тел: +7 (927) 260-91-71
О предыдущих пяти шагах читайте в статьях www.metrinfo.ru «Продаем квартиру. Шаг первый: выбираем риелтора. Критерии: характер сделки; размер вознаграждения; репутация компании»; «Продаем квартиру. Шаг второй: заключаем договор с риелтором. Торгуемся, ищем скрытую комиссию, вычеркиваем штрафы», «Продаем квартиру: шаг третий. Рекламируем, показываем и торгуемся и не забываем об аромате кофе», «Продаем квартиру: шаг четвертый. Берем аванс от покупателя; не жадничаем, определяем разумные сроки до сделки»; «Сбор документов при продаже квартиры – нужный и недооцененный клиентом этап. За что риелторы берут деньги».
Еще раз посчитаем
Первый вопрос, на который нам предстоит ответить: какой именно будет эта сумма? Кажется, ответ очевиден – это цена квартиры, которую мы согласовали с покупателем в ходе просмотров и торгов. Но не будем спешить. Прежде всего, вспомним, что некую сумму мы уже получили в виде аванса. В зависимости от ценового сегмента ее размеры могут варьироваться от 30-40 тыс. руб. до 5% и даже 10% стоимости квартиры – на элитном рынке (где такие большие предоплаты как раз в ходу) это составляет весьма внушительную сумму.
Второй момент – наш риелтор. Он вполне справедливо хочет получить с нас свои комиссионные и не менее справедливо стремится сделать это до сделки или во время нее. Потому что, если допустить иное развитие событий (продавец получил всю сумму) – «стрясти» с него хоть что-то будет маловероятно. Поэтому в зачет комиссии агентства пойдет полученный аванс (его, если уважаемый читатель не забыл, получал не сам продавец, а риелтор от его имени). Но размер аванса часто оказывается меньше комиссии, поэтому что-то еще из денег покупателя перекочует прямехонько к нашему риелтору, минуя наши собственные руки. Как именно это будет сделано (через депозитарную ячейку, о которой речь впереди, или наличными, под приходный ордер) – предмет договоренности сторон.
Есть и еще один аспект. Как хорошо известно, огромное количество продаваемых квартир – несвободные, т.е. их продавец «прописан» и физически проживает там и собирается переехать только в новокупленную «альтернативную» площадь. Покупатель, разумеется, хочет подстраховаться, для чего обычно настаивает на удержании некоторой суммы до полного физического и юридического освобождения объекта. Как говорит Ольга Саукитенс, начальник отдела продаж «Московского агентства недвижимости», речь в подобных случаях идет о суммах в 200-500 тыс. руб.
Впрочем, с этими деньгами все не так просто. Часто сделка идет настолько «впритык», что удерживать просто нечего – все полученные средства должны быть переданы по цепочке дальше. А кроме того, если покупатель не доверяет продавцу (ведь именно так можно назвать описанное в предыдущем абзаце) – то с чего бы возникнуть доверию в противоположную сторону? Точно так же, как покупатель, получив денежки, может не торопиться выехать из квартиры, и продавец может попытаться «зажать» оставшуюся сумму.
Наиболее надежная технология – все та же депозитарная ячейка, но она требует определенных затрат. Поэтому иногда продавцы соглашаются «под честное слово» - что пункт о том, что определенная сумма не доплачивается, вносится в договор. И что покупатель обязуется передать эти деньги в момент вручения ему ключей от квартиры. В целом все это – предмет переговоров.
Одним словом, по итогам всех наших вычислений получается, что «основная сумма» - это не вся цена квартиры, а примерно 80-95% ее стоимости. Теперь следующий вопрос: как именно эти деньги передать?
Железные гарантии
Способов передачи денег существует множество. Это и наличные из рук в руки – правда, с учетом цен на московском рынке передавать придется как минимум пластиковый пакет, а то и хороший чемодан; и всевозможные банковские переводы – за них, конечно, особенно ратует государство, поскольку все финансовые потоки тут видны как на ладони, и гражданам потом не укрыться от зоркого ока фискальных органов. Можно вспомнить и что-нибудь совсем экзотическое – к примеру, положить деньги под мусорный бак на улице…
К сожалению, большинство применяемых в обычной жизни технологий для рынка недвижимости не очень применимы. Причина в том, что сделка заключается и регистрируется довольно долгое время, а передача денег должна быть жестко «синхронизирована» с ней. Если продавец получит деньги раньше – он может отказаться отдавать недвижимость, и покупатель окажется с носом. Если с передачей припозднились – будет то же самое, только в другую сторону: квартира уже стала собственностью покупателя, а деньги он может и не заплатить.
И рынок недвижимости путем проб и ошибок выработал технологию расчетов – такую, что удовлетворяет всем этим в высшей степени противоречивым требованиям. Для передачи денег используется несколько неожиданный «инструмент» - ячейка в банковском депозитарии, которую в обычной жизни люди используют для хранения различных ценностей. Основная тонкость – в составляемом при аренде трехстороннем (банк, продавец и покупатель) договоре.
«Срок, на который ячейка арендуется, определяется скоростью госрегистрации сделок. В Москве он обычно составляет 30 дней, - рассказывает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – А в договоре определяются условия доступа к ячейке. В первый день его имеют и продавец, и покупатель – для того чтобы прийти совместно и положить туда деньги. Затем практически на весь срок действия договора доступ для покупателя блокируется. В это время может прийти только продавец – но при условии, что он предъявит зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи квартиры. А в последние 1-2 дня доступ снова открывается для покупателя: если сделка по каким-то причинам не состоялась, он может прийти и забрать свои средства».
«Условие доступа к такой ячейке – это регистрация или нерегистрация договора купли-продажи в Росреестре. Таким способом передачи денег обе стороны договора застрахованы в полной мере», - уточняет адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».
«При данном способе банк является независимой стороной, которая контролирует предоставление именно тех документов, которые стороны указали для доступа к ячейке, - отмечает Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость». – Таким образом минимизируются риски сторон по сделке: покупателя – заплатить деньги и ничего не купить, а продавца – продать квартиру и не получить деньги».
Завершая описание данной технологии, нам осталось сказать еще три слова. Первое: стоимость. Она составляет сегодня порядка 3-4 тыс. руб. – сюда включены и весь срок аренды, и трехсторонний договор. Второе – депозитарные ячейки имеются не только у банков. Есть, например, депозитарий в бизнес-центре «Даев-плаза» - у риелторов он пользуется заслуженной популярностью, потому что специализируется на сделках с недвижимостью. Соответственно, «рыбы» трехсторонних договоров там уже подготовлены, персонал понимает специфику и т.п.
А вот третья новость менее приятна: банки стараются избежать ответственности. Поэтому в договоре в любом депозитарии будет иметься оговорка: банк не несет ответственности за подлинность предоставленных документов. Т.е. теоретически продавец квартиры может принести фальшивый экземпляр договора купли-продажи и получить по нему доступ к ячейке. Справедливости ради отметим, что реальные подобные случаи нам неизвестны.
Ячейки плодятся: при альтернативах, ипотеке и… скрытой комиссии
Сколько ячеек используется в сделке? Как минимум одна – для передачи основной суммы. Но на практике их часто оказывается гораздо больше. Особенно «плодовитыми» получаются альтернативные сделки – там, где, продавая свою старую квартиру, люди сразу же покупают себе новые. Как напоминает Константин Барсуков, заместитель генерального директора компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», часто этот процесс сопровождается всевозможными доплатами (например, продавая свою недвижимость за 6 млн, мы покупаем новую за 7) – и тут нужна ячейка и для первой суммы, и для второй. Теперь представим себе, что разъезжается «махровая» коммуналка («на восемнадцать комнаток всего одна уборная») – сколько там будет нужно ячеек?!
Еще количество ячеек увеличивается, если при приобретении квартиры используется ипотечный кредит – банк, предоставивший деньги, ни за что не согласится смешать их с собственными средствами своего заемщика. Так что даже для «чистой» сделки купли-продажи, не обремененной никакими дополнительными условиями, тут потребуется две ячейки.
Еще, как мы помним из первой главы, иногда некая сумма не доплачивается продавцу до тех пор, пока он не освободит квартиру и не передаст ее покупателю. Эти «залоговые» деньги иногда передаются из рук в руки – но могут, если стороны пожелают и не пожалеют 3 тыс., также закладываться в отдельную ячейку. Условием доступа к ней будет уже не договор купли-продажи, а паспорт продавца с «пропиской» по новому адресу.
И, наконец, существует еще одна причина для аренды дополнительной ячейки. Риелторы не очень любят о ней вспоминать – но мы напомним. Дело в том, что на нашем рынке процветает «скрытая комиссия» - когда риелтор говорит своему клиенту, что продает квартиру за одну сумму, а сам делает это за другую. Оставляя в стороне этическую сторону проблемы (она совершенно очевидна, и, например, в Канаде за подобные фокусы риелтор может попасть в тюрьму), зададим простой вопрос: как эта самая скрытая комиссия передается? Ответ очевиден – через такую же ячейку. К утешению продавца можно сказать, что вы о ее существовании вряд ли узнаете и платить за ее аренду ваш риелтор вас точно не заставит.
Другие варианты
Мы о прочих способах передачи денег. Теоретически они существуют, но занимают на рынке ничтожно малую долю. В случае если стороны абсолютно друг другу доверяют, передача может пройти просто из рук в руки. Но, предупреждают специалисты, это очень большой риск: сумма в несколько миллионов рублей (это минимум, а бывает и на один-два порядка больше) оказывается для неокрепших душ большим искушением. Историй о том, как люди дружили с детского сада, а потом вдрызг разругивались из-за больших денег (разругивались – это еще не самое плохое: случается, что и стреляют друг друга) можно вспомнить немало.
Другая альтернатива наличным в ячейке вполне цивилизованна – называется она банковским аккредитивом. Согласно экономической науке, это «независимое от покупателя безотзывное и твердое обязательство выпускающего банка провести расчеты при надлежащем представлении продавцом документов». «Покупатель зачисляет денежные средства, составляющие стоимость квартиры, на аккредитивный счет, продавец получает уведомление (письмо) от банка о поступлении денежных средств на счет, - разъясняет технологию Ирина Шугурова, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ–Брокеридж» по правовым вопросам. – В отличие от обычного расчетного счета после зачисления денежных средств на аккредитивный счет покупатель в определенный период не вправе отозвать деньги со счета без согласия продавца. Продавец же вправе получить денежные средства при выполнении определенных условий, аналогичных условиям доступа к банковской ячейке, – предъявления в банк зарегистрированного договора или выписки из ЕГРП».
Иными словами, полный аналог депозитарной ячейки и трехстороннего договора. Но число участников сделок, пользующихся им в реальности, составляет сегодня доли процента. «Это связано с тем, что люди (особенно в самом массовом сегменте рынка – экономе) не очень сведущи в банковских операциях, а зачастую просто привыкли не доверять банкам, - объясняет Оксана Растрыгина, руководитель отделения «Беляево» компании «Азбука жилья». – Их стандартный вопрос: «А вдруг банк разорится?».
«Суммы покупки составляют многие миллионы, и доверять такие огромные деньги электронному аппарату желающих мало, - полностью соглашается Oлеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости компании Delta estate. – Надежнее использовать проверенный способ: банк».
Так что безналичные расчеты в основном применяются там, где в сделках тем или иным образом участвуют государственные деньги: всевозможные сертификаты, дотации и т.п.
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Вопрос о том, как будут передаваться деньги, по понятным причинам волнует все стороны сделки. Однако следует понимать, что вопрос этот все-таки технический. За более чем 20 лет существования нашего рынка специалисты придумали наиболее оптимальный вариант, и пытаться придумать здесь что-то новое – это явно изобретать велосипед...
Владимир Абгафоров www.metrinfo.ru
