тел: +7 (927) 260-91-71
Чем отличаются новые правила от старых для хозяина сдаваемой квартиры?
Если в двух словах: это может доставить вам неудобство, если вы платите за коммунальные услуги в квартире, которую сдаете. В один прекрасный момент сумма в ежемесячной квитанции окажется больше, например, на 1000 рублей (что, согласитесь, тоже деньги). Если за квартиру платит съемщик, минусом для вас может стать состояние тревоги, вроде бы не имеющее под собой особых оснований, но вполне понятное: взял человек и зарегистрировался в вашей квартире, а вам и слова не сказал. И то, что он сам озабочен финансовыми последствиями этого своего шага, совершенно не повод регистрироваться «без спроса». Суть изменений, о которых идет речь, в том, что с 1 января граждане РФ при перемещениях в пределах страны вольны направлять уведомление о сроках и месте своего пребывания через интернет (через Единый портал госуслуг). Уведомление о регистрации можно получить по почте – в трехдневный срок с момента собственно регистрации. К слову, получит такое уведомление и собственник, но в случае, если он прописан в сдаваемой квартире, придет уведомление именно туда и получит его арендатор. В таком случае собственник вряд ли сможет воспользоваться своим правом (а такое право у него есть) аннулировать нежелательную регистрацию постороннего лица. Вообще говоря, это можно сделать, подав заявление в орган регистрационного учета.
Главный же минус, помимо выросшей коммуналки, – это возможный (и, прямо скажем, очень вероятный) интерес налоговиков к вашей арендной деятельности. Цель такая законодателями не декларируется, но не воспользоваться таким замечательным источником информации о сдаваемых квартирах было бы со стороны налоговиков большим просчетом.Как можно воспрепятствовать такой регистрации?
Чтобы зарегистрироваться в съемной квартире, арендатору не нужно спрашивать вашего разрешения на это, но нужно предъявить договор найма жилого помещения (или договор аренды – в общем, любое соглашение между вами, выполненное в письменной форме и скрепленное подписями сторон). Сразу предостережем от поспешного вывода «нет договора – нет проблемы». Во-первых, как ни печально лишать кого-то веры в человечество, подделать договор аренды, честно говоря, ничего не стоит (тем более что длинным-многостраничным должен быть только тот договор, который реально защищает интересы сторон сделки; «просто договор», который нужен для галочки, может состоять из нескольких строчек).
Во-вторых, договор аренды, не поленимся повторить, нужен для того, чтобы защитить интересы сторон сделки, то есть арендатора и ваши. Заключать его – в ваших интересах. Не оформляя арендные отношения, вы уменьшите (но не сведете к нулю) вероятность нежелательной регистрации в своей квартире арендатора, но «подставитесь» по множеству других моментов. Еще в копилку аргументов за договор: по закону, регистрировать проживающего в вашей квартире арендатора – ваша прямая обязанность, а не жест доброй воли. Просто не все об этом задумываются, однако незнание закона, как известно, не освобождает от ответственности. И вы не сможете, элементарно в силу закона, вписать пунктик «не разрешаю регистрироваться в своей квартире» в договор аренды.
Что же делать?
Итак, что мы имеем: риски по росту расходов на квартирную плату, потенциальный интерес налоговиков и вообще неприятное самоуправство арендаторов. Не заключать договор при этом не вариант, так как остаются все шансы навредить себе еще больше. Выход?
Как обычно, есть. Старый, почти как и сам московский рынок аренды. Называется договор безвозмездного пользования жилым помещением (пример см. в приложении). Заключается он датой за пару дней до договора аренды (в котором уже прописываются настоящие финансовые и проч. условия сделки). Показывается и «светится», в отличие от позже заключенного договора, по первому требованию. Таким образом, ваши с арендатором отношения урегулированы, «инстанциям» тоже всегда можно показать всех устраивающую бумагу, по которой вы никаким налоговикам ничего не должны.Что до коммунальных услуг, имеет смысл, если их оплачивает арендодатель, дополнить договор (составить дополнительное соглашение к уже действующему): указать, что в случае оформления съемщиком временной регистрации в квартире тот принимает на себя обязательство полной оплаты коммунальных услуг на срок действия регистрации.
И напоследок, еще один момент. Если квартира, которую вы сдаете, находится в залоге у банка, хорошо бы объяснить арендаторам, что регистрироваться в ней не стоит: если информация попадет в банк, то не исключено, что арендные отношения закончатся раньше, чем того хотелось бы и вам, и арендаторам.
* Договор безвозмездного пользования жилым помещением (предоставлен частным маклером А. Алешко) смотрите ниже.
Москва 01 января 2011 г.
Мы, гр. Иванов Иван Иванович (здесь и далее Наймодатель) и гр. Петров Петр Петрович (здесь и далее Наниматель), находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Наймодатель передает, а Наниматель принимает в безвозмездное пользование в период с 01 января 2011 г. до 25 декабря 2011 г. включительно квартиру, принадлежащую Наймодателю по праву собственности и находящуюся по адресу: Москва ул. Надубетом, дом 1, кв. 2, с правом временной регистрации по месту пребывания на указанной жилплощади Нанимателя и членов его семьи.
2. Указанная квартира принадлежит Наймодателю на основании свидетельства о государственной регистрации права ХЗ-66 №123456 от 13 мая 1762 года.
3. Указанная квартира передается Нанимателю для проживания его и перечисленных членов его семьи, и ему запрещается использовать жилое помещение по другому назначению.
4. Члены семьи Нанимателя: Петрова Ольга Константиновна, Петрова Лидия Петровна. На указанных лиц распространяются все права, обязанности и ответственности нанимателей жилого помещения.
5. Наймодатель гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.
6. Наниматель обязуется содержать указанную квартиру в чистоте и порядке.
7. Расторжение и изменение условий настоящего договора производится по соглашению сторон в соответствии с действующим законодательством.
8. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, равносильных, по одному для каждой из сторон.
9. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 25 декабря 2011г. включительно.
Данные сторон:
Ф. И. О. полностью, дата рождения, паспорт: серия, номер, когда и кем выдан, код подразделения (здесь нужен, зачем – не знаю), прописан по адресу.
Число, подпись, расшифровка (полностью).
Анна Купер sob.ru
