инфраструктурой?
– Нет, таких поселков немного. Базовая инфраструктура любого поселка включает в себя охрану и торговый центр, а все, что свыше, считается уже дополнительными элементами и строится не везде. Для крупных поселков является приоритетным наличие школы или детского сада на территории поселка или неподалеку от него, но таких единицы. Вообще, частное образование у нас развито слабо. В этом смысле наиболее обеспеченными поселками являются Павлово и, пожалуй, Зеленый Мыс. Для жителей Павлово была организована Павловская гимназия, где есть и школа, и детский сад, и различные кружки.
– А преподаватели в такие учебные учреждения приезжают или живут в самих поселках?
– По-разному, некоторые проживают на территории поселка. Вопрос всегда в стоимости поступления в такие учебные учреждения и обучения в них. Почти всегда эти школы и детские сады не дотируются никем, а стоят на самоокупаемости.
– В Европе, например, обязательно, чтобы в хорошем коттеджном поселке была и школа, и детский сад?
– Нет, там просто ситуация другая. Там хорошо развито частное образование, очень много различных школ, закрытых и открытых, и пансионов. Жилая застройка ведется по заранее разработанному и утвержденному генплану, и очень часто осуществляется вокруг имеющихся учебных учреждений. Либо муниципалитеты строят их за свой счет и затем дотируют содержание. У нас же строить такие объекты приходится девелоперу – «в нагрузку».
– Что касается наших, подмосковных элитных поселков, во всех ли качество инфраструктуры соответствует заявленному уровню?
– К сожалению, нет. В основном элитный рынок загородной недвижимости – это клубные поселки на 30-40 домовладений. По безопасности, функционалу, качеству строительства эти поселки соответствуют классу элитности. Но вот, например, на учебу детей приходится возить за пределы поселка. Происходит это еще и потому, что в клубных поселках строить школу нерентабельно. Любой объект инфраструктуры влияет на себестоимость, на затраты застройщика, ну и, конечно, на доходность проекта. Например, построить детский сад для среднего поселка стоит порядка $2 млн. И строить его логично для поселка с количеством домов 150-200 и выше. Потому что существуют нормы: на определенное количество жителей – столько-то мест.
– Логично предположить, что подобные объекты «образовательной» инфраструктуры характерны лишь для поселков высокого класса. А что должно присутствовать в сегментах эконом и бизнес?
– Да, в большом элитном поселке, конечно, должны быть и детский сад, и возможность среднего образования. Школа – либо в непосредственной близости, куда можно довезти ребенка, не тратя два с половиной часа в пробках туда и обратно, либо (в идеале) на территории. В небольших элитных поселках также важно присутствие развлекательных объектов, ресторанов, важно общее окружение и статус. Для поселков бизнес-класса обязательно наличие хороших торговых, обслуживающих помещений. В экономклассе может всего этого не быть.
– Какой процент от общей площади поселка может занимать инфраструктура? Например, дороги?
– Ну, тут строгих нормативов нет. Это опять же зависит от той концепции, которую выбирает застройщик. То есть где-то дороги допускают разъезд только встречной и попутной машины, и все, плюс небольшая зеленая полоса от проезжей части до ограждения участка, без нормальных тротуаров. А, например, в Пестово 40% территории поселка занято под общественные нужды: дороги, инфраструктуру, озеленение и прогулочные зоны. Ширина дорог там 9 метров, дорога асфальтирована, плюс с обеих сторон проложены тротуары.
– Не все застройщики позволяют себе столько площадей отдавать под инфраструктуру. Вам не жалко земли?
– Земли нам жалко, но в первую очередь мы хотим сделать комфортное жилье для людей. Кроме того, у нас достаточно объемные поселки, кто-то заселяется раньше, кто-то попозже, и если те, кто первыми заселится, начнут говорить: «Мы тут разъехаться не можем» или «У нас приехал мебельный фургон, и остановилось движение в поселке, пока его не разгрузили», – такая реклама нам не нужна. Поэтому на дорогах экономить не стоит.
– Но в итоге все затраты включаются так или иначе в цену метра нового жилья и в стоимость участков? Так какой смысл экономить на этом?
– Мы понимаем: за счет того, что мы отдаем больше земли под инфраструктуру, мы должны каким-то образом поступиться собственными финансами, прибылью, потому что продавать домовладения дороже рынка мы не можем. Да, есть возможность построить любой ширины дороги, но если рынок оценивает подобные предложения, условно, в $1 млн, то нельзя их нагрузить всей инфраструктурой, которая есть, и продавать за $2 млн. Не купят. Все равно мы сейчас в рынке и не стараемся за счет своих инфраструктурных объектов значительно поднять цену. Стремимся предлагать хорошее жилье по хорошим ценам.
– Вот немаловажный вопрос. Очень часто человек, покупающий дом, видит проект, видит красивые картинки: школа, ресторан, торговый центр, – потом ждет годами, но все обещанное не строится. В договоре, который подписывают при покупке, можно как-то защититься от такого развития событий?..
– С помощью договора купли-продажи, скорее всего, никак. В договоре указывается, что покупатель приобретает дом в коттеджном поселке. В лучшем случае пишут еще и объем инженерной инфраструктуры, которая предоставляется клиенту в рамках этого договора. Надо посмотреть, что за проекты уже реализованы застройщиком; изучить генплан, может быть, на генплане указан детский садик, а там уже давно дом построен…
– А можно сказать, что рынок движется в элитном сегменте вот к таким большим поселкам от клубных? Есть такая тенденция? Может быть, проще строить большие поселки?
– Любой большой поселок вызывает сразу же большие инвестиционные вложения. Здесь сразу возникают затраты и по инженерным сетям, и по изначально большим земельным массивам, которые предполагается под это дело использовать. Нельзя начать строить большой поселок, имея только часть этой земли, и предполагать, что дальше докупишь эту землю, может кто-то тебя опередить. То есть тут необходимы сразу большие инвестиции в земельный участок и, соответственно, значительные инвестиции в инженерный объект, надо получить технические условия на весь предполагаемый объем, на все очереди сразу. Сразу закладывается территория под те же очистные сооружения, если они необходимы. Сразу же необходимо учесть весь комплекс инфраструктуры для жителей поселка. То есть это сектор охвата тех же детских садов, парковки перед торговыми центрами с учетом всей территории, хотя реализовывать поселок можно, конечно, поочередно.
– А много ли осталось свободной земли в 20-километровой зоне Подмосковья, чтобы возвести там действительно качественный поселок?
– Нет, основные самые хорошие места, «сладкие куски» – они уже освоены и по большей части реализованы. Но зато оставшуюся землю, даже если она не очень хороша по расположению, будет «делать» именно инфраструктура. То есть если раньше девелоперы могли реализовывать дома просто за счет спроса на хорошие участки, особо не думая об инфраструктуре, то сейчас будет иначе. Теперь можно будет организовать поселок в менее престижном месте, но с более комфортными условиями проживания. То есть выигрывать будут те, кто станут больше думать о своем потребителе.
Алевтина Максимова sob.ru
