тел: +7 (927) 260-91-71
Что такое жилье бизнес-класса? К какому сегменту оно ближе – к «демократичному» эконому или к элитке?Единой классификации объектов московской недвижимости не существует и не предвидится в ближайшее время. Те классы, которые застройщики и риэлторы присваивают своим объектам, в значительной степени условны, и это нужно понимать, обращая свое внимание на тот или иной объект. Даже экономкласс в Москве вовсе не экономичен, что говорить об элитном жилье и жилье промежуточного статуса – бизнес-классе.
Место последнего – не точно посередине между экономом и элиткой. По цене бизнес-жилье («выросшее» из советского жилья повышенной комфортности) ближе к верхушке. «Московское жилье бизнес-класса ближе к сегменту элитной недвижимости скорее по ценовому параметру, нежели по признакам формальной классификации, – говорит Анжела Кузьмина, коммерческий директор УК «Уникор». – Традиционно оценка недвижимости по принадлежности к определенному классу опирается на такие параметры, как транспортная доступность, экологичность, безопасность и местоположение. Как мы наблюдаем в ходе реализации проекта «Садовые кварталы», последнее – location – до сих пор остается главным критерием».
Кроме местоположения, продолжает эксперт, к признакам элитной недвижимости относится качество строительных работ и используемых материалов, особенно в отделке фасада. Большое значение имеет также специфика архитектурно-планировочных решений: начиная с количества квартир в доме и на этаже (до 30 и не более 2-х соответственно), обязательного наличия паркинга и заканчивая видовыми характеристиками. В первую очередь, отмечает Марина Маркарова, управляющий партнер компании MAYFAIR Properties, разница между бизнес-классом и элиткой – в качестве строительства и в архитектуре. «Уникальная архитектура домов класса de luxe изысканна и, как правило, создана лучшими архитекторами мира. Недвижимость бизнес-класса ограничивается современной, но достаточно простой архитектурой, при этом тоже уникальной. Так, например, ЖК «Аквамарин» построен в «новом голландском стиле», «Итальянский квартал»*, соответственно, в итальянском стиле, – говорит Марина Маркарова. – Качество домов также отличается сильно: используемые материалы, система кондиционирования (которая в бизнес-классе может и отсутствовать), техническое оснащение дома и инженерные системы, качество эксплуатации, система безопасности, количество парковочных мест. Элитные дома имеют благоустроенный внутренний двор, огороженную территорию, в домах бизнес-класса придомовая благоустроенная территория может отсутствовать».
В домах бизнес-класса количество квартир, как правило, варьируется в пределах 100-300 (иногда больше, например, в ЖК «Зодиак» их 396, а в «Скай Форте» даже количество еще не проданных квартир в построенных корпусах превышает 500). В домах элитного сегмента обычно 20-30 (в пределах 50) квартир; кроме того, площадь, даже минимальная, однокомнатной квартиры – от 80 кв. м (в бизнес-классе – от 60 кв. м). Максимальная площадь «бизнес-квартир», по словам Марины Маркаровой, – 300-350 кв. м, в то время как для элитного жилья это далеко не предел.
Насколько же различается жилье элитного и бизнес-классов по цене?
Как мы уже сказали, отнесение того или иного объекта к определенной ценовой и статусной категории остается на совести тех, кто этот объект построил и/или продает. Часто бывает так, что объект «притянут» в элитный сегмент по названию, но продается по ставке бизнес-класса (которым и является). Точно так же «записывают» в бизнес-класс и эконом-объекты, повышая таким образом их привлекательность для определенного круга покупателей.
Поэтому, говорит Анжела Кузьмина, цены, даже усредненные, и в бизнес-, и в элитном сегменте варьируются широко: от $3,5 тыс. до $8 тыс. за кв. м в первом случае, от $8,5 тыс. до $25 тыс. во втором. Такой большой разброс, добавляет эксперт, это еще и последствия кризиса; высокая же верхняя планка ($25 тыс. и выше) – это результат «вмешательства» элитного вторичного жилья и пентхаусов. «В 2011 году в элитном сегменте цены подрастут в среднем на 12-15%. Сейчас среднерыночный показатель цены в новостройках элитного сегмента составляет $11-13 тыс. за кв. м», – делится своими данными Анна Миронова, заместитель генерального директора «ГУТА-Девелопмент».
«Мы ожидаем, что в 2011 году продолжится рост спроса на элитные новостройки, особенно на строящиеся объекты. Несмотря на то что, скорее всего, будет возобновлено возведение ряда замороженных проектов, количество предложений качественного жилья будет снижаться. Наиболее востребованными объектами будут проекты, предусматривающие как минимум создание собственной социальной (особенно детских садов и школ) и другой инфраструктуры, как максимум – парковых зон отдыха, тренд на экологичность играет все большую роль, – говорит Анжела Кузьмина. – Покупатели больше внимания будут уделять вопросам обеспечения безопасности проживания, и те проекты, которые предусматривают комплексное решение данной проблемы, будут в фаворитах. Стоимость квадратного метра элитного жилья будет расти, что обусловлено как макроэкономическими факторами, так и степенью готовности объекта». По словам Дмитрия Халина, управляющего партнера IntermarkSavills, в феврале средневзвешенная цена московских объектов бизнес-класса составила $6100 за кв. м – это на 2% больше, чем в январе. Средний бюджет февральской сделки в этом сегменте составил $640 тыс. (это тоже на 2% больше, чем в январе), а количество заключенных сделок выросло за месяц на 13% (до 130). Сейчас на первичном рынке предлагается 28 проектов (из них 8 – класса бизнес+, максимально приближенного к элитному сегменту). Динамичнее всего реализуются «Скай Форт» (1-й Нагатинский проезд) и «Английский квартал» (3-й Люсиновский пер.).
Экологично ли жилье бизнес-класса? Очевидно, что оно уступает по качеству строительства элитному жилью, но насколько? Где оно расположено и какие проекты бизнес-класса сейчас реализуются? «Как правило, экологические характеристики жилья складываются из двух основных составляющих: экологичности строительных материалов и экологического благополучия местоположения жилых домов. Что касается первой составляющей, то абсолютно уверена, что сейчас всеми девелоперами и застройщиками используются качественные и экологичные строительные материалы, – рассуждает Анжела Кузьмина. – Что касается экологической характеристики Москвы и местоположения в ней отдельно взятых домов, то это вопрос глобальный, т. к. экология сейчас во всех мегаполисах, к которым в том числе относится Москва, достаточно спорная, а объективно – не очень хорошая. Согласно имеющимся данным, юго-западное направление Москвы всегда считалось самым экологически чистым и в настоящее время также отличается своими хорошими показателями. В этом плане, кстати, жилье бизнес-класса, расположенное в Хамовниках (наряду с Замоскворечьем, это типичный для бизнес-класса location), даже в чуть лучшем положении, чем элитка «Золотой мили», Арбата и Патриарших».
«Как правило, жилье бизнес-класса строится в экологически благоприятных районах, например ЗАО или ЮЗАО», – соглашается Марина Маркарова.
«Количество реализуемых проектов как в бизнес-классе, так и в элитном сегменте весьма ограниченно, этим объясняется высокий спрос на существующие объекты. Например, в «Итальянском квартале» в 2010 году было продано порядка 100 квартир – рекордный показатель для московского рынка элитного жилья за всю его историю, – делится гордостью Анна Миронова. – В бизнес-классе формируют предложение проекты «Английский квартал», ЖК «Приоритет», ЖК «Скай-Форт», ЖК «Доминион», ЖК «Триколор», ЖК «Велхаус», ЖК «Махаон». В элитном сегменте – «Итальянский квартал», МФК «Легенда Цветного», «Шоколад», ЖК «Трилогия», «Садовые кварталы», «Дом на ул. Бурденко»».
* Девелопером заявлен как элитное жилье.
Альбина Лебедева sob.ru
