тел: +7 (927) 260-91-71
Ждать у рынка аренды
Хотя сам термин «доходный дом» сейчас не ассоциируется с комфортом, в дореволюционной России такие дома были не только «экономичными». Сдавались в аренду и вполне приличные меблированные комнаты, обеспеченная семья могла размещаться сразу в нескольких таких помещениях. Ну, а те, кто победнее, конечно, снимали каморки в огромных домах-«муравейниках». Так что аренда существовала на любой вкус и кошелек. Сегодня, конечно, тоже можно снять и комнатушку в хрущевке, и целый особняк. Вот только цены даже на комнаты нельзя назвать «социально дружелюбными», если вспомнить о множестве москвичей-бюджетников с зарплатами 15-18 тыс. руб. и даже менее.
Так или иначе, приходится признать, что социальной аренды в столице нет. «В Москве никакие коммерческие арендные ставки не могут стать «социальными» в условиях, когда средний размер дохода составляет 35 тыс. руб., а стоимость аренды однокомнатной квартиры экономкласса минимум 25 тыс. руб., одному человеку такие расходы просто не по силам», – комментирует Галина Ткач, директор департамента аренды компании IntermarkSavills.
Множество молодых (и даже уже не очень молодых) семей с небольшими доходами стоят в очереди на получение квартир. Но, как показывает практика, ждать помощи от государства, бывает, приходится и всю жизнь. Те, кто способен, конечно, снимают квартиры по рыночным ценам. А вот тем, у кого доходы низкие, как раз пришла бы на выручку социальная аренда.
Элитная доходность
Между тем ни рынок, ни город предлагать «бесплатный сыр» пока, видимо, не собираются. Так, например, в Москве когда-то уже был построен муниципальный доходный дом по адресу: Николоворобьинский переулок, дом 10. Уже глядя на его местоположение (Китай-город, исторический центр столицы), можно предположить, что объект был возведен не с целью помочь малообеспеченным семьям хотя бы временно обрести крышу над головой, а с целью получить доходы в бюджет.
Сегодня квартиры в этом доме сдаются с помощью агентств элитной недвижимости по соответствующим ценам – $3-4 тыс. за квартиру в месяц.
Чуть более «человеческие» цены заявлены в новом проекте компании ASG, анонсировавшей недавно строительство доходных домов в Рублево-Мякинино (опять же не самый дешевый район).
Группа компаний намерена инвестировать 2 млрд руб. в строительство комплекса доходных домов (как в отдельно стоящие коттеджи, так и в многоквартирные объекты), рассчитанного на проживание 400 семей. При этом стандартных апартаментов (самых доступных) будет лишь около 30%, 50% рассчитано на бизнес-класс, 20% – на класс премиум.
При арендной ставке от $1000 до $7 тыс. в месяц компания намерена вернуть вложенные средства за 6-7 лет. В руководстве ASG не скрывают, что данные доходные дома создаются для того, чтобы обеспечивать жильем приезжих – востребованных специалистов, в том числе и экспатов.
Будет ли на улице праздник?
Проект «Рублево-Мякинино» – один из немногих, изначально направленных именно на аренду. Чаще получалось так, что аренда становилась лишь временным «подспорьем» для девелопера, если жилье долго не могли продать. «Многократно застройщики заявляли о строительстве доходных домов, но в процессе реализации проектов приходили к выводу, что продавать жилье гораздо выгоднее, чем сдавать. В частности, СПК «Развитие» на стадии проектирования клубного дома, расположенного по адресу: 3-й Обыденский переулок, д. 2, анонсировал проект как доходный дом, но к окончанию строительства все квартиры были распроданы», – рассказывает управляющий директор «Century21 Запад» Евгений Скоморовский. В те периоды, когда объемы продаж падали, застройщики вновь обращали внимание на возможность сдавать квартиры. «Так, около пяти лет назад Mirax Group стала сдавать непроданные квартиры в жилых комплексах «Золотые ключи – 2» (насколько я слышал, однокомнатные квартиры там сдавались по $4-5 тыс. в месяц) и «Корона». «Баркли» хотела выделить больше половины квартир под рентные апартаменты в проекте «Баркли-Plaza». Также в то время компания Orco Group заявила о строительстве апарт-отеля под брендом MaMaison. Сегодня отель работает, часть площадей в нем отданы под длительное проживание постояльцев», – продолжает эксперт.
Можно добавить к этому и факты сдачи домов в аренду с последующим выкупом, данная схема также применялась в кризис (например, в поселке Княжье Озеро). Но что греха таить: если бы не кризис, едва ли такие предложения поступили бы на рынок. Зачем сдавать, если можно продать? Пускай с арендой потом мучается инвестор-покупатель.
Очевидно, что никто из застройщиков не станет строить дома для сдачи в аренду по социальным ставкам (10-12 тыс. руб. в месяц). Это может сделать только государство в партнерстве с бизнесом. Минэкономразвития уже поставлена задача, чтобы после 2020 года 20% всего вводимого в эксплуатацию жилья в России составили государственные доходные дома.
«Сегодня, когда ситуация на рынке поменялась, строительство доходных домов – дело времени. Застройщики будут постепенно вкладывать средства в такие проекты, но с арендной платой не ниже $2-3 тыс. в месяц. До домов экономкласса доберутся не раньше чем через 5-10 лет. На российском рынке бизнес всегда развивался по аналогичной схеме – от дорогих сегментов к более дешевым: это касается и строительства жилья, и гостиниц, и ресторанов», – рассуждает Евгений Скоморовский. Правда, не все эксперты считают, что строительство доходных домов экономкласса станет нормой: для девелопера это скорее обуза, чем прибыльное дело. «У нас можно выйти на окупаемость где-то лет через 25, так же как в Европе, – уверен Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. – Доходные дома покупаются целиком только в Германии, в других европейских странах такого тренда нет. Связано это с тем, что в Германии развит рынок государственных соцпрограмм, то есть управляющим доходными домами является государство, услуги которого бесплатны».
Фактически доходных домов в Европе нет. Ведь маленькие доходные дома иметь невыгодно, потому что управление стоит дорого. Например, если у вас в доме 10 квартир, то управляющей компании вы заплатите 30% от аренды в месяц. Но и большие доходные дома иметь тоже невыгодно, так как существует большой разрыв между доходностью в коммерческой и жилой недвижимости, и в коммерческую недвижимость вкладываться куда интереснее с финансовой точки зрения.
Алевтина Максимова sob.ru
