тел: +7 (927) 260-91-71
Поселки Подмосковья в зеркале аналитики
Для начала взглянем на проблему, так сказать, с высоты птичьего полета – посмотрим, как обстоят на рынке «бесподрядной» земли. Помогут нам в этом данные «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2009 - 2010 годы» и «Исследование рынка участков без подряда Подмосковья за 2009 - 2010 годы», которые провел аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости».
Несмотря на прогнозы многих экспертов, ожидающих, что покупатели переориентируются на готовые коттеджи и перестанут брать «голые» участки земли, этого не произошло. Участки без подряда по-прежнему популярны у покупателя: во второй половине 2010 года их выросло почти на 30% - с 219 до 282 объектов. Таким образом, количество поселков с участками без подряда практически сравнялось с числом коттеджных поселков, где предлагаются участки с подрядом и коттеджи.
Цены в самых успешных проектах без подряда поднялись на 11%. Правда, в среднем стоимость сотки продержалась в течение года примерно на одном уровне - 241 тысяча рублей, а средняя стоимость участка составляла около 4 млн руб.
Что же касается обеспеченности поселков коммуникациями, то доля поселков с участками без подряда, где нет центральной системы водоснабжения, а предполагается индивидуальная скважина, составляет 24% рынка. Доля объектов с участками без подряда, где нет центральной канализации, а на каждом участке появится септик, составляет почти 48%.
По данным на конец 2010 года, газ подведен был в 88 поселках (31,2%), работы по его подведению шли в 167 поселках (59,2%), не был подведен – в 27 (9,6%). Самая большая доля поселков, где газ не подведен, хотя и предусмотрен проектом, находится на Каширском, Симферопольском, Щелковском и Ярославском шоссе. Впрочем, эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» предупредили, что это не означает, что газа в этих местах не будет вообще никогда, а только то, что газ еще не подключен: он может быть подведен спустя какое-то время от начала реализации поселка.
Электричество работало в 165 поселках (58,5%), подводилось в 109 (38,7%), не подведено – в 8 поселках. Водопровод протянули в 111 поселках (52,4%), строится в 92 (43,4%), не построен – в 9. Наконец, канализация построена в 88 поселках (57,1%), строится в 61 (39,6%), не построена – в 5.
В целом же картина складывается такая: хуже обеспечены коммуникациями поселки, расположенные на менее престижных направлениях: северо-востоке, востоке, юго-востоке, юге Подмосковья – это уже названные ранее Каширское, Симферопольское, Щелковское, Ярославское, а также Егорьевское и Новорязанское шоссе.
(Подробнее эти и другие проблемы обсуждались на заседании круглого стола «Загородная недвижимость: «болевые точки», подробности читайте в статье «Загородная недвижимость: после кризиса больше плюсов или минусов?»).
Не все покупатели готовы платить за коммуникации сразу
В последние два года лидирующее положение по спросу на загородном рынке занимают земельные участки. Спрос есть и на участки с коммуникациями, и без них. По словам Александра Коваленко, коммерческого директора Uniparx Service, в наличии коммуникаций заинтересованы покупатели, которые сразу же собираются строить дом и после его завершения поселиться в поселке. «Впрочем, есть и такие, кто вообще не спрашивает о коммуникациях, так как покупают участок с целью дальнейшей перепродажи: если земля в цене растет, то это для них главное», - отмечает эксперт.
Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу управляющей компании «Волжские дачи», считает, что параметры спроса сильно дифференцированы по классу объектов: покупатели дорогих предложений не готовы покупать «конструктор»: им нужно все и сразу. Массовый же сегмент, ориентированный на объекты с минимальным бюджетом, заинтересован в разнесении платежей по времени, поэтому вначале покупается земля, а позже вносятся деньги за коммуникации. «И если говорить о природном газе, только очень небольшая доля «экономичных» покупателей ставит его во главу угла», - подчеркивает эксперт.
Калькулятор на подключение
Цена участков без подряда, включая подведенные коммуникации, гораздо выше, чем просто земля. По информации Анны Шишкиной, директора по стратегическому развитию компании «Абсолют менеджмент», в стоимости одной сотки земли $4000 - 5000 - это стоимость подведенных коммуникаций.
Дороже всего обходится подключение газа. «В наших поселках стоимость подведения газа составляет 250 - 500 тыс. рублей к участку, электричества (5 - 7 кВт) – 150 - 250 тыс. рублей», - говорит Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля». Алексей Кудрявцев («Волжские дачи») также подтвердил, что цена пакета коммуникаций иногда сопоставима со стоимостью участка. Подведение магистрального газа может стоить владельцу участка даже до 1 млн руб. «И все равно покупатели идут на эти траты, так как отопление дома электричеством может доходить до 40 тыс. руб. в месяц и более», - резюмирует эксперт.
Платежи за подведение коммуникации, как уже говорилось ранее, могут изначально входить в цену земли, но часто их стоимость владельцы участков оплачивают дополнительно. В поселках с участками без подряда существует практика, когда при покупке участка клиенту называется очень приблизительная сумма, которую он впоследствии должен будет внести за коммуникации. И, как свидетельствуют эксперты, в каждом втором случае первоначально названная сумма отличается от фактической в разы, из-за чего между девелопером и собственником участка возникают конфликты, вплоть до судебных.
«Мы придерживаемся абсолютной прозрачности: цены на коммуникации известны изначально, и, если покупатель готов оплатить их сразу, мы фиксируем цену и оформляем официальный договор», - заверяет Алексей Кудрявцев («Волжские дачи»). Так, покупатели участков в поселках компании «Волжские дачи» оплачивают коммуникационный сбор, различающийся от поселка к поселку. Его максимальный размер не превышает 650 тыс. руб. с участка и включает оплату газа с его подведением к дому, 10 кВт электричества.
Чем дальше – тем дешевле
Цены на подводку коммуникаций во многом зависят и от географии поселка. Александр Коваленко (Uniparx Service) рассказал, что при покупке участка в Московской области, к примеру, на расстоянии 80 км от МКАД, подведение коммуникаций суммарно будет стоить около 500 тыс. рублей с участка. Тогда как на 85-м км от МКАД, но уже в Тульской области, стоимость подключения электричества и газа не превысит 110 тыс. рублей. Эксперт обратил внимание на то, что по расстоянию разница всего в 5 км, но юридически это уже другая область, поэтому цены отличаются.
Алексей Кудрявцев («Волжские дачи») также отметил, есть поселки, в которых разница в стоимости подключения природного газа для примерно одинаковых участков Московской области в четыре раза дороже, чем в Тверской. Он уточнил, что поселки «Волжских дач» находятся в Калязинском районе Тверской области, которая неплохо газифицирована. Ситуация здесь даже лучше, чем во многих районах Московской области, особенно западных. Однако в Калязинском районе есть проблемы с электрическими мощностями. «Но все поселки компании «Волжские дачи» обеспечены более чем необходимым объемом электромощностей для полноценного энергопитания всех существующих и даже потенциальных клиентов», - заверил эксперт.
А если сравнивать, например, Московскую и Калужскую области, то стоимость подключения коммуникаций будет примерно одинаковой, говорит Илья Сапунов («Красивая Земля»). А вот стоимость обслуживания этих коммуникаций как для управляющей компании, так и для конечного потребителя различается. И в отдельных поселках Калужской области она может быть примерно вдвое дешевле по сравнению с Московской.
Ближе точка подключения – меньше проблем
Еще одна причина различия цен на подключение коммуникаций – расстояние до поселка. Чем дальше поселок от точек подключения, тем дороже обходятся коммуникации. Алексей Кудрявцев («Волжские дачи») рассказал, что если рядом с поселком расположена электрическая подстанция, а газорегуляторный пункт (ГРП) находится не ближе чем в 5-10 км, то газ будет стоить дороже, а свет обойдется очень дешево. Если же, наоборот - рядом с поселком идет газовая труба среднего или высокого давления, а рядом ГРП, то подведение газа будет стоить гораздо меньше по сравнению с электричеством.
Анна Шишкина («Абсолют менеджмент») обратила внимание и на то, что стоимость коммуникаций для конечного потребителя зависит от наличия свободных мощностей в конкретном месте расположения участка. Например, при подключении электричества она состоит из выкупа мощностей, стоимости внешних сетей, стоимости внутренних сетей, получение ТУ. «Поэтому при покупке участка следует сразу выяснять, где ближайшие «точки» подведения электричества и газа, есть ли свободные мощности и есть ли у продавца технические условия на подведение газа и света к этому коттеджному поселку», - советует Александр Коваленко (Uniparx Service).
Резюме журнала www.metrinfo.ru
Итак, выбирая земельный участок, надо очень четко представлять себе, что вам предстоит выбрать междк двумя основными вариантами, которые в любом случае будут стоит денег. Но либо вы эти денежки выкладываете сразу, если берете землю с подведенными коммуникациями, либо платите их потом, по мере проведения воды, газа и электричества. Чудес на рынке не бывает – дешево и сердито может быть только то, что вам абсолютно не нужно.
Наверняка кто-то из вас, уважаемые читатели, подключал к коммункации к своему участку. Во сколько это вам обошлось, с чем пришлось столкнуться - расскажите свою историю!
Людмила Чичерова www.metrinfo.ru
