тел: +7 (927) 260-91-71
Итак, ситуация вторая: доверенность только на оформление. Продавец выдает доверенность покупателю, чтобы последний самостоятельно занимался оформлением участка с домом – мол, после того как все будет оформлено, подпишем основной договор купли-продажи. Покупатель, затратив собственное время и деньги, зарегистрирует право собственности продавца. Казалось бы, теперь можно приступать к основной сделке.
Но ничто не мешает продавцу забрать свои слова обратно не заключать договор купли-продажи. Принудить продавца продать имущество никто не может!
А значит, покупатель, затратив свои силы на переоформление, рискует остаться у разбитого корыта. Даже если покупатель не отдавал продавцу деньги за имущество, он потерял свое время, плюс, скорее всего, еще и средства, затраченные на оформление документов.
Как уже было сказано, заставить продавца заключить договор купли-продажи невозможно. В этой ситуации не поможет даже суд: покупатель просто не сможет подтвердить наличие у продавца намерений продавать имущество.
Ситуация третья: доверенность посреднику. В этом случае продавец оформляет доверенность не на самого покупателя, а на третье лицо (например, это знакомый или родственник покупателя), которое займется переоформлением земли в собственность и дальнейшей продажей недвижимости. Но после успешного оформления и получения документов о собственности продавец вправе передумать и отозвать доверенность обратно. В соответствии со ст. 188 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность, вправе в любое время отменить ее.
По закону лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Выполнив это обязательство, продавец может быть спокоен. Теперь его участок не имеют права продавать: сделку признают недействительной.
В итоге продавец останется с оформленной недвижимостью, а покупатель – с носом.
Согласно п. 2 ст. 189 ГК РФ, права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того как это лицо узнало (или должно было узнать) о ее прекращении, сохраняют силу. Но это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
Таким образом, если получивший доверенность успел продать землю до того, как узнал о прекращении действия документа, то данная сделка останется в силе. Здесь уже возникает вопрос о доказательствах того, было или не было известно продавцу по доверенности о том, что она отменена.
Ситуация четвертая: доверенность плюс предварительный договор. Ну все, продавец никуда не денется, думают некоторые наивные покупатели, имея на руках доверенность на оформление земли и предварительный договор. При этом доверенность выдана родственнику или знакомому покупателя, а предварительный договор заключен между продавцом и покупателем. По этому договору покупатель в счет будущей покупки заплатил деньги продавцу, и деньги эти проведены как задаток.
Как гласит ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. То есть, если продавец отказывается заключать основной договор, он будет обязан вернуть двойную сумму задатка.
Даже если продавец откажется, хоть двойную сумму задатка получу! Уж тут-то продавцу деваться некуда, думают многие. И… совершенно зря!
Предварительный договор порождает одну-единственную обязанность для сторон – заключить в будущем основной договор. По такому договору вовсе не должно передаваться недвижимое имущество, не должны выплачиваться деньги и т. д.
Получается, что продавец, по идее, вообще не мог брать какие-либо деньги по предварительному договору: на это нет законных оснований. И получить с него, соответственно, нечего. А недвижимость-то оформлена на продавца (кстати, зачастую за счет покупателя)! Что делать покупателю? Если есть заключенный предварительный договор, а продавец отказывается от заключения основного договора – смело обращайтесь в суд.
Кстати, следует помнить, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, тот не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Так что не упустите время!
Выводы. Все законные способы приобретения не оформленной в собственность земли чреваты осложнениями. Самым надежным вариантом является, разумеется, покупка имущества, оформленного по всем правилам закона. Лучше всего покупать землю или дом, которые уже прошли государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для того чтобы быть уверенным, что имущество зарегистрировано в ЕГРП, попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Желательно, чтобы выписка была недавно полученной. Данный документ выдается регистрационной службой по месту нахождения недвижимого имущества.
Помните: в погоне за выгодой покупатель может потерять значительно больше, чем он хотел сэкономить. Покупка недвижимости всегда требует тщательной проверки, тем более когда сделка связана с доверенностями и сложными схемами оформления.
Софья Калмыкова sob.ru
